2022年，地產無疑是最難的行業之一。

舉幾個例子。

A股方面，萬科A（000002.SZ）年內跌幅18.5%，綠地控股（600606.SH）年內跌幅23%，保利發展（600048.SH）年內跌幅0.86%。不過，港股方面則慘不忍睹。碧桂園（2007.HK）年內跌幅65.9%，市值僅剩560億港元；富力地產（2777.HK）年內跌幅47%，市值僅剩57.4億港元；融創中國（1918.HK）年內跌幅70%，市值僅剩15億港元。

除此之外，像時代中國、旭輝控股、雅居樂、正榮、佳兆業等衆多房地產公司，資本市場也都給出了“破產價”！

今天，一起來聊聊富力地產。

8月7日晚，延遲4個月的2021年報姍姍來遲。

根據年報顯示，富力地產全年銷售收入762.3億元，同比減少11.25%；淨利潤-164.7億元，上年同期盈利90.5億元，同比由盈轉巨虧。

導致巨虧的原因是什么？

衆所周知，過去這一年房地產企業面臨着巨大的債務壓力，尤其對於高槓杆經營的企業來說更是如此。爲了加快資金回籠，富力地產不得不選擇以價換量，通過降價和打折的方式出售旗下資產。

於是在2021年年報裏，富力地產一次性計提了150億元的資產減值損失！

不過，相比於巨額虧損，債務問題更爲迫切。

截止2021年底，公司總現金爲211億元，其中約148.5億元處於受限制狀態，而公司短期借款金額就達到了622億元。顯然，僅憑账上的資金，富力地產沒有辦法償還到期債務。此外，需要特別說明的是，富力地產在年報中坦言，大約300億元的銀行及其他借款已經違約或者交叉違約狀態。

那么問題來了，在“三道紅线”沒有放松跡象的情況下，富力地產該如何破局？答案只能寄希望於加快資產處，以補充運營資金！

先說一個好消息。

7月11日，富力地產宣布，將原本2022年至2024年到期的10支美元債整體展期3-4年，規模金額爲49.44億美元。而這，也相當於給了富力地產一個可以喘息的機會，把公司從懸崖邊上拉了回來。

重點還是看銷售情況。

2021年，富力地產的銷售額爲1202億元，同比下滑13.4%；今年前七個月，公司銷售金額只有304.7億元，同比下滑近6成。

顯然，在銷售端景氣度持續下滑的背景下，富力地產依舊步履維艱！

最後，說說紓困基金。

7月25日，國務院批准設立房地產基金，以穩定房地產預期。8月5日，有媒體報道，鄭州市下發了《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，規模暫定百億，主要用於“保交樓”。在此背景下，市場似乎看到了危機解決的希望。

在這裏，我們可能要潑一盆冷水。

在7月底召开的會議中，關於房地產是這樣表述的：

“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城政策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

一句話，政府的目標是“保交樓，穩房地產預期”，而不是救房地產企業。換句話說，房地產企業想要擺脫困境，還得靠自救。

對於富力地產來說，導致困境發生的最主要原因是在房地產行業發展一帆風順的時候，沒有未雨綢繆提前預判到風險，同時對宏觀形勢和政策存在誤判，導致槓槓率和負債規模過高。對於普通購房者來說，還是少一分投機的心態、多一分敬畏之心，不要把槓槓拉的太大。

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