林中的一份內部信，帶領旭輝共同面對接下來的“持久战”。

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

受旗下天津某項目非標債務違約傳聞影響，9月28日，旭輝集團（0884.HK）和旭輝永生服務（1995.HK）股價开盤後开始下跌，最終收盤股價爲0.86港元和2.99港元，下跌幅度分別爲32.28%和23.33%。

上述傳聞在9月27日傳出，多家等媒體都有引用，共有兩部分內容：

一是傳聞涉事項目在天津濱海新區，項目公司爲天津興卓房地產开發有限公司，該公司約40%的股權歸深圳安創投資管理有限公司所有，其中49%轉至平安房地產，51%至平安創科投資管理；另外60%股份爲天津和信房地產持有，其中51%歸北京中信企業管理有限公司。

二是，該項目涉及一筆信托借款未如期支付款項。“澎湃新聞”報道稱，項目股東的信托方在銷售不及預期的情況下，要求進行提前清算。

上述消息發出後，9月27日，旭輝境內外債券均出現下跌。旭輝方面表示，目前公司正在積極與金融機構溝通，尋求解決方案，旭輝人一定會努力到最後一刻。

旭輝永升服務則在9月28日晚間公告稱，注意到公司股價及成交量近期出現不尋常波動，董事會確認其並不知悉任何導致該等價格或成交量波動的原因，董事會亦確認公司之業務及營運均一切如常。

账面逾300億資金，

絕大部分無法按需使用

上述事件發生當天（9月27日）晚間，旭輝集團董事長林中發出一封名爲《致旭輝全體幹部的一封信》的內部信，號召全體旭輝幹部上下一心，共度難關。

這封信主要講了兩大內容，一是比較客觀的分析了旭輝當前面臨的困難，二是解決困難的措施和態度。

林中在信中稱，三季度以來，多地疫情反復、全球經濟持續走弱，疊加一些省市出現的“斷貸潮”，讓房地產行業市場端的需求依舊疲軟。雖然各地出台了多項刺激政策，民營房企的銷售還是處於同期水平的一半，行業整體去化率從過去的60%下降到現在的40%。

反映到旭輝集團自身，今年前8月旭輝集團銷售額943億元，去年同期爲1770.5億元，約爲去年同期的53.26%；8月單月銷售額150.6億元，相當於去年同期的75%。

同時，林中還提到，“‘斷供潮’讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖账面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。”

上海某知名機構分析師認爲，“當前房地產行業銷售上的問題，實質是信用問題，大量購房者擔心开發商的交付能力，導致購买意愿大幅減弱。地方政府爲了‘保交付’，必須加強預售資金監管力度，提升購房者信心，維護購房者利益，這是合理合規的做法。”

但加強資金監管力度的結果，就是开發商要承擔現金流壓力。

林中稱，“過去的一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業信用，努力償付每一筆債務。然而事實上，行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了我們账面現金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑战，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。”

在面對“前所未有的挑战”面前，林中針對客戶、員工和幹部本身提出了三點號召，總結來說分別是：

對客戶，要保質保量的“保交付”；對員工，要保障基本和長期利益；對自己，要保護好身體健康，共同面對“持久战”。

關於“持久战”，林中在文中有一段話提到，“這樣的艱難與考驗還將持續相當長的一段時間。在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節省一切可以節省的开支，把有限的資源集中在‘保交付、保品質’的民生工程上。”

手頭現金下降，優先用於“保交付”

旭輝集團某管理層人員稱，“旭輝集團在債務‘保兌付’”、房屋‘保交付’兩方面做了很多努力，也希望全體員工都能看到。”

作爲“示範性民營房企”，旭輝集團“三道紅线”保持綠檔。截至今年上半年，旭輝剔除預收账款的資產負債率67.7%、淨負債率78.5%、現金短債比1.62倍。

據天風證券分析，旭輝集團今年到期的剛性兌付債券基本清零，一年內到期的債務佔比17%，短期償債壓力比較小。

而WIND數據顯示，旭輝集團目前12只海外債（不包括重开）存續，其中包括1筆永續債。最近到期的一筆海外債在明年1月，海外債償債高峰在未來2年到3年的時間。

另據旭輝集團今年上半年財報，未來1年內到期的境內外銀行貸款和債務合計約193.46億元。

來源：旭輝集團2022年上半年財報

據統計，旭輝集團今年上半年發行境內債券合計15億元，境外兩筆債券分別融資1.5億美元和25.45億港元。

三季度以來，旭輝在8月31日公司發布了配股公告，預計以2.06港元/股配售3.05億股，淨融資額約6.23億港元；9月22日又發行了12億元中期票據，並由中債信用增進投資股份有限公司提供全額擔保。

在“保交付”方面，旭輝集團今年以來累計交付4.7萬套。但行業整體性的持續收緊，客觀上導致了旭輝集團账面現金的下降。

截至今年上半年，旭輝集團手頭現金約312.45億元，相比2021年底縮減約154.65億元；總負債約1141.41億元，相比2021年底增加約2930萬元，平均債務成本4.9%。

知名地產分析師嚴躍進表示，“從房企自身角度來看，對房地產市場周期的判斷十分重要，房地產行業經過多年的高歌猛進式發展，現在面臨比較深度的調整，對房企而言是比較大的一個衝擊。”

“對旭輝來說，自身的負債水平可控。但由於旭輝多年來比較習慣合作开發模式，合作項目較多，不僅受權益比例限制，影響營收，而且目前很多合作企業出現債務風險，也會進一步影響旭輝現金流壓力。”另一位較爲熟悉旭輝的首席分析師表示。

據了解，旭輝的合作方包括正榮地產、中梁、龍光集團、融信集團等，其中不乏已經發生債務違約的房企，這對旭輝的整體流動性也帶來了不可控的風險。

不過，旭輝已經借由林中董事長的內部信表態，公司會積極做好自身的各項經營工作，把有限的資源優先集中於“保交付、保品質”，爲了客戶的承諾，一定會竭盡全力，努力到最後一刻！

林中內部信原文如下：

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