9月19日萬科A子公司萬物雲登陸港股市場，正式开始IPO路演。此次發行規模預計8-9億美元，將成爲2022年至今港股市場規模最大的首次公开發行。

由於萬科的地位，此次萬物雲上市吸引了超豪華的基石投資人陣容，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等、基石投資金額約2.8億美元。

不過市場對這次萬物雲的上市，大部分評價是“起了個大早，趕了個晚集”，從成功上市的企業數量和平均首發市盈率來看，2020年理應被稱爲港股/A股物業的上市元年，其中，港股因爲偏愛現金流、盈利穩定的商業模式，成爲內地物業股上市主战場。這一年，新上市物企數量快速增長至17家，爲過往四年數量的總和；平均首發市盈率爲46.82倍，遠高於同期恆生指16.6倍的市盈率，達到歷史峰值。

到了2021年，形勢發生了明顯變化。盡管上市物企的遞表熱情不減，但物管企業IPO开始面臨審批節奏放緩的問題，年內成功上市的物企數量明顯回落，總計爲14家，首發市盈率的平均水平也下降至23.6倍，較2020年年末46.8倍下降了約一半。

2022年，赴港上市敲鐘的物業公司融資額變得很低。如：力高健康生活、東原仁知服務、魯商物業，三家物企的募資淨額分別約爲1.56億港元、1.40億港元、1.38億港元。金茂服務相對獲得的投票更多，不過獲得的融資也只有約7.82億港元。

面對投資者的質疑和提問，“萬物雲在物業估值下降，互聯網科技巨頭股票大幅下跌，港股整體股價處於歷史低點的情況下籌劃上市是出於什么考慮”？

萬科董事會主席鬱亮表示，萬科分拆物業上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發展。

萬物雲CEO朱保全則認爲，“現在相對於2020年可能更合適，因爲市場的估值更加趨於理性，而對於一個理性的資本市場中才能給一個真正的優秀企業一個合理的定價。另外上市對於一個企業來說可能只是在整個經營場合中的一個節點而已，從一個內部的事業部變成一個公衆公司的過程，如果萬物雲上市，這對於2021年萬物雲進入第四個十年發展階段的時候提出的百城千街的新十年發展战略是相輔相成的。”

萬科董事會祕書朱旭表示，確實去年物業市場估值遠遠高於現在，但對萬科而言，推進業務分拆並不是以資本市場的市值窗口作爲考慮因素。萬物雲無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，並不追求在行業估值頂點去上市，希望萬物雲能夠得到市場的理性估值。

不過福兮禍所依禍兮福所倚，現在港股的物業管理版塊被打到這么低的一個水平，對於萬物雲來說，也許並不是一件壞事。

摩根士丹利9月15號發表研究報告，物管股目前正處於歷史低谷，而且上半年業績出現分化，國企背景的物管股呈現穩定增長，而私企的物管股則表現疲軟。

在大摩看來，物管股的股價短期內可能會繼續受壓，因爲盈利仍在調整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關注的關鍵因素，但是長期仍看好物管行業，因爲商業模式的防守性未改變。

萬物雲才剛剛上市，到底是能逆勢一飛衝天，還是跟着大流一起走，等待拐點的到來，還需要時間的驗證。

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