文/張霏

編輯/李信

歷經高管集體離職、租金貸風波、虧損擴大等一系列事件後，青客公寓最終沒能走出“至暗時刻”，走到了破產清算之路。

全國企業破產重整案件信息網顯示，上海市第三中級人民法院在2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（下簡稱“青客公寓”）破產清算一案，其債權人應在3月20日前進行线上申報債權。

這並非青客旗下公司第一個破產清算的案子。2021年12月，南京青客公寓管理有限公司被當地法院執行破產清算；蘇州青客信息科技有限公司也被個人與銀行申請破產清算，後被駁回。

南京青客公寓被執行破產清算，圖源企查查

截至美東時間1月27日收盤，青客公寓每股報0.41美元，較2019年11月上市當天發行價17美元/股，已經跌去97%。青客的股價長期低於1美元/股，或也面臨從納斯達克退市的風險。

據時代周報報道，青客公寓近期在協商解決員工安置問題，准備隨時從美國納斯達克退市。

其實在當年上市遞交招股書時，青客公寓已經連續3年虧損，資產負債率也在逐年走高。但爲了穩定內部運營、爭奪市場份額，青客公寓急求上市，以拿到更多融資。

當年埋下的惡果如今終於顯現。連线Insight搜索黑貓投訴平台發現，關於青客公寓的投訴目前仍在更新，總量已超1萬條，投訴理由大多爲押金不退。

多位曾參與維權的青客公寓租戶對連线Insight表示，“直到現在也未收到欠款，即便走了強制執行，也沒有效果。這么多年過去了，也不報拿回錢的希望了。”

青客公寓的墜落，在一定程度上反映出了整個行業仍步履艱難。長租行業的競爭邏輯是“激進擴張”“以虧損換市場”，尚未走出一條成熟的盈利模式。

近年來青客公寓一直處於虧損狀態。財報數據顯示，從2017年至2020年，青客公寓淨虧損額分別爲2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元，累計淨虧損已達27億元。

但長租公寓賽道仍在奔跑。國際知名咨詢機構Frost & Sullivan估算數據顯示，截至2020年末我國共有租房人口總計2.19億人，預計2022年末我國租房人口將達到2.45億人，國內品牌長租公寓總套數將達681萬套。

換句話說，租房需求不斷增加，長租公寓市場規模也在不斷擴大。

然而，對於已經進入破產清算甚至面臨退市的青客公寓來說，或很難挺到行業战事的中後場了。還有更多“青客們”在苦苦支撐，自行業爆發潮开始，多年過去了，長租公寓爲什么還是這么脆弱？

1、租金變貸款，租客維權四年無果

青客公寓成了第二個ofo。

兩年來，在維權租戶們的一片謾罵中，青客公寓選擇了消失。官方公衆號的最後一次推送停留在2020年9月30日，官方微博早在2019年12月24日便停止更新，隨便點开一條微博，評論均是討要維權者討要欠款的謾罵聲。

押金不退、員工消失，成爲青客公寓對待維權租戶們的統一態度。而遲遲拿不到欠款的租戶們，情緒從最早的極度憤怒，變爲無奈，再到抱有一絲希望，最終徹底放棄。

據多位青客公寓維權者向連线Insight回憶，當時公寓暴雷時，他們中有人直接跑到青客上海總部，與青客員工發生衝突報了警；有人找到地方法院，進行強制執行；還有人主動找媒體爆料維權……但至今都未拿到欠款。

當連线Insight在幾個維權群詢問有關青客公寓破產清算一事時，未有一人出來發言。維權者的沉默，似乎也無聲宣告了青客公寓時代的結束。

呂亞楠向連线Insight直言自己的無奈：“這幾年確實也累了，現在青客公寓申請破產，就等他們清算資產了，對方能賠我多少是多少，拿到錢就是賺到了。”

即便時隔四年，呂亞楠仍清晰地記得，自己最後一通維權電話打給了自己的房管員。“他說他真的沒辦法了，要是公司账戶有錢，肯定會還給我。再到後來，房管員的電話注銷了，我再也沒打通過。”

2019年10月，備考研究生初試的呂亞楠，踏上了從內蒙古赤峰前往浙江杭州的火車，爲了在備考期間有較好的復習環境，她下載了“蛋殼公寓”和“青客公寓”兩個APP。用呂亞楠的話說，“出於避免踩到租房的坑，才果斷選了這兩個發展較好的頭部在线租房平台，沒想到後來兩家全部暴雷了。”

到達杭州後，青客公寓的房管對初到杭州的呂亞楠極爲熱情和體貼，這讓她下定在青客公寓租房的決心。並且在房管的一再解說下，原本打算短租4個月的呂亞楠，改爲租一年。

呂亞楠對連线Insight解釋，“房管當時說，短租比長租的月租金額要貴1/2，不如直接籤一年合同，如果不想住，他幫我轉租出去，押金照常退還。最後房管一句‘我是本地人，沒有我轉租不出去的房子’徹底打動了我。”

爲了省錢，當時還未大學畢業的呂亞楠接受了房管的推薦，選擇分期付。“從看房到籤署合同，對方從未解釋過分期月付是何含義，全程極力推薦我選擇分期月付，不僅價格低還能享受優惠。”她沒想到，房管口中的“分期”，實際上是“貸款”。

在呂亞楠記憶中，“當時房管沒讓我辦銀行卡，也沒有籤字，只是拍個視頻，在視頻裏讀了一段話，並說出自己姓名、身份證、租房地址和辦理的業務，最後上傳就搞定了。”從此，她便陷入每月還貸1900多元的循環中。

四個月後，參加完研究生初試的呂亞楠打算回家過年，便聯系房管退房、轉租。出於擔心退房時因室內不衛生被房管扣押金，呂亞楠還特意花一天時間打掃衛生，“我甚至趴到牀底下，檢查裏面有沒有小紙片。”

辦完退房手續後的三個月，呂亞楠遲遲未收到押金，房管則一再向她解釋，“因爲新冠疫情，公司還未復工，復工後押金馬上到账。”

這一看似合理的理由，讓呂亞楠暫且放下心來，直到2020年3月，一條來自貸款機構的短信通知，她才知道自己上了“租金貸”這條船，“當時親眼看到房管清算完水費、電費，辦理完轉租、退房合同。怎么現在又莫名其妙記上了徵信呢？而且按理說，青客公寓在我退房時，就解除貸款合同。”

當呂亞楠把“因長期逾期未還貸，已嚴重影響個人徵信”這條來自貸款機構的短信發給房管時，對方並未給出解釋，而且草草回復她一句“公司最近才復工，且工作人員數量少，正在排隊給租戶辦理終止貸款手續。”問及何時給自己辦理時，對方只回了呂亞楠一個字——“等”。

在呂亞楠等待房管處理結果的同時，一場上千人，乃至上萬人的大規模維權活動开始了，熊奇銳便是其中一個。

熊奇銳和呂亞楠遭遇相同，並且由於租期爲2年，他的還貸數額高達2萬多。對於當時剛畢業一年的熊奇銳來說，2萬元的貸款不是一筆小數目。“上海華瑞銀行當時已經把我18個月的房租打給了青客公寓，但我退房後，青客並未解除貸款合同，網商銀行逾期會影響信用，不知道會不會上報徵信。”熊奇銳表示。

最後，因擔心徵信問題影響自己买車、买房，遲遲解除不了貸款合同的熊奇銳，不得已讓自己父母先行幫忙還貸。

熊奇銳向連线Insight直言，“到現在我也沒有拿到青客公寓的欠款。聽說有部分用了分期付的租戶，通過一些偏激維權方式，解除了合同、拿到了押金，不過我加的一個300多名維權成員微信群內，似乎沒有人公开表示自己拿到賠償。”

和熊奇銳一樣，呂亞楠打不通房管電話、投訴也無果後，也讓父母幫她還了1萬多元貸款。“到現在，這1萬多元都是我的心病。你無法體會經歷考研失敗，又莫名其妙還1萬多元貸款的沮喪。從此我再沒用過线上租房平台。”

至今在黑貓投訴上，與青客公寓相關的投訴有10627例。這些投訴案例中都聲稱青客違約不退房租和押金。據連线Insight統計，投訴發起的時間最早在2019年9月，最晚在2022年1月。

熊奇銳和呂亞楠均向連线Insight表示，現在兩人的青客公寓APP除了顯示已退房相關信息外，其他可以當作維權證據的信息，已被全部清空。

青客公寓試圖通過抹除維權者信息，掩蓋自己的行爲，但每況愈下的業績，讓它已經成爲資本市場的“棄子”。

2、“長租公寓第一股”何以走上絕路

青客公寓還沒退市，但破產了。

近日，一則青客公寓旗下一家企業進入破產程序的消息，讓青客公寓重回行業關注範圍。

作爲“中國長租公寓上市第一股”，創始人金光傑在2012年創辦的青客公寓，曾經歷過長租公寓風口，見證了中國標准化住房租賃產業的十年發展期。

2012年剛成立時，青客公寓的房源只有900多間。而後隨着長租公寓市場日漸火熱，青客开始“瘋狂”擴張之路。2017年，隨着大量資本熱錢的湧入，長租公寓企業开啓了房源爭奪战。青客公寓开始走出長三角地區，向全國領域擴張。

但長租公寓市場野蠻生長後遺症也开始出現，“暴雷潮”上演了。同策研究院曾發布的一份“暴雷名單”顯示，2017年2月至2019年3月間，有20余家長租公寓品牌倒下，其中超過一半的爆倉原因被歸爲“資金鏈斷裂”。

但當時主要集中於腰尾部公司的暴雷事件，並未阻擋“青客公寓們”的步伐，裹挾着資本大勢的頭部長租公寓企業，依然在擴張。

然而巨頭的野蠻生長，背後全靠着投資機構“輸血”。青客公寓在2012年拿到紐信創投的天使投資，到兩年後再次收到達晨創投1000萬美元的A輪融資。此後青客公寓相繼拿到賽富投資基金、摩根士丹利等機構的B、C輪投資。截至IPO之前，青客公寓4輪融資總規模已經超過1億美元。

但擴張並不意味着盈利。招股書顯示，青客公寓在2017年至2019年連續3年淨虧損，累計虧損金額已超12億元。不難看出，青客公寓一直處於“資不抵債”的狀態，但也未影響其上市之路。

通過臨時調整上市募集資金，從1億元下降至5000萬元，青客如愿以償，奪得國內“長租公寓第一股”的名號。

那么，成功上市的青客公寓是如何一步步走向破產的？其實，既與利用“租金貸”盲目擴張導致資金鏈斷裂這一行業通病有關，也有其自身經營不善的原因。

雖獲得了長租公寓上市第一股的頭銜，但青客公寓的發展水平其卻不是頭部公司該有的狀態。進入二級資本市場的兩年多時間裏，伴隨它的不是高管離職、租客及房東大規模維權，便是公司面臨倒閉等風波。

由於長租公寓企業前期拿房和裝修成本高企，需要多種融資手段來籌集資金。通過租客年付、兩年付等居民預付款，雖可以讓企業部分回血，但這些規模無法與提前到账的租金貸相比。

對青客公寓來說，租金貸則成爲其規模擴張的助推器。青客公寓招股書亦顯示，截至2019年9月30日，其有65.40%的租金使用租金貸支付，還有16.50%的租客正在申請租金貸。

因此，青客公寓此前一直用“高進低出”“長收短付”的運營模式。即以高租金從房東手裏承租房屋，又採用低租金模式出租給租戶。同時利用“租金貸”模式，將房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機構申請租金貸款提前繳納一年房租，長租公寓利用提前收回的租金擴大規模或者運營，利用時間差籌集大量資金。

顯然，這是一門現金流極其脆弱的生意。利潤微薄、且未盈利的情況下，還要倚靠租金貸等方式不斷滾雪球。

除了青客公寓的自身模式存在問題，疫情也成爲壓倒它的“一片雪花”。

2020年年初，新冠肺炎疫情讓本就利潤微薄的長租行業雪上加霜。體現在財報上，這種境況愈演愈烈。財報數據顯示，青客公寓一直處於虧損狀態，且淨虧損逐年攀升。2020財年（2019年9月30日-2020年9月30日），青客公寓淨虧損達15.34億元，同比擴大了208%。

因此，2020年青客公寓以受新冠肺炎疫情影響爲由，對部分旗下管理的未滿租房源“強制降租金”，租客被要求搬離公寓後未停止其租金貸、且拖欠後者租金。

這一“兩頭喫”行爲，讓青客公寓的維權事件蔓延到全國。直到2020年4月，青客公寓被建融家園（建行旗下的房屋租賃服務平台）接盤，才沒有造成更大範圍的維權行爲。

按理說，青客公寓剝離一部分不良資產後，本來或許有機會翻身。但令人不解的是，青客卻以“鞏固青客公寓在長租公寓市場的競爭力”爲由，繼續逆勢擴張。這一做法，讓本就脆弱的現金流更加岌岌可危，對成本的控制也進一步失控。

2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購國內一長租公寓企業，新增7.22萬套房源。這是青客公寓IPO以來的第三次收購，也是收購房源規模最大的一次。此前兩次並購，青客公寓共獲得約4.9萬個租賃單位。

這便形成惡性循環。連年虧損的業績和仍不成熟的商業模式，加之集體維權事件，導致青客公寓失去大勢。房源數量的再次增加，無疑給青客公寓背上更重的現金流壓力。盡力做最後掙扎的青客公寓，已是強弩之末。

除此之外，青客公寓高管集體離職，讓其經營面臨的壓力呼之欲出。2021年1月，包括金光傑等多名公司元老人物，均以個人原因集體辭職。

據21世紀經濟報道，金光傑對於如今公司進入破產程序一事並不知情，爲此他專門給公司現實際控制人寫了一封公开信。據金光傑透露，他“不得已把孩子交給了財主，可現在發現財主在賣我孩子的器官。”

青客公寓資金緊缺已是板上釘釘的事實，長租業務已難以給平台帶來持續穩定的現金流支撐，因此將虧損的公司申請了破產。而租客和房東，成爲這一結果的最終买單者。

3、長租公寓還是門好生意嗎？

業績虧損、倒閉跑路、資金鏈危機……這兩年，長租公寓的日子普遍不好過。

不只是青客，這幾年，國內還有多家長租機構接連暴雷。如蛋殼公寓、巢客公寓、上海嵐越公寓、樂居公寓等多家機構被曝資金鏈斷裂。尤其是蛋殼公寓，從含着金湯匙出生，到啓動退市摘牌程序、慘淡收場，只花了5年，成爲行業反思的樣本。

根據企查查數據顯示，2019年關鍵詞爲“房屋租賃中介”在業存續企業注冊量，達到了十年來的最高點，共4.67萬家。2020年共注冊相關企業3.09萬家，同比減少34%，2021年前五個月共注冊房屋租賃企業7208家，同比減少46%，整體注冊量呈下降趨勢。

這意味着，經歷蛋殼公寓、青客公寓等多起分散式長租公寓平台暴雷事件後，市場逐漸回歸審慎理性預期，企業不再盲目進入。

而規模數量、低利潤、入住率、違約率等，一直制約着長租公寓的盈利。那么，長租公寓真的不是一門好生意嗎？

其實，長租公寓模式本身並非“原罪”。比如租金貸，從金融邏輯來看，它有明確的還款來源，且離散度高，不會輕易整體崩盤。但在長租領域，由於其行業進入門檻較低，各方主體紛紛搶佔市場。有些運營商奉行“推規模、加槓杆、拼上市”等過於激進的互聯網路线，導致了模式偏離、亂象叢生。

在國際市場，長租公寓屬於優質資產，只是國內長租公寓囿於極低的利潤率，未得到資本市場認可。

目前，美國、日本的住房租賃市場相對成熟，主要分爲兩類。一類是信息交易平台模式，如美國的CoStar（類似國內貝殼找房）；另一類是公寓REITs(房地產信托投資基金)，即通過金融手段把流動性較低的房地產，直接轉化爲資本市場上的證券資產進行交易，其收益主要來自於租金收益和房地產升值。這一模式，以美國著名的長租公寓公司EQR爲代表。

其實，如今國內流行的二房東模式，在美國租賃市場發展的前期也出現過，但由於不符合商業邏輯，已經轉型成REITs模式。

以EQR (Equity Residential，公平住屋)爲例，它是定位收購、开發和管理高品質的公寓平台，自1969年成立至今，通過精細化管理與資本運作，EQR已經擺脫了前期的重資本發展模式，完成精細化運營的轉變。

雖然在國內尚屬新興品種，但在國際市場REITs早已發展成熟。以此看來，國內的長租公寓行業，是一門需要長時間培育、不可速成的生意，其對運營資金、經驗，有着較高的要求，不太可能短時間盈利。

並且，當下國內所謂的長租公寓並不只是租房收租金，還有很多金融手段，以至於整個鏈條環環相扣，卻極其脆弱。

各級政府也在不斷出台政策，規範租房市場。

比如2019年末，一則《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》規定，住房租賃企業租金收入中“租金貸”的佔比不得超過30%，讓青客公寓不得不出清其賴以生存的“租金貸”。截至2020年9月30日，“租金貸”提供的租金佔青客公寓總租金的比例，已從2019年的65.4%降到11.9%。

此外，2021年8月24日發布的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》，對長租公寓監管、租金貸、網絡房源發布、群租房等熱點問題予以規範。這是繼住建部公开住房租賃條例後，第一部公开的地方版住房租賃條例。

正如中國建築裝飾協會城市更新與住房租賃分會祕書長楊春雨所說，國家和各省市對“租金貸”接連出手管控，對依賴租金貸做“資金池”的租賃企業是“毀滅性”打擊，對良性經營的租賃企業影響不大。

長租公寓拼規模、比速度的野蠻化發展時代即將過去了。曾經通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等模式擴張的企業也將逐步出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破。

邁點研究院首席分析師郭德榮接受時代周報採訪時表示，“中國住房租賃產業仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業。未來，長租公寓產業投資將集中在投資回報穩健、企業經營健康的持久型品牌中，長租產業的經營業態也從二房東模式开始向輕資產運營、重資產加持的雙重模式轉移。”

當包租模式的“重資產”盈利模式站穩腳跟時，提升運營效率和出租率將取代規模化競賽。那時，平台的運營能力與服務質量，將成爲長租公寓真正的護城河，市場將再次迎來爆發。

(應受訪者要求，文中熊奇銳、呂亞楠均爲化名。)

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