日前,作者看到一份中國房地產報統計的前50強房企前5個月的銷售數據,說實話,從這份銷售數據的統計表來看,今年房地產市場的慘淡可見一斑。

其中,最引作者注意的是中國金茂,竟然是前20強房企中,唯一一家5月銷售環比、同比,和1-5月銷售同比,三個數據均大幅下滑的央企背景房企。

中國金茂5月份銷售額爲90億元,環比下滑12.1%,僅次於萬科的12.5%;同比減少61.4%,僅次於世茂集團的79%;前5月銷售額509億元,同比下滑53.8%,降幅同樣位居前20強房企前列。

而據國家統計局的數據,今年前5月,房地產銷售額同比下降約3成,中國金茂的銷售數據遠遠跑輸大勢。

克而瑞地產研究的數據顯示,今年前5個月,百強房企累計全口徑銷售額2.64萬億元,同比下滑52%;5月單月銷售數據看,百強房企全口徑銷售額爲5192億元,環比增長5.5%。

由此可見,中國金茂的銷售表現同樣弱於百強房企的平均水平。

此前中國金茂在年報業績會上表示,2022年中國金茂計劃供貨超4000億元,如果按照前5月銷售數據看,去化率僅爲八分之一、約12.7%!

這種形勢下,銷售表現低於行業平均、銷售去化如此之低,是一個風險信號。

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業績質量堪憂:其他收入佔淨利九成

據中國金茂年報數據顯示,2021年營業收入900.6億元,同比增長了50%。毛利潤167.6億元,同比增長38.33%;淨利潤爲77.05億元,同比增長24.37%。歸母淨利潤的增幅更是只有20.84%,至46.9億元。

相較營收增幅,毛利和淨利潤的增幅要小很多,也處在增收不增利的情況;一方面銷售成本增加了53%,至733億元;另一方面,銷售費用、管理費用分別漲幅48.6%、32.47%,計70.5億元。

盈利能力方面,中國金茂的水平也在下滑。2021年毛利率18.61%,同比下滑近1.6個百分點,淨利率8.56%,同比下滑1.8個百分點;

更讓市場擔憂的是,中國金茂這些年淨利潤的來源,很大一部分是來自於其他收入。數據顯示,2021年中國金茂的其他收入一項爲70.28億元,佔當年度淨利潤的90%!

盡管較2020年的87億元有所下滑,但整體體量仍然很大。

這其中,佔比較大的有兩塊,比如,中國金茂在2021年以14.8億港元現金代價收購中國宏泰產業市鎮發展有限公司29.9%的股權,由於應佔中國宏泰可識別資產及負債的公平淨值超過投資成本,中國金茂由此確認了投資收益16.6億元。

中國金茂還對價值約28億元的城市運營項目進行了股權轉讓,並從中確認了10.7億元的出售子公司收益。

而這種公平值收益、出售子公司權益並不可持續,且前者並不產生現金流。如2020年其他收入中來自公平值變動的收益爲23.87億元,2021年爲20.4億元;出售子公司或聯營公司股權收益2020年爲19.14億元,2021年爲15.1億元。

可以說,中國金茂不僅盈利能力在下滑,其盈利質量並不高,如果沒有大體量的其他收入和收益,其財報中的盈利水平可能還要難看。

2

逆市加槓杆:負債率不降反升

中國金茂還有一點讓作者看不明白的是,在整個房地產行業都加速去槓杆的情況下,中國金茂的有息負債還在攀升。

據2021年年報顯示,中國金茂有息負債爲1070.28億元,較20220年同期的975.78億元增長10%。

其中,淨債務由2020年的450億元,增加至672.83億元,增幅49%;資產負債率從2020年的73.74%增長到2021年的74.08%;

淨負債率(淨負債/淨資產)更是由2020年的44%提升至2021年的63%,足足增加了19個百分點!

與此同時,中國金茂在手的現金及等價物卻在減少。2020年底時,中國金茂尚有不受限現金及等價物434.6億元,至2021年底,不受限現金減少28.55%至310.5億元。

中國金茂的不受限現金短債比從2020年的1.57降至2021年的1.23。

雖然截至到2021年底,中國金茂的“三道紅线”仍處在綠檔,但其逆市加槓杆,有息債務規模擴大、負債率回升,現金短債比值降低,都在一定程度上給企業的穩健經營增加了風險。

3

現金流風險:難覆短債及應付款

上文提及,到2021年底,中國金茂的不受限現金同比減少了124億元,至310.5億元;

一年內到期的短期債務250.8億元,不受限現金短債比降爲1.23。同時,作者還注意到,至2021年底,中國金茂還有289.5億元的應付貿易款及票據,按账齡計算一年內到期或償還的有264億元,其中絕大部分應爲工程款。

顯然,中國金茂在手現金只是剛夠覆蓋年內到期債務,難以覆蓋近265億元的到期應付款和票據。

後者只有依靠銷售回款來償付,但現在這種低迷的市場銷售表現,無疑加劇了中國金茂的現金流風險。

另一方面,中國金茂的經營性現金流也出現了大幅下滑,從2020年底313.4億元,下降85.84%至44.38億元。

雖然經營性現金流量淨額還是正數,但大幅下滑的情況也說明中國金茂依靠自身造血的能力在下降。

投資性現金流淨額更是暴跌38倍,爲-118億元;融資性現金流淨額仍然是負數,爲-17.07億元。這說明公司通過融資補充現金流的能力也較弱。

此外,還有一個不得不警惕的風險,中國金茂自2017年以來,少數股東權益就已超過歸母股東權益,但同期,少數股東分得的淨利潤卻只佔淨利潤總額的三分之一左右。

這種權益與收益的長期不匹配,說明中國金茂存在較爲明顯的“明股實債”情況,這種可能存在的明股實債安排,更是將債務挪至表外,加劇了未知風險。

所以,盡管中國金茂有着央企背景,但其財務狀況和現金流風險仍然值得市場警惕。

內容來源:財經九號院

作者:蔣凱

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