近期，地產板塊持續活躍。盡管市場對於地產板塊仍有疑慮，但也形成了一些基本共識：伴隨各項政策推出，行業大概率將迎來復蘇，推動板塊估值修復，優質房企的基本面彈性更強。

且值得注意的是，民營房企融資再迎利好。9月16日，碧桂園完成2022年第一期中期票據發行的簿記建檔工作，發行金額爲15億元，期限3年；在“中債增”的全額擔保支持下，此次發債最終票面利率3.2%，認購倍數達2.86倍。此前，碧桂園於2月25日完成中期票據注冊，本金金額爲50億元。

一則體現監管部門仍在加大對房地產的增信力度；二則在行業信用風波中仍然能夠成功發債並獲得超額認購，彰顯碧桂園等民營房企的發展實力，也爲其提供進一步的流動性支持。

而早前受在行業信用風波影響，碧桂園等未發生流動性風險的民營房企的估值亦受到一定壓制，經歷深度回調，或意味着存在較大的價值回歸空間。下面，不妨具體分析。

政策端推動市場弱復蘇，碧桂園年內依然領跑

穩增長主线下，房地產政策寬松正在持續擴大。

近期出台的政策來看，7月底首提“保交樓”，強調保交付、穩民生；8月下調5年期LPR，提出保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

9月14日，“一城一策”的最新案例出爐，蘇州、廣州相繼圍繞放松限購和放松限價兩個方面調整房地產政策。考慮到蘇州、廣州兩個城市的經濟體量和城市能級，特別是廣州還是傳統一线城市，此次政策調整具有風向標意義，將有助於進一步助力市場信心修復。

具體銷售方面，根據第三方研究機構的統計，8月房地產銷售環比降幅繼續收窄，在央行公布的8月金融數據中也有所體現，個人中長期貸款環比改善明顯，與地產銷售走勢一致，呈現弱復蘇勢頭。

1-8月整體而言，碧桂園依然穩居行業第一，全口徑銷售金額、權益銷售金額分別爲3206.9億元、2426.7億元，兩項數據均位列中國房地產企業銷售榜TOP100的榜首。

來源：克而瑞研究中心

上半年而言，碧桂園權益銷售金額爲1851億元，跌幅好於百強房企平均跌幅水平，與另外幾家績優房企的下降幅度大體一致。

一定程度上，還是體現出碧桂園的經營韌性，在行業低迷、民營房企尤其承壓的背景下保持了領先的市場地位，顯示出穩健型房企仍能跑贏大勢。未來，其長期積累的品牌優勢、規模優勢等，或將在當前市場修復周期中發揮更大的作用，帶來業績彈性。

成功發行中期票據，流動性安全強化

站立在當前階段，流動性安全和可持續性發展，仍是房企的頂層思考和關鍵所在，決定了未來誰會“剩”者爲王，分享行業集中度提高、進入平穩健康發展階段的發展紅利。這一點上，碧桂園還是有較多看點的。

首先，碧桂園是目前少數仍在境內外保持通暢的融資渠道民企，也是民企中主體及債項信用評級最高的开發商之一。近日，碧桂園亦成功發行中期票據並獲得超額認購。

更具體來看，此次中票發行的亮點，不得不提到“中債增”的全額擔保。中債信用公司是我國首家專業債券信用增進機構，由中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企共同發起成立，由這家公司提供增信，可見政策支持力度顯著。所謂全額擔保指的是當被擔保對象發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視爲是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

中達證券也指出，“中債信用”增信民企發債正式落地，進一步增強了優質房企的融資能力，持續改善企業的流動性。

並且，碧桂園此次發債最終票面利率3.2%，遠低於民營房企平均融資成本，在優化債務結構的同時，將進一步降低公司融資成本。

因此認爲，此次中票的成功發行將強化碧桂園的流動性安全，支撐公司基本面行穩向好，增強市場對其發展的信心。

結合碧桂園中期財報來看，其在收入端和支出端加強管控，銷售回款率保持一貫的高水平，達到92%，並保障了穩定的現金流，經營性現金流淨額爲正，淨現金流入約53億元。

同期，碧桂園淨負債率爲48.1%，處於行業較低水平；可動用現金余額1479.8億元，短期債務約729億元，現金短債比約兩倍，短期償債無憂；碧桂園綜合融資成本保持平穩，其中境內融資成本自2019年底至今年年中累計下降124個基點，亦處於行業較低水平。

還值得注意的是，其一，碧桂園2019年初便提出“高科技綜合性企業”的定位，其多元化布局效果顯著；其二，行業背景下，強信用企業在銷售、拿地、融資等均呈現資源集中的趨勢，復蘇或強於行業整體。

綜上，碧桂園穩健經營，經營層面保持韌性，財務層面保持穩健，融資渠道暢通，有機會穿越市場周期而邁向高質量發展的新階段。

結語

回到投資上來說，回顧年初至今的幾輪地產行情來看，政策始終對地產板塊具備較強的牽引作用，銷售端的回暖亦進一步提振投資者信心。因此，隨着後續相關利好政策陸續出台,地產板塊估值修復行情亦有望延續。

开篇也提到，早前碧桂園等民營房企的估值亦受到一定壓制，存在較大的價值回歸空間。強信用、低估值特徵下，投資性價比提升，碧桂園或將率先企穩，迎來業績與估值修復的拐點。

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