@房財經 程姍

再過10天，萬物雲(2602.HK)就要登陸港交所了。除了鬱亮，最關注它的人，非龍湖老板吳亞軍莫屬。

就遞交招股書而言，龍湖智慧服務比萬物雲早了近三個月，而且還過期了一次。

讓萬物雲先試水，吳亞軍有足夠的耐心，因爲沒有金融資本機構催促她。

但鬱亮不一樣。

萬物雲背後，站着一堆資本。遞交招股書之前，投資人包括博裕投資、58同城、陽光城、北海航錦、琳珠集團和華能貴誠信托。投資人的錢，不是那么好拿的。

即便市況再不好，萬物雲掛牌上市，不得不發。

所以，吳亞軍可以等，先看看萬物雲的大戲，再定奪龍湖智慧服務的下一步。

沒想到，萬物雲這次定價頗高，市盈率高達30倍左右。不過，它僅僅拿出了10%來招股，可能創下物管股IPO的最低紀錄，實在是擔心認購不足。

招股10%創最低紀錄

9月19日上午，萬物雲公布了全球招股情況，股票將於9月22日定價、9月29日上午九時於港交所开始交易。

此次萬物雲H股擬全球發售的股份爲1.17億股，相當於緊隨全球發售完成後已發行股份總數約10%;倘若超額配股權獲悉數行使，則爲1.34億股H股股份，相當於緊隨全球發售完成，及超額配股權獲悉數行使後，已發行股份總數約11.33%。

緊隨全球發售完成後，萬科直接及間接將持有萬物雲全部已發行股本約56.6%。

發行售價方面，預期全球發售中每股發售價介乎於47.1港元-52.7港元之間。由此計算，萬物雲全球發售募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

基於上述根據全球發售將予提呈發售的萬物雲H股股份數目，及預期發售價範圍，倘全球發售進行，萬物雲的市值將介乎約549.72億港元至615.08億港元。

此次萬物雲選擇公开配售比例定爲10%，是低配售比例。一般而言，企業上市全球配售比例爲15%-25%。

今年年初上市的金茂服務，招股比例爲11.3%。

較低的配售比例，是一種穩妥的做法，也是市場冷清的一種表現。

30倍估值背後的資本家

這次上市，萬物雲的估值並不低。

根據募集資金測算，萬物雲的市值折合人民幣487.87億元至545.88元。若以萬物雲2021年度17億元的淨利潤計算，其市盈率或約爲28倍至32倍之間。

這一估值水平，僅次於特發服務34.11倍、華潤萬象生活33.48倍、招商積余31.12倍。

在瘋狂的2020年前後，有的物管上市公司市盈率高達上百倍。一年來，受房地產行業下行，整個物管板塊泡沫破滅，大部分回落在10倍左右。

從這個角度看，萬物的估值已經算頂尖水平了。與萬物雲規模相仿的碧桂園服務，目前TTM市盈率僅爲9.2倍。

2021年，萬物雲營收237億元，淨利潤17億元;碧桂園服務營收288.4億元，淨利潤43.5億元。

這種高估值的動力，或許是來自豪華基石投資者站台，有7位投資者爲萬物雲帶來2.72億美元的資金。

它們是，中國城通旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、中國誠通投資有限公司分別投資認購5億元、2000萬美元，UBSAMSingapore認購6000萬美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投資認購3900萬美元，CEPHEI認購3900萬美元，淡馬錫認購2500萬美元，AthosAsia認購2500萬美元。

萬物雲的科技概念待考

萬物雲高管曾直言不諱地表示，並不希望市場將萬物雲看作一家傳統物管企業，而是依托於智能化和數字化的技術，爲社區、城市綜合體等城市空間提供全方面物業服務。

公开資料顯示，萬物雲主要涉及三大業務板塊：社區空間居住消費服務，對應萬科物業和房屋租售品牌“樸鄰”;商企和城市空間綜合服務，對應商企寫字樓物業服務品牌“萬物梁行”;以及爲提升服務能力和效率的AIoT和 BPaaS解決方案服務。

截至2021年末，萬物雲總收入237.05億元，淨利潤約17.14億元。其中，社區空間營收131.61億元，收入佔比55.5%;商企和城市收入86.93億元，佔比36.7%;而AIoT及BPaaS收入18.5億元，佔比7.8%。

由於“雲”的業績佔比太低，萬物雲的“雲”概念廣被質疑。

近幾年，物管企業善於給自己貼標籤，智慧、綠色、科技陸續登上牌桌。例如，奧園健康上市前的“健康”，只是個概念，线下美容店還在裝修之中，這成了行業的笑談。

萬物雲雖然名字裏帶上了“雲”，但是其業務並沒有涉及“雲計算”的IaaS層和PaaS工具層，更多的只是視覺監控的軟件系統，科技底色較爲不足。

未來，萬物雲的“雲”到底有多少含金量，股市是塊試金石。

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