港股市場今年的IPO無比黯淡，曾經風光無限的物業股也不斷跌落。在這樣的氛圍中，萬科旗下萬物雲，終於走到了公开招股這一步。

9月19日，萬物雲正式开始IPO路演。此次發行規模預計8億至9億美元，雖比之前預計的縮水，但仍將成爲今年以來港股規模最大的首次公开發行。金額比這個數字高的，只有在港股二次上市的中免集團和天齊鋰業。

市場對這家物業龍頭股寄予厚望，在正式路演前，多名國際、長线、產業基金等基石投資者已經入局，用真金白銀豪賭這家明星公司的上市。在今年港股IPO整體遇冷的背景下，萬物雲幾乎成爲唯一一家全部由市場化長线知名基金做基石的標的。

正如萬科董事會主席鬱亮期望的，萬物雲的上市“不是賣豬崽”，不是追求一次性高估值；對投資者而言，投資萬物雲也不是一次短期交易，而是一種長线投資。這，注定是一場價值之旅。

弱市裏的IPO

去年11月萬物雲啓動上市，鬱亮說正是合適的時機，因爲他不想被前幾年高漲的炒作氛圍裹挾，從而影響公司的正常運營。因此選擇在市場平穩時進入。

但是今年的港股IPO市場，可說異常慘淡，十年未見。今年申請上市的已有超過230家，截至目前僅有46家成功上市，成功率極低。“連投行都在不斷裁員”，香港一券商人士稱。

據華爾街見聞統計，2022年至今,港股IPO共成功上市發行46單(不包括介紹上市和轉板)。未成功發行上市的案例共計183單,其中申請失效的有180單, 撤銷的有3單。在申請失效的案例中,已經獲得AIP（香港聯交所審核通過）但是在申請失效前並未成功發行上市的多達44單。

從融資額來看，相比去年光快手一家就募資超340億人民幣，今年合計募資不過523億。

即使已經上市的股票，表現也不盡人意。在融資超1億美金的16單項目中,首日上漲的僅4單,首日破發的共7單,其余項目首日表現均與IPO定價持平;上市至今,港股股價仍維持在發行價以上的IPO項目僅3單。

從基石投資者的結構也可以看出信心的低迷。縱觀2022年港股前十大IPO,其基石結構主要以企業/產業基金、上下遊供應鏈“朋友圈”、主權/地方國資以及中資財務類投資者爲主,外資財務投資機構極爲少見,且佔比極低。這顯示在艱難的市場環境下,中資企業赴港上市仍需依靠中資投資者的鼎力支持。

相較之下，萬物雲迎來了一組豪華基石投資者天團，全面涵蓋國際長线、國際主權、中資主權、中資長线等各類型市場化投資者,且外資與中資佔比較爲均勻,整體更加多元化、市場化，總投資金額約2.8億美元。

其中淡馬錫是萬科的老朋友，2020年萬科旗下萬緯物流增資擴股，就曾引入淡馬錫旗下子公司。作爲世界最大的主權基金之一，淡馬錫對中國市場一直看好，目前投資組合中有22%來自中國，僅次於新加坡的27%。

管理着超1萬億美元資產，已經有段時間未曾出手的瑞銀資管也出現在了基石投資者名單上；中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金，則是在2020年成立的一只國家主權基金，表明萬物雲對國資基金的吸引力。

潤暉投資、HHLR基金及YHG投資，則是物業股的老朋友。潤暉投資曾參與華潤萬象生活IPO，HHLR基金及YHG投資則是高瓴旗下基金，也是保利物業、華潤萬象生活等物業公司的基石投資人。

並且高瓴介入這些物業公司的時間較早，如今它再次加入萬物雲的基石投資人隊伍，也是認可萬物雲價值。

Athos資本是個少見的基石投資者，過往的投資多在生物醫療科技領域。

一名國際投行在香港的股票資本市場部門主管表示，基石投資者結構多元、外資佔比高，這是在市場火爆的時候才會出現的情形，說明萬物雲是當下市場少見的優質標的之一，各方對其價值很認可。

在當前的弱市中，萬物雲成爲了照亮整個市場的那一道光。這也不免讓人想起多年前萬科背後的豪華战略投資者，也是如此多元和市場化，他們跟着萬科走了很多年，充分分享了這家公司成長的紅利。

現在，這些目光獨到的長线投資者，又要在萬物雲掘金了。

被低估的萬物雲

多元化的基石投資人愿意在此時投資萬物雲，根本原因仍是認爲，其估值被市場環境所壓制，接下來仍會有成長空間。

受通脹、房地產市場低迷等影響，相比一兩年前的熱情似火，如今物管行業倍受牽連。

曾經的“物業一哥”碧桂園服務市值超過2545億人民幣，如今跌至不到500億；而現“老大”華潤萬象生活的估值，也從上市初期高達146倍的PE，跌至目前34倍左右。

以目前萬物雲的發行定價來看，折合2022年PE預計在26倍左右，基本與市場現狀相符；萬物雲的市值則約在550億-620億港幣之間，這與一年前大家期望的2000億市值，已然大幅縮水，可見當前市場的低迷，投資者仍較爲謹慎。

而以萬物雲的定位、規模和經營質量而言，其蕴含着無限潛力。

從模式來看，萬物雲不是一家普通的物業公司，而是一家在城市多空間領域的綜合服務商，其擁有家喻戶曉的住宅物業品牌——萬科物業，吸收合並戴德梁行部分業務後的商業物業品牌——萬物梁行，加之對科技的投入力度以及獨一無二的“百城千街”战略，價值顯被低估。

萬物雲在這個時點IPO，不能以己之力去改變市場，但選擇知名長线投資人“交朋友”，或許是爲上策。

萬物雲的營收排在行業第一。根據萬科中報，上半年萬物雲實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中社區空間居住消費服務收入佔比56.3%，爲80.8億元，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入同比增長39.7%，爲51.1億元，佔比35.6%。

從全年看，萬物雲的營業收入有希望超過300億元，遠遠超過華潤萬象生活。

不過14%左右的毛利率，也讓萬物雲整體盈利能力並不算突出，過半收入來自於住宅物業部分，這也是眼下其估值較低的一個主要因素。

按照萬物雲CEO朱保全的規劃，未來住宅物業增速控制在30%以內，商業物業在30%-60%，城市物業大於60%，商業和城市服務將很快超過住宅服務。

並且這三塊還僅是SPACE板塊，萬物雲還有GROW板塊和TECH板塊。在朱保全看來，萬物雲已經構成了“新物業”、“類貝殼”以及“新物種”的三個模式。

萬物雲的野心，早已超過了傳統物業，而是更像一家科技公司了。這些現狀和想象空間，還有待於市場的充分認知和了解，並給予重新估值。

拉長了時間來看，萬物雲上市，更是萬科轉型城市服務的一個裏程碑，一個階段性的重要成果。轉型十年，萬科的新業務之一，終於要放到資本市場中去獨立成長了。萬科也在資本市場層面，證明了其轉型城市運營和服務的成功。

萬物雲上市也是一個新起點。萬科告別“开發商”的身份，真正成爲了一個綜合型的城市運營商和服務商。今年全年，萬科經營性收入有望超過500億，成爲國內第一；萬物雲之後，萬科旗下物流、商業等都會加速分拆上市。

這是一場跨越十年的變革。由此，資本市場過去基於开發業務給萬科的估值，也到了改變的時候了。

來源：見聞地產，作者周智宇，編輯張曉玲。

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標題：今年港股最大的IPO就要來了

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