8年前，彩生活被老牌房企花樣年分拆到香港上市時，它講述了一個全新的物管行業故事：物企將從房地產的附屬品變成一個平台公司。從這個平台切入的各種服務，主要靠增值服務給利潤提供了巨大的想象力。
當時彩生活的CEO唐學斌放言：“將來物業行業一定會成爲一個大行業，會有上百家物業公司登陸資本市場。”
幾年後，這個預測變成了現實，物管行業真的开始變成一塊“大蛋糕”， 一下子從“髒累差”變成資本寵兒。2018年碧桂園服務赴港IPO，將物企上市推向高潮，此後大中小型开發商幾乎無一例外都想把旗下物業公司分拆推向資本市場，一個嶄新的賽道在短短幾年之間變成了風口，物企市值一度遠超過母公司。
2020年，一共有18家物企上市成功，那一年大型物企恆大物業、融創服務、華潤萬象生活也在此列。港股物業板塊的總市值在2020年一度突破萬億港元。
起飛一瞬間，降落的時候大概率也會很突然。
2021年下半年开始，港交所審批趨嚴，數家企業招股書失效。克而瑞認爲，與2020年相比，港交所和證監會對問題更加細化，特別關注房地產行業政策對於物業行業的影響。2021全年的物企上市數量降到了13家。
一方面受房地產行業的影響，比如此前龍湖被做空的風波中，物業股也被牽連；同時資本市場追高之後也回歸理性，物管板塊估值集體回調，一些龍頭物企估值由此前近50倍PE的高點，回落至如今的個位數。最高峰時期，碧桂園服務的市值是2841億港元，現在已經變成了400多億港元。
物業龍頭萬物雲就是在這樣的背景下啓動上市的。
2020年萬科旗下物業公司萬科物業更名爲“萬物雲”，但是那一年萬物雲沒有上市，也許它在等待更成熟的時機，不料機會稍縱即逝。
近日，萬物雲終於正式公开招股，每股發售價爲47.1港元至52.7港元。2021年底，博裕資本套現了近70個億的萬物雲的股份，每股轉讓價格爲人民幣99.8塊錢。相比2021年底，萬物雲的最終估值幾乎打了“對折”。
雖然萬科董事會主席鬱亮多次強調物業上市不是“賣豬仔”，但當投資者發現，物管行業依然和房地產脣齒相依的時候，他們需要看到一個更有說服力的未來。
回歸常識
2021年9月，碧桂園服務用33億元拿下了彩生活旗下核心平台鄰裏樂100%股權，從行業破局者到黯然收場，“物業第一股“彩生活的結局，或多或少反映了這個行業的問題。
“彩生活走了不少的彎路。它是最早探索增值服務的，但擴張規模之後對經營的考核非常重視，反而對基礎服務的考核相對弱下來，品質和口碑自然就出現滑坡。”中物研協總經理楊熙對《鳳凰WEEKLY地產》分析，彩生活主要的問題可能是嘗試得太多，“以物業的體量，如果發揮不出它的這種優勢的話就很難做下去。”
萬物雲CEO朱保全在今年年初的一次採訪中說，“物管行業這兩年最大的問題是都不看客戶，其實站在業主的角度來看，本質是希望物業公司專心致志服務於自己，而非希望物管企業規模大。”
但擴大規模，確實是近兩年整個物管行業的“主題詞”。
收購彩生活的2021年，碧桂園服務還大手筆拿下藍光嘉寶服務、富良環球。自上市以來，碧桂園服務已經完成了13起大型收並購，一躍成爲在管面積的老大。統計顯示，2021年，百強企業共發生超百宗並購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創歷史新高。
不過從今年开始，物管行業的收並購开始降溫。據克而瑞統計，2022年二季度上市物企並購交易額較一季度減少80%，碧桂園服務公开表態“結束大規模收並購，將現金流作爲生命线”。
結束大規模跑馬圈地後的物管行業，格局开始趨於穩定，業內判斷，短期內集中度恐再難提高。
“任何行業最後能夠活下來的企業都是最大的和最小的，中間的企業空間不大。”朱保全曾說。
如何在有限的空間內活下來？
碧桂園服務CFO黃鵬在8月的論壇上強調了一個詞，“抓住初心”。“我們看到的是機會、市場、規模、技術，但我們一定要牢記以客戶滿意爲導向，重構和設計我們的大物管服務。”他說。
這樣的觀點被相當一部分業內人士所認同。
“回歸常識、賺辛苦錢。”一名央企物業上市公司中層對《鳳凰WEEKLY地產》感嘆，“老實一點，我們就是一個服務型的行業，別往互聯網、重資產方向靠。”
交換空間
怎么回歸初心？
一般來說，物管包括了三部分收入：基礎物業服務、增值服務、非業主增值服務。非業主增值服務主要指的是开發商向物業輸送的收入，比如新盤案場管理、售樓處維護、新房清潔等等，這些收入在疫情常態化之後，自然就下降了。中物研總經理楊熙向《鳳凰WEEKLY地產》分析，目前能夠探索的方向就在基礎物業服務和增值服務兩部分。
基礎物業服務依然是物管行業的第一增長曲线，物業費提高難度較大的前提下，拓展邊界就是最大的可能。
“在地產行業深度調整期，即使开發商帶來的新增合約面積增量減速，依然還有很大的發展空間。除住、商服務外，還有公衆服務、政企服務、城市服務等多個服務板塊可進一步提升增長空間。“旭輝永升服務向《鳳凰WEEKLY地產》介紹。
據《鳳凰WEEKLY地產》粗略統計，近些年在基礎物業服務上，龍頭物企至少探索出了城市服務、FM設施管理兩大類的新空間。
自2018年各地提出城市精細化管理之後，專業的物業公司進駐公共空間开始受到地方上的歡迎。頭部企業已經針對城市服務制定出各自的战略，碧桂園服務叫做“城市共生計劃”，萬科物業叫做“萬物雲城”，保利物業叫做“星火街區”。
這些战略的共性，簡單來說就是城市或者街區把環衛、綠化、道路養護、設備更新、環衛形象打造等城市公共運維服務，“外包”給物業公司。
“物業公司從某種層面上承擔了一些基層治理的工作。這些事原來政府都需要有人去幹，現在由物業公司向政府負責，效率更高，而且服務質量也更好。”楊熙說。
不過，各家物企的城市服務普遍面臨毛利率偏低的問題。2021年碧桂園服務毛利率下降，其高管解釋其中一個原因是，“城市服務的比重上升”。
一家獨立第三方上市物企的總裁對《鳳凰WEEKLY地產》解釋：“城市服務的可能性在於縱深方向上，環衛確實毛利不高，但是做久了可不可能把污水處理也給我們做？城市安保也給我們？漸漸地會不會把一些寫字樓物業也給我們、繼而實現電子商務的可能？同行間的競爭已經非常激烈了，如果能把我們的業務下沉到偏遠一些的城市，它實際上空間是很廣闊的。”
通過毛利偏低或者不掙錢的業務去獲取例如停車場維護這些毛利高的業務，是很多物管公司做城市服務的基本邏輯。
上述央企物業上市公司中層也認爲，“重要的是未來的想象空間。”
“FM設施管理”最初是由萬物雲普及开來，一個簡單易懂的解釋是：通常我們把企業非核心業務的外包都可以叫做設施管理。比如科技公司，除科技研發等核心業務之外，其他業務都可以外包給設施管理公司。
據了解，目前國內的高科技企業，如華爲、阿裏、騰訊、京東等已經率先用FM設施管理的理念迭代此前的行政後勤管理。
“城市服務、FM設施管理，都是在不斷突破物業服務的邊界。”中物研楊熙對《鳳凰WEEKLY地產》說。
“故事”裏的事
基礎物業服務之外就是增值服務，而增值服務就是最开始物管行業向資本“講故事”的主要內容。
增值服務在這幾年出現了一些比較成熟的業態，比如社區零售、小區維修、老房翻新、二手房經紀等，一些龍頭物企已經做到了幾十億的收入級別。
還有一些比較新的業態還未尋找到盈利模式，比如托育、養老，從邏輯上來講，大有可爲。
金地物業的一名員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露：“我們最近在摸索團餐、智能硬件、和保險業務結合等，保險業務就是把一些業主服務設計成保險產品，比如維修。業務操作性、保費定價等細節都還在設計中。”
但難度是顯而易見的。
“增值服務始終要思考一個問題，爲什么大家的二手房經紀不用貝殼？爲什么大家不用京東，用你的社區零售？物企要找到自己的優勢，這也是行業發展的一個重要動力。”中物研總經理楊熙說。
另外，數字化重塑也是未來物管行業重點突破的方向。聽起來比較晦澀，簡單來理解，科技手段直接的作用可以用來降低剛性成本，物管行業是勞動密集型產業，它最大的剛性成本就是人工。
楊熙介紹：“數字科技其實就是提質增效。舉了例子，收物業費。以前每個項目放一個財務，一個城市可能要幾百個財務，但是現在用线上繳費的方式交物業費，然後开電子發票，幾百個財務的人工成本就省掉了。”
“人工成本佔了物業行業成本的50%-70%，但凡降下來5個點、10個點，就是利潤。”上述央企上市物企中層說。
萬物雲招股書顯示，它已經在建立萬物互聯的數字化流程。比如消防設備故障實時檢測報修、無接觸式通行閘機、電梯智能光幕系統等等。這種高效率的管理網絡被萬物雲稱之爲“碟城”。
旭輝永升服務向《鳳凰WEEKLY地產》介紹，他們當下最大的成本改善來自於數智管理的提效賦能，比如智慧社區中的門崗智能識別，比如對一线管家的數字化績效考評等，大大釋放了人力，同時保證了效果。
“資本泡沫後，這個行業或許就是過眼煙雲，此刻行業的價值與服務口碑彌足珍貴。”朱保全說。
從資本市場來看，物管行業確實正處於潮退之後的落寞期，壓力前所未有。但從行業本身的迭代來看，隨着物企獨立性的進一步增強，更多的企業正在進一步向更多的空間、更多的盈利模式探索。
碧桂園服務CFO黃鵬在今年8月的博鰲房地產論壇上發聲：“物管不會成爲資本市場的棄兒。”
摩根士丹利、中金等國內外大行，也在近期紛紛表達了對物管行業中長期的看好。摩根士丹利稱：“大多數私企的物管股正在向更獨立的商業模式過渡，減少對开發商的依賴，物管行業商業模式的防守性未改變。”
當下的物管行業並沒有真正落寞，反而處於一個風險和機遇並存的黃金發展期。
“空間即服務”， 只要空間還在，物管的機會就在。
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標題：“地產新局”之重構物業：物管行業估值集體回調，少講增值服務“故事”准備賺辛苦錢
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