日前，綠城管理控股公布了公司前三季度業務進展情況。數據顯示，截至2022年9月底，公司新拓代建項目的合約總建築面積達到2,225萬平方米，同比增長約33.4%，新拓代建項目代建費預估約爲66.1億元人民幣。同比增長約36.8%。在房地產市場轉型升級的背景下，公司仍舊堅挺的業務增速值得市場和投資者重點關注。

探究背後原因，綠城管理的穩健增長有三條主线強力支撐。

一是頭部房企开發規模持續收縮，央企、地方國企、城投公司成爲拿地主體的背景下，商業代建需求預計將加速成長，爲行業龍頭提供良好的發展土壤。二是，“十四五”期間，各類保障性住房將成爲政策發力重點，政府代建需求持續提升，綠城管理作爲中國最大的保障房承建商，將繼續發揮領先優勢，享受發展紅利；三是資方代建在“保交樓”背景下快速擴容，綠城管理已經再次成爲先頭部隊。

在行業調整陣痛期，土拍市場熱度難以避免地受到影響，土地市場格局加快演變。央企、地方國企、城投公司成爲拿地主力，在關鍵時刻發揮“托底”土地市場的作用。較具代表性的是，從2021年第一批次集中供地到2022年第二批次集中供地，地方城投拿地金額佔比從8.9%躍升至30.3%，最高時接近40%。

但多數城投平台的項目开發能力、運營能力難以與專業开發商相比，土儲時間的被動拉長將影響城投平台現金回流，加大償債風險，與專業代建公司合作开發無疑是更好選擇。根據中信建投的測算，今年商業代建的規模將達到384億元，在2025年將達到近千億的市場規模。

盡管近日財政部發文指出“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”或影響後續城投公司拿地積極性，但業內人士預判，對代建行業實際需求並不會造成影響。原因有二：一是此前央企、地方國企及城投公司已經拿地的項目陸續進入實質开放階段，會在一定時間內形成代建需求激增；二是該政策一定程度上規避了拿地資金來自財政撥款資金，或國企自有資金买地後的收入財政又通過其他渠道返還的虛增土地收入的做法，剩下的則是真正有土地开發市場需求的拿地項目，一定程度上幫助代建企業遴選優質合作項目。

值得關注的是，近日，代建龍頭綠城管理攜手江陰城市發展集團，以綠城管理代持1%股份的形式攜手在江陰城南拿地开發。據悉，該項目後續將引入金融機構增資進入。這種代建企業親自下場，攜手地方城投、金融機構的方式，契合了此前中央經濟工作會議和全國兩會政府工作報告中對“探索房地產新發展模式”的要求，同時也爲接下來地方城投公司和金融機構如何健康有序介入房地產行業指出了一個新思路。

與此同時，在中國式現代化的發展策略下，共同富裕的原則持續滲透，政府主導的保障性住房建設支持力度不斷加強。在現有的項目規劃基礎上，預計未來國內政府主導的保障性住房建設也有望超過30%，爲代建行業提供百億級增量空間。以政府代建業務起家的綠城管理將繼續擴大優勢，把握時代機遇。

另一方面，市場調整之下部分房企資金緊張，“保交樓”成爲房地產政策持續關注重點，一部分不良項目被AMC接手推進，但AMC公司同樣缺乏开發能力，諸如綠城管理這類信用主體良好、品牌效益突出的开發服務提供商成爲其青睞的合作方。去年底以來，綠城管理已在業內率先落地江陰恆大華府、奧園廣州雲和公館等多個資方代建項目，公司預期該板塊業務將迅速發展，全年資方代建業務收入佔比有望達到10%。

對綠城管理而言，作爲賽道領航者，除了龍頭效應之外，在央企主體信用、市場端品牌效益、多元化客戶群體等衆多獨特潛質作用下，公司已經成爲政府平台、金融機構等進入房地產市場的最好夥伴，也是鏈接產業鏈上下遊的紐帶，在保就業、保交樓、保經濟等發面持續發揮出正面作用。

緊握中長期主线邏輯，綠城管理已經开啓自身的“確幸時代”。

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