《港灣商業觀察》梁美燕

今年，物業行情仍然不理想，不少上市物企的股價也仍然繼續下挫。盡管今年上市並不劃算，但仍有物業企業紛紛开啓IPO進程，包括珠海萬達商管、萬物雲等企業。

而潤華智慧健康已經开啓了第三次持續衝刺進程。萬物雲9月29日掛牌成功，卻面臨持續破發的窘境，一而再再而三的潤華智慧健康最終能否實現上市美夢呢？

根據弗若斯特沙利文報告，就2021年來自物業管理服務的總收益而言，潤華智慧生活於中國整體物業管理行業的市場份額約爲0.1%，在山東省排名第三且佔據物業管理服務市場的約1.0%。

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營收增長，但流動性風險加大

9月中旬，潤華智慧健康服務有限公司（簡稱，潤華物業）向港交所遞交了招股書，中泰國際爲獨家保薦人。此次遞表是潤華物業繼2021年以及2022年3月10日後的第三次申請上市。潤華物業國內運營主體爲山東潤華物業管理股份有限公司。

官網顯示，成立於1996年，潤華物業秉承着“滴水有愿.潤物無聲”的文化理念，致力於成爲以中高端物業領域爲核心業務，以醫療機構後勤管理服務和軌道交通爲主營業務，高度關聯多元化發展，提供增值服務的持久卓越的物業服務運營商。

目前潤華物業經營業態覆蓋中高端物業管理、建築裝飾裝修、園林綠化養護、電梯維保與安裝、停車場運營、物業資產運營、月嫂陪護等多個產業，涉及醫院、公共交通（高鐵站、地鐵、機場）、高校、產業園區、寫字樓、住宅社區、劇場等領域。

招股書顯示，2019年至2021年以及2022年上半年，潤華物業實現營收3.97億元、4.86億元、6.01億元、3.21億元，同期溢利分別爲2710.8萬元、4869.2萬元、4445.1萬元、2018萬元。

潤華物業稱，收益由2019年的3.97億元增加至2021年的6.01億元，主要由於提供物業管理服務所得收益增加，此主要受持續成功的業務擴張導致的在管物業數目增加所驅動。

此外，潤華物業收益的絕大部分源自獨立第三方客戶，分別佔2019年、2020年、2021年及2022年上半年總收益約88.6%、80.3%、87.8%及93.8%。

值得注意的是，報告期內，潤華物業經營活動所得現金流呈波動趨勢。2019年至2021年以及2022年上半年，潤華物業的經營活動所得現金流量淨額爲3749.4萬元、1.03億元、3095.1萬元、-3025.8萬元，呈現了大幅增加又大幅減少的過山車走勢。同期現金及現金等價物增加淨額爲-3051.7萬元、8454.8萬元、265.7萬元、-2203.7萬元、-7345.7萬元。

潤華物業稱，2020年的經營活動所得現金流量淨額較2019年及2021年相對較高，主要由於若幹物業工程及園林建設項目（尤其是兩個大型項目）於2020年末左右开始現場工程及錄得分包服務、材料及耗材成本，但公司於2021年向相關供應商支付相關款項。

“2019年，現金流出淨額3051.7萬元，主要由於公司使用內部資源收購天津天孚股權。於2022年上半年，公司錄得現金流出淨額7345.7萬元，主要是由於營運資金變動，主要包括貿易應收款項增加約5650萬元及貿易應付款項減少約1190萬元。”

不過，公司資產負債率也逐年減少。報告期內，潤華物業的資產負債率分別爲121.1%、190%、61.2%、47.7%。不難看出，雖然資產負債率明顯減少，但潤華物業的流動性風險也不容忽視。

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中標續籤率都欠佳，如何擴張市場規模？

潤華物業的業務重心在山東省，大多數在管項目位於山東省，且部分位於北京及深圳等一线城市。

潤華物業的業務有四個組成部分，包括物業管理服務、物業工程及園林建設服務、物業租賃服務、其他服務，業務收入主要來自物業管理服務。招股書披露，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，潤華智慧健康的物業管理服務所得收益分別約3.67億元、4.02億元、5.43億元及3.07億元，分別佔總收入的92.4%、82.8%、90.3%及95.6%。

物業管理服務中的收入主要依賴醫院和公共物業。截至2022年上半年，物業管理服務中，來自醫院以及公共物業的收入爲1.3億元和1.09億元，分別佔總收入比例的40.3%和33.9%，來源於醫院的物業管理服務是潤華物業最主要的收入。

經營期間，潤華物業的在管項目有四類：醫院、公共物業、商業及其他非住宅物業（包括辦公樓、產業園及停車場）、住宅物業。截至2022年上半年，潤華物業有46家在管醫院及105個在管公共物業。

根據弗若斯特沙利文報告，按2021年各板塊所產生的收益計，在山東省物業管理服務提供商中，潤華物業在醫院板塊及非住宅（包括醫院、公共物業及商業物業）板塊分別位列第二及第三，分別約佔市場份額的7.2%及2.1%。就中國物業管理行業各板塊產生的收益而言，潤華物業於醫院板塊及非住宅（包括醫院、公共物業及商用物業）板塊的市場份額分別約爲0.6%及0.3%。

多次衝擊上市反映了潤華物業擴大市場規模的野心。在招股書中，潤華物業稱，主要業務目標爲進一步鞏固市場地位、提高市場份額及把握中國物業管理行業的發展機會。

潤華物業計劃實施的一項策略爲進一步擴大業務範圍、提高市場份額及擴大在山東省的地理分布及挖掘其他發達的周邊地區，計劃透過收購以及與業務合作夥伴的業務合作的方式增加在已开展業務的山東省內城市的市場份額，並透過收購當地知名的物業管理公司進軍其他臨近的發達地區市場，如長江三角洲地區及京津冀地區。

此前，潤華物業主要通過公开招標等獲取新的物業管理協議。2019年、2020年、2021年及2022年上半年，潤華物業錄得的獲取物業管理協議的中標率分別爲約28.4%、32.5%、48.1%及40.7%；物業管理協議於相應期間的重續率分別爲約87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

不難看出，從中標率以及續籤率角度，截至2022年上半年數據，潤華物業都並不算好。這多少也反映出在物業管理領域的激烈競爭。

有港股市場資深投資者告訴《港灣商業觀察》：“今年以來，無論是房地產，還是物業股，在港上市成功的企業都可謂屈指可數。萬物雲之所以成功，一方面在於萬科的穩健及其業務優勢層面比大多數物業管理公司都要做的大，做的強，投資者興趣度仍有；另一方面即便上市後，其股價也連續迎來破發。萬物雲已經是國內排名較大的物管了，而中小物管類公司的優勢顯然很難凸顯，所以也就不難理解潤華物業何以第三次衝刺了，難度仍然不小。”

深耕山東市場的潤華物業，能否進一步开拓市場？最終能否成功上市？與此同時，今年以來，物管行業的市場估值仍然繼續回調，如若成功上市，潤華物業也將面臨“新股破發”的考驗。（港灣財經出品）

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