來源| 地產密探（ID：real-estate-spy）

這月上旬以13.1萬元/㎡樓面價刷新“全國單價地王”，在上海徐匯濱江奪地的拿地大鱷——綠城中國，近日公布了2024年中期業績。

看綠城這份中期成績單，給外界一種較深刻的印象，即“收入規模越大，利潤反而越低”。

實際上，綠城在各地的房子賣得並不便宜，甚至比周邊可能還很貴，怎么就會陷入“增收不增利”或“規模越大，利潤越少”等尷尬？

具體看，2024年上半年，綠城中國取得營收約695.6億元，同比增幅22.1%，再創歷史新高，但多項關鍵盈利指標遭遇下滑。

該期內，綠城錄得毛利91億元，同比減少8.2億元，降幅達到8.27%，毛利率13.09%，同比下滑約4.32個百分點，其中物業銷售毛利率11.7%，同比下滑4.3%；淨利約33.2億元，同比減少13.2億元，降幅高達28.4%；公司股東應佔利潤約20.45億元，較去年同期25.45億元下滑達到19.65%。

針對公司股東應佔利潤下滑近2成，綠城對外解釋說，一是受市場下滑及限價影響毛利率下滑，二是資產減值及公允值損失17.5億元，同比增加近13億元。

具體看着兩項減值，據綠城披露說，資產減值淨虧損14.22億元，同比增加近10億元，而預期信用虧損模式下的減值淨虧損3.24億元，同比增加近2.52億元。

從以上可以看出，綠城上半年計提資產減值淨虧損同比大幅提升，這部分資產減值很大程度上應是在建產品存貨，成本可能已低於相關項目周邊實際銷售市場均價。

不過，綠城特別強調了“扣除資產減值虧損、公允值虧損以及匯兌與收購損益後”公司股東核心淨利同比增幅27.5%至約49.5億元。

就算如此，被投資市場非常看重的綠城當期毛利及毛利率都是下滑的，且近幾年也是持續下滑的。針對毛利及毛利率下滑，綠城解釋說，一是售價不及預期，二是拿地聚焦一二线城市，對安全及抗風險能力要求較高，毛利率相對較低。

實際上，綠城近兩三年逆市拿地兇猛，樓面地價屢創新高。

2021年，綠城新增拿地平均樓面價9080元/㎡，該年末總土儲平均樓面價7182元/㎡；
2022年新增拿地平均樓面價飆到14620元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7582元/㎡；
2023年新增拿地平均樓面價14231元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7982元/㎡。

2024年上半年，綠城新增項目15個，總建面131萬方，新增貨值333億元，其自身承擔拿地款154億元，平均樓面價14408元/㎡，雖比不上2022年新增拿地樓面價，但已超過2023年新增拿地樓面價。

爲此，綠城开啓了“薄利多銷"的高周轉模式，在其中報表述中也格外矚目。綠城說，上半年新拓項目預計全部當年實現首开，上半年新增貨值預計當年銷售轉化率63%。

換言之，綠城今年上半年新增拿地的任何一個項目，不僅要年內首次开盤，還要賣掉該項目總貨值的逾6成。

具體看，綠城對外透露說，今年上半年新增項目從拿地到开工、經營性淨現金流“回正”分別提速0.4、2.1個月至1.7個月、9.5個月。

也就是說，綠城拿到地後，50天就動工了，不到10個月就要經營淨現金回正。其舉例說，在杭州市場從拿地到經營性回正已從8.8個月縮短到7.1個月，而在西安市場更猛，從拿地到經營性回正已從6.7個月縮短到3.5個月。

早些年（2009年左右），萬科曾有個“5986”快周轉模式，即“拿地5個月動工、9個月銷售、首月售出8成，6成是住宅”。
後來，不少房企都學到了精髓，千億“地產黑馬”頻出。
比如藍光內部有個“3641”，即“拿地3個月內开工，4個月开盤，當日去化率60%，1年內現金流爲正”。
碧桂園進一步提速，先是推出“456”模式，即“4個月开盤，5個月資金回籠，6個月資金流爲正”，後又升級成“345”模式，即“3個月开盤，4個月資金回正，5個月資金再利用”。

當前樓市仍在繼續深調、探底，很顯然，綠城又將過去房企“高周轉”法寶拿過來用了，從拿地到开工直接壓縮到幾乎是1個半月多點的時間，比過去很多黑馬房企都還生猛，幾乎可以趕上碧桂園的拿地开工節奏。

來源：地產密探圖庫

8月上旬，綠城搶到上海徐匯濱江全國新單價地王項目，以溢價率“觸頂”30%且最終搖號競得，樓面價約13.1萬元/m，總耗資48.05億元。據上海業內知情人士近日透露，這個項目也是高周轉思路。

針對2024年下半年，綠城對外透露了5條策略，其中有三條引人關注。

第一條就是抓去化，不斷自我加壓；
第二條就是抓資金，“早收晚支”；
第三條是抓投資，除了核心城市核心地塊外，還提到非核心城市優質結構性機會。

截至今年6月底，綠城中國手上“已竣工待售物業增加到418億元，發展中物業2266.17億元”，存貨及可供發展物業合計才95.8億元，也就是說，絕大部分是在建及現房項目。

這可以看出，在當前樓市行情下，在建工程佔比偏高的這種產品結構，對綠城整個集團資金要求及佔壓是必然的。

該期末，綠城中國銀行結余及現金711.5億元，比上年底增加14億元，一年內到期應付的“銀行及其他借款、優先票據、公司債”合計353.14億元，跟去年底325.45億元相比增加了近28億元。

注意！綠城中國貿易應付款主要是貿易採購款及承包商款，該期末余額460.7億元，基於开票日起算，在半年內達到350.7億元，半年到1年76億元，超1年爲34.4億元。

此外，綠城中國一年期以上有息債務合計1130億元，比去年底增加了約百億元。這說明，綠城有息債務在逆市擴張，從迅猛拿地且已位居拿地榜前列可窺一斑，這要求其必須“高流速”，否則就會有麻煩。

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