8月10日的龍湖很受傷。

受到商票逾期謠言和瑞銀看空報告影響，龍湖集團（00960）8月10日午盤後出現大跌，截止收盤，下跌16.4%，報收20.90港元，一天內龍湖市值蒸發超200億港元，股價跌至2019年水位。

當然，除了龍湖以外，8月10日的港股房地產股、物業管理股也都是集體走弱。

弘陽地產下跌12.50%、旭輝永升服務下跌9.94%、碧桂園下跌7.97%、新城悅服務下跌7.18%、時代中國控股下跌7.09%、美的置業下跌6.52%、碧桂園服務下跌5.99%。

8月10日下午，龍湖集團就對商票逾期進行闢謠，上海清算所晚間也發布《關於龍湖集團控股有限公司不存在商票逾期的公告》進行闢謠。

8月10日晚些時候，龍湖集團還緊急召开了投資者電話會，對商票闢謠，同時回應投資者關切。

盡管吳亞軍在會上表示：

我覺得今天股價大跌，從我們本身來講沒有太在意，是市場驚慌導致的。

從出席投資者電話會的規格來看，龍湖其實是非常在意的。

吳亞軍女士 - 執行董事兼董事會主席

邵明曉先生 - 副主席兼執行董事

陳序平先生 - 執行董事兼CEO

趙軼先生 - 執行董事兼CFO

非常在意股價也沒什么不好，這本就是企業應該做的，而龍湖這么快的響應也證明其對投資者的負責態度。

除开商票逾期謠言以外，更爲實際產生影響的則是瑞銀的報告了。

瑞銀分析師發表中國房地產行業研究報告，根據2021年底的闲置現金及2022年上半年的現金流出情況，來衡量4家內地房企碧桂園、萬科、龍湖和旭輝的現金消耗率，並對需要多少合同銷售量能夠使其現金流達到收支平衡進行評估。

報告認爲，這四家主要內地房企均在2022年上半年產生了負的自由現金流，由於市場對現金流損耗的擔憂，預期相關物管股的估值有下調壓力。

瑞銀分析表明，這四家房企均在2022年上半年產生了負數自由現金流，相當於截至2021年底闲置現金余額的11%~41%，投資者擔心這種現金消耗的可持續性。

房企每月合同銷售額須從2022年上半年水平上升11%~16%，以使現金流恢復收支平衡。而以目前房地產市場、斷代、提前還代等現象來看，房地產銷售難以有效復蘇。另外的資金監管、融資困難則都是老生常談。

從最大的邏輯來看，瑞銀這篇報告的研究基礎就是銷售是否會迎來改善。

銷售好，所有問題都自然而然不成問題。

從最新2022年7月房企銷售來看，相較於5月、6月，7月部分房企已經有所改善，包括華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產、華發股份、越秀地產，都已經是同比增長。

細心的你，想必也已經發現了，這裏增長的都是國企央企。

是的，現在購房者的偏好已經從名氣響擴張快的民企，轉變爲安全性好穩健度高的國企。

同樣的偏好，也出現在投資者身上。

即便是三條綠檔，最穩健民企代表龍湖集團，2021年6月至8月10日，股價也下跌了50.41%。

曾經擴張最激進的碧桂園，區間跌幅達到72.82%。

旭輝控股集團，區間跌幅66.76%。

萬科A，區間跌幅40.19%。

華潤置地，區間跌幅8.21%。

金地集團，區間跌幅4.7%。

招商蛇口，區間漲幅17.3%。

保利發展，區間漲幅17.57%。

中國海外發展，區間漲幅13.71%。

濱江集團，區間漲幅111.98%。

除了濱江集團是超級例外，其他還在漲的也都是國企央企地產了。

安全、國企已經成爲購房者买房的重要考慮因素，而影響房地產銷售和走勢因素衆多，國際局勢、整體經濟預期、央行放水程度、人口增長問題、各個城市之間的人才爭奪、人民經濟來源等等，從大宏觀到小微觀，各個層次都會或多或少的對房地產銷售產生影響，從目前整體來看，要想恢復，還將有比較長的時間才有可能。

舉個例子，當前利率是一降再降，老的房貸客戶不幹了，這么低利率，那我此前貸款那么高白瞎了？紛紛要求提前還貸。

而另外一部分可能有購房需求的，看見利率一降再降，就想再等等。

還有的呢，對現在各個暴雷房地產特別謹慎，买房不如等修好現房再买。

最大最尖銳的問題，可能是人口沒那么多了，房子是真的修的差不多了。

龍湖也看到了這個問題，陳序平在電話會上表示，

雖然政策基本見底，但銷售和信心的恢復需要時間，龍湖做好了准備

龍湖只進駐68個城市，且絕大部分在一线、二线等市場相對安全的城市。三四五六线等城市今年市場下滑明顯，龍湖少數已經進入的會堅決快速出清，後續不會再投資。

吳亞軍還在會上表示：

該爆雷的都爆了，現在是行業最黯淡的時候，過去槓杆比較高的企業也付了該付的代價。不會大水漫灌，政策會逐步出台，行業出清後，龍湖會一直存在機會。

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