房地產融資尚未實質性破冰的當下，手握商業資產的开發商已經打通了一條融資新渠道。
10月21日，華潤置地（北京）股份有限公司（下稱“華潤置地北京”）於北京產權交易所掛牌轉讓北京華潤新鎮置業有限責任公司（下稱“華潤新鎮置業”）100%股權，掛牌價爲33.93億元。
與半年前掛牌轉讓杭州蕭山萬象匯的操作相似，此次轉讓亦是華潤置地對旗下資產進行資產證券化的流程之一。
有華潤置地相關人士向《國際金融報》記者表示，公司擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，並根據要求於2022年10月在北京產權交易所進行披露，“證券化融資後，華潤置地及萬象生活將繼續負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定”。
01 “地王”新價值
根據公开信息，華潤新鎮置業成立於2006年3月10日，由華潤置地北京以及STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分別持有51%、49%股權。該公司旗下擁有住宅項目北京清河橡樹灣以及商業項目北京清河萬象匯，其中清河橡樹灣早已交付，而清河萬象匯則一直由華潤新鎮置業經營管理。
這兩個項目算得上華潤置地在北京的標志性作品，其背後的故事可追溯至17年前。
2005年8月1日，北京市海澱區清河鎮住宅及配套(原三家毛紡企業)用地國有土地使用權掛牌出讓，吸引了順馳、富力、華潤置地、北京城建等7家开發商同場競拍。81輪叫價後，華潤置地透過華潤置地北京以高出底價8.6億元、即25.65億元的總價將該宗地收入囊中，創下了當時北京土地成交價的最高紀錄。據悉，該宗地爲綜合用地，規劃建築面積71萬平方米，其中包括56萬平方米的住宅、10萬平方米的商業中心、2萬平方米托幼和體育設施以及2萬平方米其他配套。
彼時，時任華潤置地北京總經理陳鷹在接受採訪時透露，拿地前公司花了大約一年時間從項目的土地屬性、周邊環境、交通以及北京市的整體規劃等維度進行研究評估，最終得出結論——“志在必得”。
在他看來，這宗地的價值不僅僅是住宅，“一個好的商業，我們可以持有、也可以出售，它的價值並不是正常住宅比例能算出來的，實際上很多的價值挖掘在商業和金融上”。
這部分價值在17年後得到了更爲具體的體現。
按最初規劃，該宗地的住宅部分被打造成了橡樹灣，共分爲五期开發銷售，每一期都十分火爆，價格也從开盤時的8000元/平方米漲到了如今的12萬元+/平方米；商業部分則被打造爲華潤五彩城，2020年升級改造後更名清河萬象匯，是華潤在北京打造的第一個區域商業中心項目。
也就是說，清河萬象匯便是華潤新鎮置業如今的主要資產。截至2022年8月末，該公司共實現營收約2.23億元，淨利潤330.8萬元，資產總計34.94億元，負債總計約19.46億元。
此番掛牌是其價值實現的流程之一。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴記者，企業在對旗下項目進行資產證券化時要先將其托管，“先托管到產權交易所，才能進行證券化”。
02 一座融資“窄橋”
相似的劇情亦曾發生在半年前。
今年3月，華潤置地向深圳證券交易所申請了杭州蕭山萬象匯的資產證券化融資；5月將該項目的主體公司於北京產權交易所掛牌轉讓；6月，華潤杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發行，項目儲架規模80億元，首期規模20.82億元。
在房地產融資渠道緊縮的當下，資產證券化融資成爲了地產开發商“解渴”的重要渠道。
戴德梁行高級董事、中國REITs聯盟理事顧悅如在採訪中告訴記者，與其它融資工具相比，類REITs、CMBS等資產證券化融資有着期限長、改善報表結構、資金使用限制相對較小、發行周期較短的優勢，目前在我國市場有近450個產品、合計大約8000多億元的規模。
按其所言，通過這類工具所獲得的融資期限可以20年左右，屬於中長期融資;另一方面，這類融資的使用限制亦較少，开發商可用於補充流動資金、還貸款、甚至拿地。
相對較高的“自由”給了房企更多發揮的可能，不過在當下民企开發商信用脆弱的房地產市場，這類融資的門檻已經在無形中被調高，更適合信用評級較高的大型國企。
顧悅如指出，金融機構更青睞經營、收益穩定的底層基礎資產，同時發行主體亦需要有較強的償債能力，主體信用評級需要達到AA以上，評級越高則發行成本越低，而若包裝成綠色金融產品，市場接受度更高，融資成本則會更低。但並非所有達到這些要求的开發商都能順利進行證券化融資。受近兩年房地產信用風險影響，金融機構對民企房地產公司類似產品份額投資時存有顧慮，就算底層資產、主體評級都符合要求，但認購情況普遍較不樂觀。
風險規避意識下，資產證券化融資成了一座只能搭載國/央企的窄橋。今年9月，招商蛇口稱擬开展蛇口產園REIT擴募申報工作，基礎設施項目爲公司持有的招商局光明科技園部分資產；同月，陸家嘴“海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀金融廣場4期資產支持專項計劃”發行成功，該期產品規模30.21億元；3月，保利置業成功發行“申萬宏源-保利置業-武漢保利廣場資產支持專項計劃”，規模10.1億元……
記者 吳典編輯 左宇
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標題：老“地王”給華潤帶來了新價值
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