2017年，上海博禎置業購入了位於黃浦區豫園街道復興東路69號234A-01地塊，面積約7523平方米，獲豁免繳付價款約654.4萬元。按次年的一則出讓合同來看，該地塊應於2019年12月31日开工，3年後竣工。

不過，由於種種因素限制，這宗塊至今仍未开始施工，且容積率由最初的4.15降至1.3，相應地上建築面積亦由3.12萬平方米降至1.06萬平方米左右。

變動的不止是地塊，還有开發商。

8月3日晚間，合生創展公告稱將以7.9億元的價格收購上海博禎置業100%股權，進而拿下這宗“沉澱”數年的低密度宅地，計劃打造40座中式別墅。

上海中原地產首席分析師盧文曦向記者分析，在當下國、央企成爲拿地主力的大環境下，若走招拍掛流程，合生創展很難摘到這類核心地段的宅地，“現在是一個很好的機遇”。

在供應稀缺、寸土寸金的上海“老城廂”，別墅產品尤爲稀缺，於佔市份額不高的合生創展而言，這是一次大展身手的機會。

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資源騰挪

事實上，這樣的一個好機遇仍是得益於合生創展家族版圖的內部資源。

根據公告，公司此次交易的出讓方爲朱偉航實控的上海珠江投資集團，該人士爲合生創展時任主席朱桔榕的二哥。

五年前，上海珠江投資集團以8000萬元的對價收購了上海博禎置業全部股權。根據天眼查數據，上海博禎置業於2017年1月發生股東變更，由內蒙古鄂爾多斯羊絨集團100%持股的上海博利實業退出持股，新增大股東上海珠江投資集團。

完成收購後，上海市規劃和自然資源局發出《控制性詳細規劃設計任務書》，對地塊容積率及地上建築面積進行調整。估值報告顯示，容積率降低導致的土地使用權市場價值約爲16.04億元。

依照安排，預計這部分損失的土地开發權益可以無須支付額外的土地出讓金而轉移到上海其他區域的地塊，前提是相關地塊需爲同一最終擁有人。這一點，上海珠江投資集團無法辦到，其目前在上海市沒有可供該項損失的土地开發權益轉入的土地，但合生創展可以，這也是這宗關聯交易的契機。

如公告所言，合生創展可將該項損失的土地开發權益轉入位於楊浦區的一宗土地。有報道稱，結合該公司目前在上海的开發物業來看，最大可能是在濱江苑項目中體現該开發權益，而若該建設量轉移至濱江苑項目上，預計可使該項目利潤有一定幅度的上漲。

對於濱江苑項目，合生創展曾公开表示將在2022年內將其轉化爲IP物業，預計新增的IP物業可爲集團提供超200萬平方米商業面積，預計商業板塊可實現收入超100億港元。

7.9億元收購、“返點”16.04億元，無論從哪個角度看，這宗交易都顯得頗爲劃算。

盧文曦告訴記者，黃浦區豫園板塊爲上海老牌城市中心，近年來鮮少供應土地，多以舊改爲主，且出於老城廂歷史文化風貌保護等訴求，相關地塊參數以及开發建設進展時有發生調整，周期亦相對拉得較長。

目前，上述234A-01地塊房屋徵收工作已完成99%，預計四季度將全部完成。根據規劃，該地塊將建設40座中式別墅，於2023年3月前後开始施工，並於2024年5月左右預售。

在盧文曦看來，“房屋徵收工作解決得差不多，建造成本大幅降低，產品定位也高端，比較劃算。”不過，撿到“寶”的合生創展對可能存在的風險依然十分警惕。

從對價支付步驟來看，第一筆2.4億元的款項將在完成股權工商變更、且上海博禎置業取得新下發營業執照的60個工作日內支付，而在此之前出讓方需在轉讓協議籤署後的三個月內達成解除對上海博禎置業股權的現有質押、盡調無誤、結清所涉相關債務等前置條件；剩余的5.5億元則將在第一筆款項支付後的一個月內支付。

此外，合生創展還有將標的退回的權利。若上海博禎置業在完成工商變更手續後的一年內沒有取得234A-01地塊的不動產權證，則該公司有權（但沒有責任）將目標股權按7.9億元加上市場一年期利率爲對價回售予出讓方。

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補倉上海

近年來，合生創展鮮少出現在上海公开市場，其在上海的住宅項目亦不算多。公司此前雖有高端產品入市，但多位於郊區，如合生佘山東紫園、合生東郊別墅等。以此來看，待到入市，該產品或將成爲公司挺進上海市中心的標杆項目。

據悉，豫園板塊向來是豪宅聚集地，板塊內的數個項目在上海樓市中佔據不小的份量，譬如復地雅園、露香園、璞玉one等。

以距離234A-01地塊三公裏左右的露香園一期爲例，該項目於2020年9月开盤，住宅均價約16萬元/平方米，別墅房源均價則超過了21萬元/平方米。

2021年初，上海城投聯手上海建工以176億元的價格將露香園二期，即豫園社區地塊收入囊中。該宗地建築面積19.65萬平方米，成交樓板價達89567元/平方米，是上海近五年以來出讓樓面起價最高的幾幅地塊之一。

根據規劃，該項目中的住宅部分包括10.79萬平方米的高層住宅以及2.44萬平方米的低層住宅（聯排別墅）。有行業人士預計，待到入市其套均總價將接近億元，盧文曦亦稱屆時別墅產品價格有望衝擊25萬元/平方米。

若以露香園二期爲參考，合生創展所打造的中式別墅單價或將更高。盧文曦分析指出，若是1.3的容積率，該項目可能會打造爲雙拼別墅，“不過具體還是要看开發商的規劃和技術指標”。

合生創展亦在公告中直言，無論是在重點城市的土地儲備補充，還是目標地塊直接投資方面，該收購都能帶來讓人滿意的回報，從而提升公司的資產淨值。

不同於富力等房企的激進，同樣曾被外界譽爲“華南五虎”的合生創展近些年來在公开市場的拿地節奏明顯放緩。

2021年新增約41.33萬平方米的土地面積後，截至年末該公司在廣州、惠州、北京、天津、上海、寧波六個區域共擁有土地儲備2944萬平方米，住宅用地2098萬平方米，其中上海爲200萬平方米，在上述區域中僅高於寧波。

份額不高的宅地土儲也導致上海區域對該公司的貢獻有限。

億翰智庫數據顯示，2021年合生創展實現銷售金額423億元，同比增長18%，其中上海區域貢獻90億元，佔比約21.28%。同期，該公司在上海共擁有13個地產开發項目，其中大部分項目已开發完畢，僅合生城邦城尚有未完工面積523平方米以及茶葉廠項目3.74萬平方米。

鏈家平台數據顯示，目前合生創展在上海及周邊共有5個項目在售，其中合生財富海景公館位於金山，合生東郊別墅二期位於浦東，合生伴海、合生晶萃位於江蘇太倉，合生杭州灣則位於浙江寧波。

整體來看，豫園復興東路69號234A-01地塊將在一定程度上助力合生創展在上海的發展，不過喜得優質地塊的背後是公司不算寬裕的資金面。

這一點在對價的支付方式上可窺得一絲苗頭，7.9億元的交易價款，其中2.4億元爲內部資源，剩余5.5億元則通過銀行貸款支付。根據年報數據，截至2021年末，該公司擁有現金及現金等價物約300.45億港元，一年內到期的借款爲309.07億港元。 （來源：地產深度報道）

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