曾經名噪一時的閩系大佬正榮地產似乎正加速跌落。

據公告披露，正榮地產宣布其2021年1月票據項下的1326萬美元的利息付款於2022年7月7日到期應付。根據該票據的條款，正榮有30天的寬限期支付利息，但預期無法於2022年8月6日寬限期的最後一天之前就此票據支付該利息。

此外，正榮地產2019年10月發行、年利率8.7%的美元債票據，未支付待償還本金2977.7萬美元及其利息。該票據已於2022年8月3日到期，並從聯交所退市。

正榮地產，咋整、誰來救？

01

一分錢難倒英雄漢

相關證券論壇裏，槓杆地產發現氣氛有了微妙變化，幾個月前高喊抄底的聲音幾乎沒有，反之是套牢、完蛋等評論。

而2022年前7個月，正榮地產真的太難了。

從1月开始就風波不斷：股價閃崩、月銷售額同比下滑、評級下降……每一個看上去都讓人憂心忡忡。

緊接着的2月，正榮地產旗下公司債再次異常波動、再次遭遇臨時停牌。也是2月，正榮地產公告稱，對2022年到期的5筆境外債券發起交換要約，並對8筆在2023年及之後到期的債券進行同意徵求，合計金額約34億美元。

債務展期確實能緩解短期償債壓力，但利息成本也將更高，同時未來也將面臨更多債務。如果我國房地產環境沒有明顯改善，如果正榮地產財務情況並沒有得到好轉，這把劍遲早還會落下來。

盡管展期了這么多，但正榮地產還是發生了債券違約，因爲境外債有部分金額未能達成展期。

4月，正榮地產官宣“暴雷”：因2042萬美元利息未如期支付導致違約。

5月底，正榮地產繼續披露，缺乏充足財務資源，預計無法於2019年11月票據的寬限期屆滿前支付利息13725000美元。

從各種披露裏，槓杆地產發現，正榮地產每次違約的金額都不算大，千萬美元級別。要知道其銷售額曾經是千億檔位，真是一分錢難倒英雄漢。

正榮地產票據的利率也不低，如上圖大部分在7-8%，甚至個別超過了9%，側面反映出的是其融資難易度。要知道一些國企動輒2-3%利率，優質民企融資利率4%左右也很常見。

02

自救、銷售均乏力

今年早些時候，正榮地產其實也在積極“自救”。

如此前董事會副主席劉偉亮表示的，已經梳理了一批合作項目和投資性物業，洽談股權轉讓事宜，預計上半年可以完成30到40億元左右的規模的資產盤活處置。

上半年正榮地產確實賣了一些資產，比如天津某項目、還有3月與新希望地產的股權出售協議。但似乎動作也僅限於此了，後續槓杆地產並沒有在公开渠道看到其更多落地動作。

現在大行情不好，多數房企自身難保更別提接盤，而且現在拋售資產的房企也很多，粥多僧少，不好弄。

另一個回血的辦法是促銷售，但這方面正榮地產的情況似乎也不好。

據克而瑞數據，正榮地產2022年前7月全口徑銷售額230.4億元，權益銷售額127.8億元。2021年同期這兩個數據分別爲952.1億元、529.8億元，同比分別大幅下滑了75.8%、75.9%。排名也下降了幾十位。

圖片來源|克而瑞

雖說2022年房企銷售普遍很慘，但下滑幅度這么大的也比較少見。

從2022年後幾個月的風向來看，房地產短期爆發的可能性似乎不大，正榮地產還得想其他辦法搞錢。

03

債務壓頂

正榮地產債務壓力有多大？2022半年報還沒出，槓杆地產能看到的是其2021年末財務數據，彼時其壓力已然不小。

圖片來源|東方財富

如東方財富數據顯示，顯示截至2021年末，正榮地產負債總額2128.99億元，比2020年末的1837.83億元增加了200來億元。而2020年本來就已經比2019年增加了400多億元。疫情2年，正榮地產負債總額增加超過600億元。

負債結構來看，正榮地產也風險較大，以流動負債居多，2021年流動負債1715.35億元，佔總負債比80.6%。

流動負債中，增速較高的爲短期借款和其他流動負債。前者2021年同比翻倍，從前一年的128.92億元增加到當期的258.65億元；後者同比也增加了300多億元，爲930.58億元。

圖片來源|東方財富

現金流方面，從2021年末的情況來看，正榮地產的現金及現金等價物期末余額同比降幅明顯，比2020末少了200多億元，爲147.27億元。

境外債方面，據債市觀察統計，正榮地產未來1年內將有4筆美元債、合計超過約85億元人民幣陸續到期。

到2023年年5月，正榮地產境內的6只私募債也將陸續到期，債券余額約13.64億元。累計來看，未來1年內正榮地產將有近100億元境內外債務需要兌付。

如今連千萬美元利息都違約的正榮地產，屆時又該如何應對？

04

挺得住嗎？

好消息是，融資環境在回暖。信達證券研報分析，7月房企境內外融資997億元，同比下降 16.4%，環比增長82%，同比降幅大幅收窄，債券發行市場出現回暖跡象。

其中境內債發行561.1億元，同比下降15.1%，境外債發行436.2億元，同比下降18.0%，降幅均明顯收窄。

境外債發行規模較上月環比增長321%，接近2021年9月以來的最高水平。

境內債方面，市場依舊以發行一般公司債爲主，但短債的佔比較上月顯著提升，其中超短期融資債券環比增長193%，恢復到今年5月的發行水平。

希望正榮地產的融資環境也會更好。

官網顯示，正榮地產於1998年成立，專注於开發住宅物業以及开發、運營和管理商業及綜合用途物業，於2018年在香港聯交所掛牌上市。

創始人歐宗榮1964年1月出生在福建莆田，2019福布斯全球億萬富豪榜排名877位、2019年胡潤百富榜排名第81位。福建省優秀企業家、中國地產閩商領軍人物等各種光環加身。

唏噓的是，7月22日晚，正榮地產控股股東歐宗榮全資擁有的RoYue Limited所持有的公司2950萬股普通股被強制出售。

哪有什么勝利可言，挺住就意味着一切！（來源：槓杆地產）

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