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港交所 近日披露，魔方生活服務遞表港交所 主板申請上市，摩根士丹利 、建銀國際 爲聯席保薦人。

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*“魔方”獲取完整招股書。

招股書顯示，魔方生活服務是國內領先的長租公寓服務平台。截至2022年6月30日，公司有76,190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。

根據弗若斯特沙利文 的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一，且根據弗若斯特沙利文 進行的調查，以品牌知名度及住戶滿意度計算，公司在所有集中式長租公寓運營商中名列首位。

自2013年以來，魔方生活已經完成了4輪融資，融資金額在長租公寓運營商中處於領先地位。2016年魔方生活C輪融資近3億美元，2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，背後的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

魔方生活服務於2009年开始在南京發展集中式長租公寓業務。此後，憑借在長租公寓管理和運營方面長期積累的多年經驗和專業知識，公司擴展到中國其他城市，包括於2013年擴展到上海和廣州，於2014年擴展到北京和深圳，以及於2016年擴展到杭州。截至2022年6月30日，公司在26座城市的394個地點經營76,190套在營公寓。

魔方生活服務運營租賃公寓的模式有兩種：直營模式，在該模式下，公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營，及加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，公司以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

根據弗若斯特沙利文 進行的調查，在中國所有集中式長租公寓運營商中，以住戶滿意度及品牌知名度計算，公司位列第一。公司的旗艦品牌包括：2009年推出的魔方公寓品牌－定位追求優質租房生活的白領人員，及在2016年推出的9號樓公寓－爲藍領人員提供宿舍類的住宿解決方案，根據弗若斯特沙利文 的資料，兩個品牌均成爲了各自的細分市場中最知名的品牌。

財務數據方面，招股書顯示，2019-2021年，魔方生活服務的收入分別爲9.47億元、9.49億元和14.71億元，復合年增長率爲24.7%；同期公司淨利潤爲6355萬元、-2.3億元、2.95億元，復合年增長率爲115.6%。同期，公司的整體毛利率分別爲85.4%、82.9%、86.1%。

今年前六個月，魔方生活服務共錄得收入8.5億元，同比增長24.1%，淨利潤則由上年同期的1.62億元下滑至41萬元，同比下降99.75%。上半年公司總體毛利率達到86.0%。

招股書顯示，盡管不確定性因素的影響仍在持續，魔方生活服務認爲公司的流動資金足以令公司順利度過較長的不確定時期。截至2022年6月30日，公司擁有的現金及銀行結余爲人民幣6.92億元。然而，魔方生活服務無法保證，不確定性因素不會進一步升級或不會對公司的經營業績、財務狀況或增長前景有重大不利影響。

市場規模方面，2017年至2021年，中國的機構化長租公寓市場規模由人民幣825億元增加至人民幣1,327億元，復合年增長率爲12.6%。估計機構化長租公寓市場規模到2026年將增至人民幣2,526億元，2021年至2026年的復合年增長率爲13.7%。

集中式長租公寓的地域覆蓋範圍以一线城市爲主，該地域亦是2017年至2021年規模最大、增速最快的市場。預計2026年一线城市集中式長租公寓的市場規模將達到人民幣735億元，約佔整體集中式長租公寓市場的58.7%。

招股書還顯示，此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及战略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

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標題：港交所迎首家長租公寓企業，魔方生活遞交港股IPO申請，在營公寓合計7.62萬套

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