作者：謝澤鋒

編輯：楊旭然

這一次，潘石屹真的“跑”了。

不久前，SOHO中國發布公告稱，潘石屹辭去本公司董事長職位，張欣辭去本公司CEO職務，即日生效。

但從股權關系來看，潘石屹夫婦合計持有63.93%的股權，還是SOHO中國的“話事人”。這些年，潘石屹頻繁甩賣資產，累計套現近370億元，還急切地想將SOHO中國賣給黑石，但因監管等原因兩度告吹。

自上世紀90年代开始，SOHO在中國享受了地產黃金時代的紅利。不過潘氏家族的表現，卻讓外界感受不到有何感恩或敬畏之心。

潘氏夫婦給哈佛、耶魯捐款超6億元，但在國內只有對甘肅天水的幾筆零星捐贈（主要是家鄉潘集寨的小學教學樓、幼兒園，和對天水市1000萬元的疫情捐款）。另外，小兒子上哈佛讀書，且被認爲與當時的哈佛捐款有關，大兒子詆毀先烈導致被警方追逃；SOHO旗下項目涉嫌逃稅、CFO涉嫌內幕交易、加價收取電費等違規行爲……

作爲房地產江湖的另類，潘石屹早年通過散售模式，讓商業地產實現和住宅一樣的高周轉，並創下亞洲最大商業地產IPO記錄，至今在北京、上海坐擁大量地標建築。這些都是他作爲一個商人驕傲的資本。

“萬通六君子”之一的王啓富曾這樣評價潘石屹：“他是一個天生的商人，就像商界的趙本山，因爲他本能的會做生意。”

商人逐利。“天生的商人”潘石屹，表現出了一種純粹的精明和利己。即使面對各路的口誅筆伐，他依然能夠笑逐顏开。也許在他內心深處，這些只不過是他人生大風大浪裏的稀松平常。

或者，他對外界的評價已經絲毫不在意了。

SOHO中國股價表現（2007年上市至今）

01 錯失十年

先是战略失策，再有疫情打壓。

31年前，“萬通六君子”在海南一战成名，隨後六人揮師北上。

但隨着萬通越做越大，六人間的分歧和隔閡日漸顯露。最終，“萬通六君子”和平散夥，王功權加入鼎暉，王啓富創辦自己的投資公司，劉軍則搞起自己的農業生意，只有馮侖、潘石屹和易小迪堅守在地產行業。

巧合的是，馮侖、潘石屹和易小迪“三位元老”，都將身家押注在非住宅地產，這次集體誤判，也導致他們後來在地產黃金時代中逐漸掉隊。

“萬通六君子”近年的合照

潘石屹無疑是“六君子”中最會做生意的。萬通來到北京第一年，在阜成門附近拿到一塊土地，潘石屹建議可以嘗試代銷模式，這在當時的地產圈算是“第一個喫螃蟹的人”。在代銷模式下，萬通5天進账5億元，這個項目就是後來的萬通新世界廣場。

相比較而言，無論是影響力還是經營狀況，SOHO中國算是三者中最爲優秀的。創辦SOHO後，潘石屹創立“散售模式”，讓商業地產實現和住宅一樣的高周轉。

2007年，SOHO中國赴港上市，以19億美元融資額創造了當年的亞洲最大IPO記錄，營業利潤率高達54%。此後一年，三裏屯SOHO 就斬獲了69億元的驚人業績，其中一半都是山西煤老板。上市3年後，SOHO中國營收升至182億，登頂巔峰。

彼時的潘石屹，儼然是中國最賺錢的行業裏面，最會賺錢的那個人。

值得一提的是，2010年正好是地產黃金二十年的分界點，而就在此時，潘氏夫婦二人經營理念出現重大差異。

投行出身的張欣重產品、輕銷售，她反對潘石屹那套賣房理論。而張欣本就是一個雷厲風行毫不拖泥帶水的女強人——據說當年閃電結婚後，張欣幹的第一件事，就是把潘石屹衣櫃裏的所有衣服扔掉，按她的審美標准換新的。

潘石屹最終妥協，把時間放在了自己的攝影愛好上。張欣主導下的SOHO中國“轉售爲租”。這時，其他房企正大舉進軍二三线城市，但爲了維持所謂的高端形象，張欣死守北上廣深一线城市，且堅持做商業地產。

放棄住宅和下沉市場的战略選擇，讓SOHO中國錯失黃金時代的第二個十年。SOHO中國和其他大型房企呈現出截然相反的發展曲线。

SOHO中國的營收從2010年的182億，一路銳減至2021年的17億元，還不到巔峰時期的十分之一。

從2021年开始，SOHO中國的收入全部來自租金，出售物業收入一直爲零。

“包租公”模式讓SOHO中國在地產界顯得比較特殊。而今年以來，疫情反復爆發，直接導致SOHO中國在北京和上海的平均出租率下降至79.78%。

先是战略失策，再有疫情打壓，潘石屹夫婦“逃離”的決心越來越大。

02 變賣資產

“千萬不要相信謠言，我跑不了的。”

和當年“萬通六人”在海南房地產泡沫前逃離如出一轍，潘石屹在2014年开始瘋狂出售資產。

據不完全統計，6年間SOHO中國通過甩賣項目資產收攬資金370多億。其中包括：

2014年，將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元賣給金融街；同年9月，上海凌空SOHO 10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網；

2015年，出售上海外灘國際金融中心地塊給復星，回血84.93億元；

2016年，上海SOHO世紀廣場轉讓給國華人壽，總價32.2億元；

2017年，將虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給新加坡吉寶置業和香港私募基金公司基匯資本；

2019年，SOHO中國打包出售13個辦公物業資產和2583個地下停車位，回籠資金85.61億元。

以及今年3月，潘石屹還試圖以“七折”價格對外銷售3.2萬平方米的物業，房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三裏屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目。

SOHO中國在北京幾乎所有核心地段都有地標建築

另外，自2008年以來，SOHO中國共進行了20次分紅，累計派發200多億大紅包，流進大股東潘石屹夫婦口袋中的就高達128億元。

過去這些年，潘石屹言不由衷的講話和辯解俯拾皆是，但他絲毫不在意。

作爲一個擁有1800多萬粉絲的微博大V，潘石屹有極爲注重公衆形象的一面。他期待獲得外界的好評與贊許，但又總是以各種冠冕堂皇的理由包裝着自己的逐利。

比如2019年出售的資產中，就包括他曾聲稱的“三生三世都不賣”的望京SOHO。今年三月，潘石屹七折甩賣資產，自詡爲“減少公司債務，欠債還錢天經地義”。可是，SOHO中國負債率根本不高——其2022年半年報總資產691.9億元，總負債318.7億元。

2021年底，SOHO中國淨資產負債率僅爲44%，融資成本4.7%，這樣的財務指標足以讓其他的民營地產大亨們羨慕嫉妒恨。SOHO中國短期現金不足，根本原因是分紅太多。

經過6年“只出不進”式的瘋狂交易後，潘石屹計劃直接賣掉股權。早在2020年，黑石就欲私有化SOHO中國，交易規模將達40億美元。一年後的2021年6月，黑石正式發出收購要約，擬以236.58億港元收購潘石屹夫婦手中持有的54.93%的股份。

收購完成後，潘石屹夫婦將保留9%的股權，並退出公司董事會。然而，在監管層的幹預和輿論壓力之下，黑石收購SOHO中國的計劃兩度告吹。

而此次兩人卸任董事長和CEO，也是無奈下的“折中之計”。

出售國內資產的同時，潘石屹开始向海外騰挪資本。2011年开始，潘石屹通過家族信托在海外購置房產，曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權，美國通用汽車大廈40%的股權，都被他裝入囊中。

潘石屹和張欣在紐約曼哈頓投資大量資產

面對外界頻繁的質疑聲，潘石屹付之一笑：“千萬不要相信謠言，我跑不了的”，並非常無辜地表示，自己沒有跑，一直都是中國國籍。

可潘家人的表現卻讓人大跌眼鏡——妻子張欣早就是美國國籍；大兒子因爲詆毀先烈，被海澱警方全網追逃；給哈佛捐助超1 億美元後，二兒子被曝出入讀哈佛大學，而其對國內的捐助卻顯得十分吝嗇，至今只有對家鄉潘集寨的幾筆資助爲人所知。

曹德旺在一次採訪中的一段話，也許能夠代表大多數人對其有些許負面的評價：

“潘石屹夫婦鬼精鬼精的。”

03 分盡現金

“賣出資產-利潤大增-大筆分紅”

一件奇特的事情發生在SOHO中國身上：盡管SOHO中國公司的業績在持續下滑，但掌舵者潘氏家族的錢口袋卻越來越鼓。

SOHO中國營業收入從2010年巔峰期的182億元，下滑至2021年的17.42億元；淨利潤受出售資產影響頻繁波動，到2021年淨虧損1.31億元。但詭異的是，潘石屹夫婦的身家則從2010年的150 億，上升至去年的220億元（數據來源：胡潤百富榜）。

需要指出的是，出售資產，獲益的是公司，但無法轉入私人口袋。潘石屹夫婦的做法就是大筆分紅，深扒其財務報表可以發現，兩人通過“賣出資產-利潤大增-大筆分紅”，將大部分收益“合理合法”地轉移到自己名下。擁有美國投行多年工作經驗的張欣，更是深諳此道。

2010年-2019年，SOHO中國分紅最爲頻繁的時候，正是其賣資產最兇猛的時刻。比如賣出85億資產的2017年，SOHO中國共分紅66億元，但當年的歸母淨利潤才47.33億元，潘石屹夫婦就豪取42億元。

對潘石屹夫婦來說，SOHO中國更像是一個賺錢的工具，甚至是私人金庫。

盡管出售了370多億資產，但由於這些現金基本上都被分紅支出掉，導致今年上半年公司账面上僅有區區4.62億元的現金，難以覆蓋16.13億元的短期借款。

這也就是爲什么，潘石屹夫婦卸任當天，SOHO股價居然上漲了11.03%的原因。

在萬科創始人王石的自傳《我的改變：個人的現代化四十年》中，他曾說過一段話:“我的本事不大,名和利只能選擇一頭。”

在王石看來，一個人社會價值的取向，就是在名和利之間的抉擇。

而潘石屹的一生，就是在名與利的漩渦中掙扎，他大膽嘗試代銷模式，創辦的SOHO 爲高度同質化的中國地產界注入一股新鮮血液，因此身價倍增，一度是中國商界的風雲人物。

2014年後，他不顧一切地拋售資產，並試圖轉讓控股權，積極“落袋爲安”，並最終選擇隱退。近些年，潘石屹越來越低調，微博也鮮有更新。

潘石屹的微博，從非常活躍到極少更新

潘石屹感受到自己所遭遇的風評危機，自然是委屈的，至少是與他的自我標榜不符。他曾經在去年年底給捐資贊助的養正幼兒園園長寫信（並公开）：

......其實，這個世界上只有好人和“病人”。“病人”就是那些被無知、自私、追求名利、特權而掩蓋住了善良本性的人。

......一個缺少團結合作精神的人、一個不會理解和寬恕別人的人，是很難在這個時代生存的，他的生活和工作都將會寸步難行，且痛苦。

作爲旁觀者，我們無法體會潘石屹細膩的內心世界，但可以從更宏觀的角度看到，他和很多企業家一樣，享受着中國發展的時代紅利。也能看到在他最終離开這個舞台時，有些不體面。

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