“這是最好的時代，也是最壞的時代。”

這句話放在剛剛過去的2021物企資本市場上，可以說再恰當不過。2021年，行業港股IPO遞表物企數高達34家，是迄今爲止遞表企業最多的一年；但從實際推進進程來看，年內遞表並成功上市的僅有9家，實際轉化上市物企遠未及預期。

其中，在管建面1080萬平米，營收僅2.31億元的衆安智慧生活服務有限公司的招股書就失效了。

早在2017年，衆安集團創始人施侃成（又名施中安或施忠安），就透露出分拆物業上市的想法。事實上，有三個名字的施侃成每一次資本版圖的延伸都形成了“7年定律”，2007年，衆安集團在港交所上市；2014年旗下中國新城市在香港上市。

然而，前兩個財年盈利低於4500萬港元的衆安智慧生活，不符合2022年1月1日起實施得港交所盈利新規；施侃成的“三胎”物業上市夢，已然難產了。

【一】施侃成：從稅務局公務員到房企老板

要想深入探究衆安智慧生活的發展，自然不可避免要提到，衆安集團創始人、及衆安智慧生活執行董事兼董事會主席施侃成。

樓市資本論了解到，有關施侃成的名字和學歷，已經成爲地產圈的兩大難解之謎。

1、一個人用三個名字

從上圖衆安集團披露的資料看，施侃成就還有個施中安的名字。問題在於港股上市用的名是施侃成，而在天眼查系統裏“施中安”的身份仍然在用。

特別是在媒體報道中，也是花樣百出，施侃成竟還有一個“施忠安”的名字。

觀點網、樂居財經、住在杭州網對“施侃成”的報道

2、通過培訓課程完成大學學業

此外，施侃成沒有披露過自己的全日制大學學歷，很可能沒上過大學。其簡歷只是披露其在2006年7月和10月，先後完成了浙江大學房地產公司總裁班課程，以及清華大學對外學術文化交流中心，專爲全球化及房地產發展商行政人員舉辦的相關課程。但這些都並非學歷，雖然施先生目前標注自己學歷是碩士。

下面我們細細回顧下，施侃成的傳奇人生。

施侃成1963年出生於杭州，按照中國傳統命理學來看，屬水兔命，個性柔順溫和，但具有韌性，能夠適應不同的環境；也因頗能隨遇而安，做事得過且過，不肯全力以赴。這些都在施侃成和衆安集團的發展中，得以印證。

公开資料顯示，施侃成事業的起點是在體制內“杭州蕭山區財政稅務局”的公務員；1993年-1997年間，更是出任蕭山市銀行房地產开發公司總經理，主持开發建設銀行銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區等項目。一方面施侃成借此積累了房地產开發的經驗，另一方面也奠定了與當地政府良好的關系。

1997年，恰逢各大企事業單位職工的“經商熱”，施侃成也嗅到了時代的機遇，決定下海創業，成立了衆安集團前身衆安房產。就在次年，這家剛成立的房企就取得了蕭山區一地塊土地使用權，开發了首個項目衆安花園。

此後，衆安房產也一直圍着杭州和浙江省打轉，乃至於2007年登陸港交所主板時，37個項目都在浙江省和安徽省。

祕密就在於，施侃成與當地政府關系良好，故收購土地成本較低；要知道，上市那年，這間名不見經傳的房企，以540萬平總土儲、300萬平在杭州，成了杭州上市房企地王。

然而就在衆安房產上市後，施侃成隨遇而安的性格便展現出來，多次在採訪中表示，做企業要一步一個腳印，不想盲目擴張。手握重金的衆安，就此錯過地產發展的黃金時代。

施侃成（右）

到了2012年重啓擴張策略時，爲時已晚，厚積卻未薄發；2021年，衆安集團全口徑籤約金額不過287.8億元，遠落後於同期房企。

如今，59歲的施侃成已近花甲之年，衆安集團也开啓了二代接班之路。

樓市資本論了解到，施侃成女兒名叫施金帆，現年29歲，畢業於倫敦大學瑪麗皇後學院，擁有工學學士學位。

2015年起，施金帆就參與到衆安集團的業務中，先後在中國新城市及衆安影視文化中歷練，2018年起則擔任衆安集團總裁助理。2年後，出任衆安集團執行董事，正式宣告接班之路开啓。

和父親一樣，一頭俏麗短發的施金帆也頗爲長袖善舞，經常借由上海市杭州商會女企業家聯誼會、上海百儷匯等商會組織，發展人脈網絡。

不過在樓市資本論看來，打鐵還需自身硬。

此次衆安智慧生活沒有得到港交所青睞就證明，不管是房企還是物企都已走向分化時代，只有增強盈利能力和運營效率，做強服務力，才是企業行穩致遠的根基。

【二】高度依賴母公司

在樓市資本論看來，此番衆安智慧生活未能如愿成爲集團第三個上市平台，核心還是在於自身獨立性不強。

招股書顯示，衆安智慧生活成立於1998年，目前衆安集團董事長施侃成間接持有衆安智慧生活57.89%的股份。截至2020年12月31日，總合約建築面積約爲1380萬平方米，在管總建築面積約爲1080萬平方米。2020年營收爲2.31億元，從規模看堪稱“蚊型”。

與多數脫胎於房企的物業一樣，衆安智慧生活也頗爲依賴母公司的“輸血”。

1.超七成物管收入來自關聯方

樓市資本論了解到，衆安智慧生活收入分爲物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，其中，物管服務以7成以上的收入貢獻，成爲了衆安智慧生活營收的絕對主力。

而對於可以打开資本市場想象空間的增值服務來說，卻顯得極爲遜色：2020年，公司非業主增值服務收入僅佔比14.4%，社區增值服務收入僅佔比6.1%。

這與衆安智慧生活依賴母公司輸血有着直接關系。

截止2020年12月30日，衆安智慧生活管理衆安集團34個項目，在管總建築面積約600萬平方米，分別約佔公司同日管理項目及建築面積總數46.6%及55.3%。這也使得衆安智慧生活獲得來自於衆安品牌的物業管理服務收入，達到7成以上。

2.業務集中浙皖三城

正是因爲業務收入依賴於母公司“投喂”，因而衆安智慧生活的發展路徑也與母公司頗爲吻合。

招股書顯示，2018年至2020年，公司約96.3%、96.7%及95.9%的物業管理服務收入來自浙江杭州、安徽淮北及浙江寧波。尤其是杭州一地，在管面積達54.8%，物管收入也佔據了總收入的59.8%。

如此過於依賴“大本營”，無論是增長空間，還是抗風險能力無疑都難免受到制約。

有業內人士表示，有母公司支持的話，物業管理規模會有一定的基礎，但僅僅依靠母公司積累起來的社區樓盤業務，就很難發展擴大，在管理體系上也會受到母公司的牽制。對於像衆安智慧生活這樣的小型物企來說，要想做大還必須要並購其他公司，拓展增值服務。

在樓市資本論看來，當社區想象空間仍處於“想象”的當下，對於像衆安智慧生活這樣管理面積在百強之外的“蚊型”物企，在規模及社區經營上都需要有較大的增長，才能在這個吞食日益激烈的圈子裏，腳踏實地拓寬未來。而對於外拓乏力的母公司重度依賴，顯然不是擴張正道。

【三】流動負債大增61.75%

除了收入結構單一、區域壁壘大等問題，更令人擔憂的則是衆安智慧生活飆升的負債。

招股書顯示，2020年衆安智慧流動負債高達1.13億元，同比大增61.75%。

不僅如此，於2018-2020年，公司經營活動產生的現金淨額分別爲917.3萬元、3184.2萬元和9118.9萬元，但投資活動產生的現金淨額分別爲-66.3萬元、-1541.2萬元和-1713.3萬元。

對此，招股書解釋稱，這主要是因爲3年內公司分別向關聯公司償還墊款金額、支付有關收購公司部分代價、購买物業及設備开支等。

隨着衆安智慧生活招股書去年年末失效，以港交所新規審視，當下的衆安智慧生活並不具備上市資格。

招股書顯示，衆安智慧2018年、2019年股東應佔盈利分別爲1322萬元、2053萬元，兩個財年的盈利水平並未達標港交所新規。

在樓市資本論看來，港交所盈利調高新政有助於提高主板上市企業的素質，但對於規模較小的物企而言，卻進一步迎來邊緣化風險。

對於衆安智慧生活而言，要想在資本市場脫穎而出，除了要擺脫母公司依賴，更需創造特色業態、提升增值服務比例。

對施侃成父女而言，旗下第三個資本平台的誕生，或道阻且長。

本文作者可以追加內容哦 !