11月6日，萬科企業(02202)召开業績電話會交流。交流紀要中指出，公司高度重視現金流管理，經營向現金流爲正，三季度末對負債率有較好把控。公司融資渠道保持暢通，三季度新增融資成本3.64%。前三季度銷售行業排名第二。此外，近期公司境外美元債存在較大波動，市場關於公司經營安全傳聞引起大家擔心，公司對此表示，萬科具備安全性，同時，國資委邀請畢馬威和國資財務專家，一直判斷認爲萬科基本面優秀且屬於偏保守類型。管理層的前期判斷和經營調整已經初步體現成效。萬科短債佔有息負債比處於是低位，开發和銷售在全國第二，經營服務類業務更是實現9%增長。業務基本面和財務狀況良好。

業績方面，1-9月營業收入下降14%。1-9月歸母淨利潤下降23%。由於經營性利潤大致折舊攤銷90億。納稅上升21.1%。公司財務經營穩健。公司堅持現金流策略，量入爲主，全力推進銷售。保持現金支出有序。同時公司長期堅持，日周月日年，常態化前置預案保證現金流安全。公司連續14年保證經營性現金流爲正。貨幣資金1037億，在手現金對短債覆蓋倍數2.2X。剔除預收監管資金後600億。3Q公司獲取21個優質項目，對自由資金有一定消耗，同時考慮分紅，當季現金有一定影響。

1-9月實現銷售2806億，同比下降10.8%。10月實現銷售金額318億，同環比穩定。1-10月銷售回款率98%。10.1期間，總認購金額同比增長15%。公司累計交付11.6萬套交付。投資方面，1-9月累計新增37個項目，地價總額794億，同比增長41%。公司新增貨值行業第二。公司新增投資中1-2线佔比100%，首开毛利率20.5%。目前土儲足夠未來三年發展。

其中，租賃住宅泊寓保持全國第一。全口徑收入25.3億，管理面積持續提升，集中式公寓排名第一。开業18萬間。出租率94.4%。企業客戶佔比25.5%。多渠道進入納保號召，有9.05萬間進入保障性住房

1-9月，商業實現全口徑業務69.5億。整體出租率95%。新开業7項目。物流方面，萬維物流等冷鏈業務全國領先。其中，高標庫業務發展順利，开業141個項目。高標庫89萬平。冷鏈布局全國49個城市，管理規模行業第一。通過覆蓋全國倉網布局，打造行業領先的供應鏈能力。建立垂直和深度服務優勢。資產證券化工作穩步推進。

再融資方面，公司融資渠道暢通，有息負債結構不斷優化。3Q有息負債3230億，銀行佔比61.4%。前三季度融資成本保持低位，較上年下降。境外受到美元加息影響，新增融資成本略有上升。短債佔有息負債比，久期三季度均在改善。

REITS有利於解決總資產投入和利潤蓄水池問題，持續通過經營改善提升更多優秀資產。印力REITs預計年內完成發行。22年NO1,9.5%。物流園區項目公司申報規模大致22億。泊寓預計首批申報5項目，資產包NOl，5.5%。公司同時和建行進行合作。項目委托萬科泊寓共同管理。總規模24億。第二筆也在積極推進。公司長期對經營性業務成本法核算，一旦出表將產生更大利潤貢獻。

Q&A

1、深鐵入股以來，深圳國資對萬科定位，對萬科安全性影響?萬科債券波動，深圳國資如何看待?辛總出席副主席是表達，萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資，深圳國資會有信用背書嗎?最後，悲觀下深圳國資是否有相關辦法?

近期市場關於萬科的傳聞，對股債價格和投資者信心造成不良影響。深圳國資自成爲萬科第一大股東以來，充分認可萬科企業發展和價值，常態化支持萬科。深圳國資支持深圳地鐵合作方式業務協同。

萬科具備安全性!萬科是深圳國資體系的重要成員。堅定支持萬科，防範風險。如果遭遇極端情況，深圳國資也通過一切市場化、法制化手段，積極應對。

1)萬科是深圳國資體系重要成員

2016年深圳國資就是市場化、法制化支持。深圳地鐵成爲股東後。深圳國資出台專門制度，將萬科納入統計範圍。萬科總資產、淨利潤超過深圳國資30%，對深圳國資有重要影響。

2)充分相信萬科管理層

萬科有優秀管理團隊和優秀企業文化。萬科管理團隊也堅持長期研判和穩健战略。對行業趨勢在企業很早就做出前瞻判斷，不積極擴張槓杆。2018年，企業就提出防範提出地產金融風險。企業團隊組織結構不斷優化。

3)萬科基本面韌性強，財務策略穩健

萬科高端重視經營現金流管理，連續14年經營性現金流爲正，融創處於行業領先地位。今年國際評級機構也關於關注。國資委對相關關注事項進行充分交流。評級機構認爲萬科財務穩健，財務機構持續優化。

針對大家關注的問題，國資委邀請畢馬威和國資財務專家，一直判斷認爲萬科基本面優秀且屬於偏保守類型。管理層的前期判斷和經營調整已經初步體現成效。萬科短債佔有息負債比處於是低位，开發和銷售在全國第二，經營服務類業務更是實現9%增長。業務基本面和財務狀況良好。

4)萬科和企業市屬國資國企有深入合作市屬國資國企和萬科有大量合作和項目學習。共同服務城市。在非理性和極端情況，深圳國資在市場化和法制化要求下，通過一切手段促進行業平穩發展。

4)萬科和企業市屬國資國企有深入合作

市屬國資國企和萬科有大量合作和項目學習。共同服務城市。在非理性和極端情況，深圳國資在市場化和法制化要求下，通過一切手段促進行業平穩發展。

近幾年萬科與16家深圳兄弟企業，如深投控，等都可以參與項目合作。如深鐵集團、深國際、深能源合作，與機場集團打造國資樞紐等。

在化解重點房企風險中，萬科也發揮優勢，與相關國企共同組織公司。通過善意第三人和代建方式，在助理報交樓、報民生中起到積極作用並拓展萬科空間。

一方面相信萬科管理團隊有能力應對，另一方面，深圳國資委將積極落實國家精神，用好金融工具箱，包括：

受讓合作开發等方式，加快萬科城市开發項目進度

合作方式提供萬科項目流通性

配合萬科優化長期投資股權結構

積極協調國資機構認購萬科債券

積極協調金融機構加大萬科融資力度

深圳國資有實力、有能力支持萬科防範和應對各類風險!

2、辛總出席副主席是有什么背景嗎? 大股東是否會減持?深鐵大股東會买萬科債嗎?

深鐵集團與各大金融機構都是長期合作夥伴感謝大家支持!

關於本人出任萬科董事會副主席是否有特殊背景?

1) 萬科一直設置該職務。此前華潤集團也派駐相關職務。深鐵集團之前也設置。今年以來，資本市場存在非理性影響。爲此經上級准許和投票，進入萬科董事會副主席。這一安排體現國資委信任。

今天的萬科在开發業務和多行業細分領域均數一數二。鬱亮主席爲股東和社會持續創造真實價值。深鐵集團會堅定和萬科站在一起。

2)代表深鐵集團申明，深鐵集團奉行長期主義，堅定看好萬科，從來沒有制定減持計劃，也沒有任何減持想法，更沒有任何減持行爲。關於大股東減純屬於造謠。

3)萬科不是一個人在战鬥!萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資委。深鐵工具箱將全力支持萬科，包括：

深鐵將與萬科加大溝通，幫助萬科獲取政策和資金支持!市場化、法制化方式，承接萬科在深圳項目，盤活資產，交易金額超百億;

積極並擇機購买萬科債券;

研究其他措施，保證對萬科支持不減;

萬科是深圳國資重要成員。2017年以來，深鐵集團出資664億成爲萬科股東，支持萬科混合所有制和开發和經營並重开發模式。雙方在軌道+物業、商業經營、工程帶勁等多領域合作。雙方在深圳城市建設、TOD、科研賦能等多方面开展合作。

當下信心和團結同樣重要。近期公开市場股價、債券波動主要是受到市場負面影響出現踩踏和誤傷。建議大家多到萬科各項目實地調研，充分掌揮一手信息。真金不怕火煉，對萬科未來充滿信心!

3、深圳資委任發言

感謝大家對深圳國資國企的關心和支持!

深圳國資國企在市委市政府的正確領導下，改革發展取得長足進步。在全國37個單位中，總資產規模達到5萬億，利潤總額第二位，超1000億，僅此上海。全國領先!

萬科是深圳國資國企大家庭重要成員。萬科第一大股東地鐵集團是深國資100%控股單位。深圳國資和萬科合作和交流很多。鬱亮主席給我留下深刻印象，充分肯定!

假設極端情況下，存在風險，一定會在市場化、法制化基礎上，幫助萬科守住不發生經營風險的底线。國資委有足夠工具、資產和經驗完成以上任務。

謝謝大家支持!

4、債券價格大幅下滑，爲什么公司沒有回購債券?明年債券到期如何安排?

近期債券價格異動和公司基本面無關，主要是情緒和不實傳聞。

公司一切經營正常，經營穩健。公司認爲公司債券價值來自公司經營。資金應該最大化用在經營本身，短期情緒波動，不應該影響公司經營战略。公司全力做好經營，實現开發和經營並重的高質量發展才是關鍵。

剛才深鐵和國資委表達了市場化認購公司債券等工具箱操作。當然公司也不排除在合適時候認購。

24年104億美元債，公司准備如下

1)境外自有資金10億美元上下

2)境外平台有大量境內外項目，分紅、股權退出獲得資金

3)銀行端市場再融資。公司中長期貸款額度已經獲取

公司會如期兌付債券，大家不需要爲此擔心!

5、債券價格大幅下滑，對銀行融資是否有影響?是否做了壓力測試?

公司長期保持領先的信用評級。感謝在場、在线金融機構善意。目前公司發展總體正常，前10月發展850億，融資成本合理可控。現金流看，資金要做到可知可控。公司可以前置預案確保公司安全。現金流管理可以保證企業有余糧，正常發展和投資买地。

公司基本面穩定，不會有融資嚴重受阻現象。在極端情況下，公司經營可以支持相當長時間。相信在國資委和地鐵集團支持下，可以實現業務達標。

6、公如何看待政策發展方向?

冰凍三尺非一日之寒。不能指望一個政策解決所有問題，現在需要解決三個問題，想买、能买、需要买。

目前市場超跌，在蓄積自我修復的能量。政府出台一些政策，後需要解決想买的問題。一個總在出問題的行業，很難有行業信心。每論房地產市場調整，都需要有合理時間。現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加，預計明年這個錯峰就結束。

感謝今天參會的金融機構。通過交流，通過深圳市地鐵集團態度，攜手邁過目前問題。

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