圖片來源：東方IC

9月26日，魔方生活服務集團向港交所遞交上市申請，成爲首個赴港IPO的長租公寓企業。

2009年，魔方生活开始在南京發展集中式長租公寓業務。其官網信息顯示，魔方生活是中國住房租賃行業的奠基者之一，在中國首創集中式長租公寓模式，致力於爲城市新市民、新青年解決階段性住房問題。

通過爲白領和藍領人員提供住宿服務，魔方生活已在全國26個城市留下足跡。加速擴城布局的另一面，它也未能逃過長租公寓盈利困難的窘境，2022年上半年淨利潤同比下降99.75%至41萬元，讓其擴張的火焰蒙上雨霧。

兩大品牌支撐市場地位，上半年淨利41萬元同比下降99.75%

品牌是魔方生活過往和未來增長的基礎，目前其旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員，以及在2016年推出的9號樓公寓，主要爲藍領人員提供宿舍類住宿解決方案。

魔方公寓提供一居室及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於3000元至6000元，在其他城市的月租介於2000元至4000元之間。

以9號樓公寓品牌經營的藍領公寓則提供宿舍式公寓，每間房配備多張牀位。每套9號樓公寓的每間房間通常配備二至八張牀，每張牀位的月租價格介於500元至1000元。

根據弗若斯特沙利文的資料，以品牌知名度及住戶滿意度計算，其在所有集中式長租公寓運營商中名列首位。然而，從財務業績表現來看，仍存隱憂。

招股書顯示，2019年-2021年，魔方生活服務的收入分別爲9.47億元、9.49億元和14.71億元；同期公司淨利潤爲6355萬元、-2.3億元、2.95億元。2022年上半年，魔方生活服務共錄得收入8.5億元，同比增長24.1%，淨利潤則由上年同期的1.62億元下滑至41萬元，同比下降99.75%。

對此，魔方生活方面指出，由於上海全市靜態管控數月，其位於上海的公寓社區的出租率受到影響，在這段時期的增長未達到預期。與此同時，繼續擴大公寓網絡的預定計劃因疫情受挫。其同時強調，盡管新冠疫情的負面影響仍在持續，但流動資金足以令其順利度過較長的不確定時期。

截至2022年6月30日，魔方生活擁有的現金及銀行結余爲6.92億元。相對充裕的流動資金給了其瘋狂擴張的勇氣，但有限的融資能力同樣潛藏風險。

直營模式收入佔比超九成，擴張战略下融資表現堪憂

魔方生活運營租賃公寓的模式主要包括直營及加盟兩種。在直營模式下，其整租或租賃部分的樓宇，並對該等租賃物業進行管理和運營；在加盟管理和第三方托管模式下，其以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

直營模式的收入包括住戶支付的租金，及住戶居住期間其提供配套服務的公寓管理服務費。加盟管理和第三方托管模式的收入主要來自其向加盟商及委托方收取的初始一次性費用，及根據加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續收取的管理服務費。

招股書顯示，2019年-2021年及今年上半年（下稱“報告期”），魔方生活服務通過直營模式分別產生收入9.10億元、9.13億元、13.90億元和8.09億元，佔同期總收入的96.2%、96.2%、94.5%及95.2%。

與此同時，報告期內，直營模式下，成熟公寓社區數目由158擴張到214，而平均出租率分別爲89.1%、84.6%、88.5%及83.9%，有所降低。

魔方生活也認識到依賴直營模式的弊端，其指出，直營公寓社區完成改造可供租賃之時，有關社區通常會經歷爬坡期，在出租率相對較低時，該等公寓產生的收入可能不足以復蓋其營運开支及开辦前費用。因此，該等新开辦的直營公寓在爬坡期可能無法實現盈利。

數據顯示，其直營公寓數目由2019年12月31日的27712套增長至2021年12月31日的50074套，復合年增長率爲34.4%。加盟管理和第三方托管公寓數目於同期由8167套激增至25813套，復合年增長率爲77.8%。

魔方生活同時透露，擬繼續在中國不同地區开發及經營更多公寓社區。該擴張已經並將繼續對管理、運營、技術及其他資源產生重大需求。

互聯網產業時評人張書樂向藍鯨財經記者指出，擴張會帶來管理上的指數級增長，且長租公寓是長約，但目標用戶群體依然存在一定不確定性，過快擴張很容易帶來空置率提高、管理成本加大和服務體驗參差不齊等問題，直接影響口碑，間接導致收益難題。

快速擴張確實給魔方生活帶來了財務方面的壓力，截至2022年6月30日，魔方生活流動負債淨額爲15.43億元。同時報告期內，其融資活動所得現金淨額分別爲-2.68億元、-2.7億元、2416.7萬元及-4.98億元。

可見，在採取擴張战略尋求市場份額時，魔方生活的融資表現並不樂觀，財務承壓的當下，其加速赴港IPO的意圖也就不言而喻了。

2021年集中式長租公寓260萬套，潛力與挑战並存

作爲敢於喫螃蟹的第一人，魔方生活在集中式長租公寓的市場地位還是可觀的。

根據弗若斯特沙利文的資料，按運營公寓數目計，於2021年，魔方生活是中國第三大集中式長租公寓運營商，擁有75887個運營中的公寓，市場份額約爲3%。此外，按2021年在中國運營中的公寓數量計，其是最大的獨立集中式長租公寓運營商。

與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓的一個重要特點是與大型機構業主籤訂長期整租協議，這通常會降低每間租賃公寓的出租成本，同時確保集中式長租公寓運營的穩定性。這能夠爲住戶提供滿足不斷變化需求的多種增值服務，而分散式長租公寓提供的服務相對有限。

因此，從整個市場發展來看，集中式長租公寓潛力較大。數據顯示，2017年至2021年，集中式長租公寓市場規模由144億元增至449億元，復合年增長率爲32.8%。預計集中式長租公寓市場規模到2026年將達到1252億元，2021年至2026年的復合年增長率爲22.8%。

從運營中公寓數量來看，集中式長租公寓的數量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，復合年增長率爲26.0%。預計集中式長租公寓的數量到2026年將進一步增至510萬套，2021年至2026年的復合年增長率爲14.7%。

不斷上升的市場規模對魔方生活來說，是一種機會，亦是另一種挑战。誰能分到更大的蛋糕，依舊需要市場驗證。

張書樂認爲，集中式長租公寓便於管理，且能提供更多除了住宿之外的衍生鏈條服務，其中不止是生活服務，也可以是工作、創業上的協作。但劣勢也在於房源數量少，且過於集中導致潛在用戶群體也會集中於一地，很難收獲長尾。

根據弗若斯特沙利文的資料，與租賃公寓行業相關的增值服務市場規模預計實現強勁增長，於2026年達95億元。

魔方生活方面透露，計劃提供切合住戶日常生活需求的服務，如團購、寵物護理，以及爲企業客戶提供汽車租賃、搬家協助及招聘協助。

招股書顯示，此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及战略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

赴港IPO能否幫助魔方生活改善資金問題，以避免陷入長租公寓昔日暴雷的“魔咒”？對魔方生活而言，漫漫前路仍同魔方般，充滿待解的難題。

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標題：魔方生活衝擊港交所：上半年淨利同比降近100%，擴張战略下融資表現堪憂

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