斑馬消費 楊柘

在雄性基因主導的房地產行業裏，由女性掌舵的上坤地產稍顯特殊，但在行業寒冬裏，經受的壓力並無二致。

業績大降、股價暴跌，背後的投資人林勁峰後悔了嗎？

再次大跌

繼9月9日股價暴跌47.4%後，上坤地產昨日頹勢延續，开盤即下跌，截至收盤，報收0.25港元，較上一交易日大跌38.27%，市值僅余5.18億港元。

上周，公司披露銷售狀況大幅惡化，可能是一大誘因。

據公告，今年前8個月，公司連同合營、聯營公司累計合約銷售金額約67.5億元，合約銷售面積約55.06萬平方米，合約銷售均價12266元/平方米，較上年同期分別減少66.53%、63.74%和7.66%。

整個房地產行業難見回暖跡象，多家房企披露中報，利潤普降。陽光城、富力地產、祥生控股等房企在上半年錄得淨虧損。總體上看，房企的利潤指標已降至歷史最低。

上坤地產同樣如此，2022年1至6月，收入、歸母淨利潤分別錄得2.46億元和-5.46億元，同比分別減少83.87%和1146.57%。

公司股價不是首次出現大跌，自今年以來就跌跌不休，從年初2.84港元至今，跌幅超過9成，市值保守估算蒸發50億港元以上。

股價大跌，讓公司兩位老板身家驟降。截至去年12月，朱靜間接持有公司36.40%股權，林勁峰持有30.03%股權，在大半年時間裏損失慘重。

作爲港股最年輕的內房股，上市不到兩年，已徹底淪爲仙股。

風雨欲來

在今年初一篇新年獻詞中，公司董事長兼行政總裁朱靜曾提及，房地產行業經營環境在今後很長一段時間裏不會發生扭轉，似乎提前劇透了企業所遭遇的困境。

以往，房企可以通過銀行借款和海外債組合的融資模式，讓企業債務得以平穩運行。隨着借新償舊的遊戲徹底結束，房企亟待救命比比皆是。

從融資層面來看，今年上半年，百家典型房企融資總量3837億元，同比下降53%，哪一家房企都難獨善其身。

上坤地產在年初順利解決2022年1月到期的1.85億美元優先票據，並在7月完成2.1億美元優先票據的交換要約，公司稱在今年內無境外債本金到期，但這只是以時間換空間的權宜之策，並非可以高枕無憂。

隨着銷售業績大幅下滑，公司面臨的資金缺口巨大。據中期業績，截至6月底，公司未償還借款總額110.27億元。

其中，一年內應償還銀行貸款12.32億元、一年內應還其他貸款28.35億元、一年內應償還優先票據26.20億元，合計66.87億元，而現有現金及現金等價物結余僅11.96億元。

截至上半年末，公司現金及銀行結余短債比0.4倍，剔除預售款項後資產負債率72.5%，淨資產負債率126.3%。

截至6月30日，公司附屬公司發行的商業承兌票據約655.40萬元已逾期未付。

公司在中期業績中稱，於今年6月30日後，公司順利完成約14.92億元優先票據的交換要約及同意徵求，將到期日有效延長至2023年7月之後，減輕了現金壓力並改善公司的流動性。

背後的男人

2010年，34歲的朱靜離开河南建業集團，在上海創立上坤地產，开啓人生的下半場。

彼時正值房地產行業上行周期，成立之初的上坤先是拿下上海寶山1919老廠房改造項目，盡管二房東的利潤與开發性房地產業務相差很大，好在積累經驗，默默無聞的初創房企獲得了市場機會。

真正的轉機出現在2015年，公司耗資約33億元從香港富豪李明治旗下天安中國手裏，獲得上海松江佘山地塊，蛇吞象的收購一時驚動上海灘。要知道，當年公司銷售規模僅17億元。

雖然在此後在諸多報道裏描述這筆收購僅耗時15天，但如果當時沒有中歐商學院同學林勁峰在背後加持，可能公司會喪失這一良機。

林勁峰在業內享有中國巴菲特的美譽，早在朱靜創立上坤時，他已是這家房企的股東。當朱靜准備拿下佘山地塊時，林不惜清倉持有12年的貴州茅台。

除了資金支持，林勁峰多年後向外界透露，和朱靜直奔香港與李明治商洽佘山地塊成功的關鍵在於，轉讓方裏有個股東是他的潮汕老鄉。

60萬方體量的佘山地塊被公司打造一個超級大盤，最終給公司帶來180億元貨值，多年成爲上海別墅銷冠。

林勁峰早年通過拍得茅台集團法人股起家，其實也是一個鐘愛地產投資的老司機。2006年，投資朗詩地產。在2019年舉行的一次峰會上，朗詩地產董事長田明透露，林勁峰的盈信國富累計投資朗詩1.2億元，已累計獲得分紅超過4億元。

除了上坤和朗詩，林勁峰先後進入深圳文景地產，還短期持有過保利地產、華僑城A等。

同時，林勁峰對白酒也比較上癮。2007年，盈信投資入股西鳳酒，並順手投資了西安糖酒集團（旗下擁有有冰峰汽水品牌）。

2009年，林勁峰以4.5億元收購安徽雙輪酒業100%股權，並成立徽酒集團，囊括了高爐、雙輪、高爐家、迎客松和中國徽酒等多個品牌。

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