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摘要：衆安智慧生活於2022年1月30日向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市。2021年收入3億元，年復合增長率爲28.06%，淨利潤0.4億元。

S&TLiveReport獲悉，成立源於1998年的衆安智慧生活服務有限公司ZHONG AN INTELLIGENT LIVING SERVICE LIMITED（以下簡稱“衆安智慧生活”）於2022年1月30日在港交所遞交上市申請，擬香港主板上市。這是該公司第2次遞交上市申請，公司曾經在2021年6月24日向港交所遞表。招商證券國際與中泰國際爲其聯席保薦人。

衆安智慧生活是總部位於杭州的綜合物業管理服務提供商，深耕長江三角洲地區。自1998年成立以來，通過逾23年的經營，公司已從杭州的一家地方物業管理服務供應商成長爲一家業務版圖主要覆蓋浙江省的綜合地區性物業管理服務供應商。於往績記錄期，公司的所有在管總建築面積均位於長江三角洲地區中的浙江省及安徽省。截至2021年12月31日，公司合共有108個合約項目，總合約建築面積約爲17.1百萬平方米，涵蓋中國17個城市及七個省份;以及合共管理74個項目，在管總建築面積約爲11.8百萬平方米，涵蓋中國六個城市及兩個省份。截至最後實際可行日期，公司的三個主要業務範圍主要覆蓋長江三角洲地區及中國的合共八個省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省、江蘇省、湖北省、雲南省及廣東省。

衆安智慧生活主要有物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條物業线。物業管理服務產生大部分收入，分別佔公司2019年、2020年及2021年總收入約88.6%、79.5%及69.4%

公司主要收入來自於關聯方：於2021年，公司的物業管理服務收入中約72.5%來自餘下集團开發的物業項目。公司共管理餘下集團开發的38個物業項目，在管總建築面積約6.6百萬平方米，分別約佔管理項目及建築面積總數51.4%及55.7%。

需要注意的，衆安智慧生活和知名上市公司衆安保險沒有任何股權關系，是兩家完全不同的公司。

投資亮點

1、深耕於杭州、浙江省及長江三角洲地區；

2、關聯方餘下集團長期支持，同時正在擴展獨立第三方客戶;

3、公司乃衆安集團的成員公司，其中包括餘下衆安集團、中國新城市集團和衆安智慧生活。

公司資料：

公司地址：中國浙江省杭州市西湖區新杭商務中心6號樓5樓527室

香港地址：香港灣仔港灣道26號華潤大廈40樓4009室

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財務分析

截至2020年12月31日止3個年度：

收入分別約爲人民幣1.8億元、2.3億元、3億元，年復合增長率爲28.06%；

毛利分別約爲人民幣0.6億元、0.9億元、1.1億元，年復合增長率爲37.24%；

淨利潤分別約爲人民幣0.3億元、0.5億元、0.4億元，年復合增長率爲20.64%；

毛利率分別約爲32.72%、37.63%、37.57%，年復合增長率爲7.17%；

淨利率分別約爲15.92%、20.39%、14.13%，年復合增長率爲-5.79%。

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公司收入、毛利都出現增長趨勢，其中年復合增長率方面，收入爲28.06%，毛利爲37.24%。

淨利方面，2020幣2019有增長，但是2021年出現下降。

毛利率基本穩定在37%左右，淨利率同樣在2021年出現下降。

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從每月每平方米的價格來看，餘下集團的價格較高，基本是第三方價格一倍左右。

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從毛利率分布來看，社區整治服務的毛利率較高，但是總量還太低。

行業地位

根據中指院之數據，中國物業管理行業分化程度較高，競爭極其激烈。

根據中指院之數據，就物業管理綜合實力而言，公司在中國物業服務百強企業中的排名由2016年的第82位上升至2021年的第50位。

此外，在衆多總部位於浙江省杭州市及長江三角洲地區的2021年中國物業服務百強企業中，公司於2020年的淨利潤分別排名第五位、第六位及第15位，以及截至2020年12月31日，按公司在管建築面積分別排名第六位、第九位及第29位。公司主要與物業服務百強企業競爭，尤其是與中國知名房地產开發商有關聯的企業。

餘下集團品牌的成長爲公司自身的提升奠定堅實的基礎。公司截至2020年12月31日在管建築面積佔中國市場份額約0.04%。

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行業前景

隨著中國城鎮化進程加快及人均可支配收入的持續增長，物業管理行業的規模近年實現顯著增長。根據中指院之數據，中國所有物業管理公司的在管總建築面積從2015年的約175億平方米增加至2020年的259億平方米，復合年增長率約爲8.2%。

根據中指院之數據，中國所有物業管理公司的在管總建築面積預期從2021年的約274億平方米增加至2024年的333億平方米，復合年增長率約爲6.7%。

近年來，隨著中國城鎮化進程加快及人均可支配收入持續增加，物業服務百強企業的在管物業建築面積因對物業服務百強企業所提供的優質物業管理服務的需求增長而迅速增長。物業服務百強企業的在管總建築面積從2015年約50億平方米增加至2020年的129億平方米，復合年增長率約爲20.9%，並預期將從2021年的約142億平方米增加至2024年的204億平方米，復合年增長率約爲12.8%。從在管總建築面積的角度來看，物業服務百強企業的市場份額，從2015年的約28.4%增加至2020年的約49.7%，並預期將從2021年的約52.1%增加至2024年的61.3%。

中國物業管理行業的市場集中度持續增加，主要是由於大型物業管理公司通過內生增長及並購中小型物業管理公司的方式積極加速其擴張，從而擴大物業管理規模，實現規模經濟，提升其市場地位。

物業服務百強企業所管理物業的平均建築面積從2015年的23.6百萬平方米增加至2020年的約48.8百萬平方米，復合年增長率約爲15.6%，並預期將從2021年的約54.8百萬平方米增加至2024年的78.5百萬平方米，復合年增長率約爲12.7%。

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同行業公司IPO對比

本次選取的同業公司爲杭州本地物業公司，且都在港股上市，分別爲德信服務集團(02215.HK)和宋都服務(09608.HK)

德信服務集團有限公司爲國家物業服務企業一級資質,現任中國物業管理協會理事單位,杭州市物業管理協會副會長單位。其深耕長三角區域,業務拓展至全國,管理業態涵蓋中高端住宅、商業辦公物業、產商文旅物業、城市公建物業等,是一家大型的綜合性專業物業服務企業。秉持“讓服務更臻至,讓生活更美好”的服務理念,德信盛全服務致力於打造”有溫度的知己社區”,爲業主提供智慧化、科技化、現代化的社區新生活空間。

宋都服務爲浙江省物業管理行業中享負盛名的綜合物業管理服務供應商。公司於一九九五年在杭州成立,於中國物業管理服務行業擁有逾20年經驗。根據中指院的數據,公司於二零一七年、二零一八年、二零一九年及二零二零年按物業管理綜合實力計在“中國物業服務百強企業”中分別排名第81、第71、第65及第56。此外,於二零一九年,在總部設在杭州及浙江省的物業服務企業中,公司按純利計分別排名第5及第7。

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主要股東

施中安爲實控人持股57.89%。股權結構方面，招股書顯示，衆安集團董事長施中安間接持有衆安智慧生活，剩余的42.11%股份由衆安其他股東持有。

衆安集團創始人施侃成已經擁有2家上市公司，分別是，2007年衆安集團在港交所上市，2014年旗下中國新城市在香港上市。

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管理層情況

施中安先生(又名施侃成)，59歲，執行董事兼董事會主席。負責監督公司業務發展、制定及實施業務战略。在有關物業管理及物業开發行業的整體策略規劃及企業營運、投資及財務決策及財務管理擁有逾24年經驗。歷任杭州市蕭山區財政稅務局稅務專員。1997年12月成立浙江衆安。於2006年8月完成浙江大學房地產公司總裁研修班，並於2006年10月完成由清華大學對外學術文化交流中心舉辦，專注於全球化及房地產开發商的行政人員課程。於2017年5月獲得亞利桑那州立大學工商管理博士學位。

孫志華先生，43歲，執行董事、首席執行官。負責制定及實施公司的經營战略、日常管理及營運。彼在物業行政及管理擁有逾20年經驗。孫先生於2001年7月加入衆安集團及於衆安集團擔任多個職位。獲得浙江工業大學技術經濟學專業工學學士學位。

盧建國先生，60歲，執行董事、副總裁。負責公司日常管理、營運及風險管理。在物業管理及物業开發行業擁有逾21年經驗。盧先生於2000年3月加入衆安集團及於衆安集團擔任多個職位。取得浙江廣播電視大學電子文憑。

中介團隊

據捷利交易寶數據統計，衆安智慧控股中介團隊共計9家，其中保薦人共計2家，近10家保薦項目數據表現優良；公司律師共計2家，綜合項目數據。整體中介團隊歷史數據表現不錯。

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保薦人承銷歷史業績

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招商證券近期的保薦破發率爲15.15%，近期並沒有保薦過物業商。

中泰國際近期的保薦破發率爲20%，近期保薦的物業商有興業物聯。

輿情分析

目前通過企查查網站查看衆安智慧生活服務有限公司，發現具有如下風險提示：

17個關聯風險中，都是浙江衆安物業服務有限公司的相關案件，其中7個司法案件爲侵權、勞動、租賃、物業合同等糾紛。10個行政處罰中，浙江衆安物業服務有限公司違反規定條件招用保安員有三項，七項行政罰款爲違反物價管理規定和未實行二十四小時值班制度。

55個提示信息中，浙江衆安物業服務有限公司因物業服務糾紛11項目，其他基本爲人員、股權、投資等變更提示。

整體來看，一家1998年就开始經營的公司，法律訴訟方面屬於比較正常的範圍，網上並不存在大規模的負面輿情。

近期港股IPO市場情況

據捷利交易寶數據統計，近10家上市新股發行總市值均值爲208.22億，其中最大市值爲商湯-W，最小市值爲環龍控股；發行PE均值爲38.90倍，PE整體中上水平；申購人數均值爲14801人；超購倍數上，均值應爲6.03倍左右；基石佔比上，目前基石比例均值維持在43.72%，整體來說，比例相對合理；暗盤及首日收益率上，今年1月以來好壞參半，但整體跌幅還是比較大，特別是近期上市的創新奇智，並未能回應市場期待的成爲第二個商湯。

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