遍地的高價改善盤买不起，低價靠譜的剛需盤找不到！

這是目前北京剛需买房人的一個痛點，並且這種痛點還在放大。

上周五（9月23日），北京今年第三批集中供地結果出爐。好消息是，溢價率有提升，土拍市場有所回暖，信心在逐步恢復。

但拆細了看會發現，剛需买房人想要在北京主城區“上車”個小戶型新房，是越來越難了。

70/90退潮

把握入住朝陽的“末班車”

這次三批次的18宗地中，明確要求執行“套內70/90”政策的只有經开區一宗地，其余地塊均不做限制。這意味着未來小戶型越來越少。

第一階段：17-19年“限競房”盛行，執行“7090政策”，規定了房屋套型建築面積在90平米以下的住房面積佔所有住房面積比例的70%以上，由此，89平的小三居成了市場裏的主力；

第二階段：自從2020年“指導價”元年，從“建面70/90”改爲“套內70/90”， “套型建築面積”變成了“套內建築面積”，換算公式是：建築面積得房率=套內面積。得房率一般在75%-80%左右，所以90平的套內面積，換算成建築面積，就相當於112-120平的建築面積。五環限競房套均價格上揚150萬。

第三階段：2022年拿地的項目，小戶型已經蔓延到五環外-六環位置，要想上車小戶型，已經到了退無可退的境地。

一個明顯的趨勢是，供給側在迎合三胎政策放开後多孩家庭的置業需求，迎合已上升爲北京樓市主流的改善型家庭置換需求。

並且分化愈發明顯，熱門地塊幾乎都在主城區。买房人也已意識到，在主城區購买的房產才算是未來會有正向現金流貢獻的資產，至少能抗跌。

問題是，在北京，主城區新盤幾乎遍地都是改善型產品了，並且70/90在退潮，剛需或剛改客群在北京主城購买小戶型新房會變得越來越難。

綜上，如果遇到一個各方面還算滿意的小戶型新盤，就抓緊“上車”吧！

東五環朝陽小戶型

主城朝陽最後上車機會

龍湖作爲三批次中唯一一個拿地民企，讓市場再一次相信的龍湖持之以恆的穩健實力。

按照最新土拍的產品規劃，主流產品面積均在110以上改善爲主，北京主城四區的上車門檻已經提升至600萬以上，且三批次土拍中無朝陽供地。

京能龍湖熙上是朝陽目前上車的最佳選擇，戶型面積70以下兩居置業門檻低至400萬起，是剛需上車朝陽的最後機會。

京能龍湖熙上效果圖

該項目位於朝陽管莊板塊，主打洋房產品，面積70-110，總價約400萬起。無論從地段、配套還是產品本身看，都比較適合北京剛需入手。

紅姐在管莊那片住了很多年，對區域情況比較了解。

交通出行方面，京能龍湖熙上北側500m就是廣渠路，自駕上廣渠路，可快速到達國貿CBD及長安街沿线，上五環、四環走環线，也可快速到達其他商圈；向北還有京通快速路可選。

京能龍湖熙上區位圖

公交出行方面，預計今年年底前廣渠路將全线开通快速公交。屆時，從京能龍湖熙上向西可直通東二環，向東可達副中心。目前看，京能龍湖熙上距離地鐵有點遠，到八通线管莊站約2公裏，需要騎共享單車過渡，不過，未來附近規劃有M104號线郭家場站。

教育配套方面，京能龍湖熙上西側有朝陽實驗二小（雙橋分校），北側有清華附中(管莊學校)。其中清華附中(管莊學校)2019年建校，九年一貫制，教學水平很受區域家長們的認可。

京能龍湖熙上效果圖

商業配套方面，日常步行購物有華聯生活超市、聚樂匯商場，稍遠點騎行有萬達廣場，自駕約20分鐘可達龍湖長楹天街、合生匯等大型商業綜合體；醫療方面，附近有雙橋醫院，稍遠有三甲朝陽醫院、三級綜合民航醫院等。此外周邊有月牙河公園、廣渠路公園、暖山生態公園、杜仲公園等多個公園環抱。

從產品自身打造來看，京能龍湖熙上是北京同總價位新盤中難得的精妝洋房，也是管莊區域乃至CBD正東區域難得的新建洋房品質社區。

京能龍湖熙上效果圖

據紅姐了解，該項目不僅對剛需买房人有吸引力，對區域剛改客群乃至延伸到管莊北部龍湖長楹天街的老客戶也很有吸引力。

作爲深耕朝陽10年2022年的代表作，龍湖在產品端又一次超越了自己。

基於洋房產品的高得房率，龍湖通過控面積達到控總價的目的，同等建築面積下，高層只能做兩居，龍湖做三居；高層做三居的，龍湖做四居。

別人家做工業化裝修，龍湖做媲美市場上單價10萬+項目的全套精裝！購房門檻大大降低，但舒適度非但沒有打折、反而精益求精了！

各方發力促回暖

迎來一波入市好時機

盡管全國樓市依然處在焦灼狀態，但從北京本輪土拍、近期政策動向以及房企動作看，大家對北京樓市的信心處於恢復通道中。

其一，北京本輪土拍整體溢價率回升至6.06%，且無地塊流拍，也非城投托底，有的主城地塊還拍到了地價與現房面積的“雙觸頂”，部分地塊銷售指導價還有上調，說明政府和房企對北京樓市都有信心。

其二，北京近期也在接連出台利好樓市交易的政策，助力樓市回暖。

比如，近日北京在全市推行二手房交易“連環單”模式，售房貸款和購房貸款同時操作，降低交易成本，提高交易效率，也能提升市場活力。

還比如，全齡友好住宅項目試點進一步擴大，三批次全部地塊均鼓勵建設全齡友好社區。該試點政策打破了嚴格的“認房又認貸”限制，也降低了購房首付門檻，有利於購房需求釋放。

總體來看，作爲樓市政策調控最嚴厲的北京，也在因城施策助推樓市回暖。加之四季度是房企衝業績促銷搶收季，在紅姐看來，剛需會迎來一波最佳的入手時機。

京能龍湖熙上樣板間實景拍攝

當交付成爲房企實力的“試金石”

你可以永遠相信龍湖

今年對於地產行業來說的確是寒冬，當下購房者的第一關注點是开發商是否穩健靠譜。

當“交付力”成爲驗證房企實力最重要的“期末大考”與“試金石”，龍湖無疑是衆多參賽者中的“佼佼者”。

2021年，即使面對行業整體下行趨勢，龍湖依然如期平穩交付12萬套房屋，全年工程質量滿意度同比提升6.8%。

2022年，受疫情影響市場波動顯現，龍湖交付力依舊穩健。僅2022年上半年，龍湖如期交付76個項目，52500套品質住宅，客戶滿意度高達91%。

在北京第三輪土拍中，作爲民企拿地獨苗，不僅驗證了作爲民企模範生龍湖的實力，也說明龍湖對深耕北京市場的看重。

業內共識，龍湖一向不拿高溢價的地，但能保證每塊地的產品都做到精益求精。

紅姐了解到，這個國慶小長假，京能龍湖熙上會推出一波小戶型，促銷價399萬/套起，難得的，也可能是全北京主城區最後的靠譜的小戶型上車機會，快點跑步走起吧！

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