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經營績效分析：經營指標持續上漲，社區增值服務提質擴圍

一、營收目標取得顯著成效，市場份額進一步提升

2021年，500強企業營業收入4956.16億元，均值近10億元，同比增長21.76%，較上年增加2.31個百分點。同時， 2021年500強企業營業收入佔行業總營收的比例爲37.34%，較上年增加2.85個百分點，2018年至2021年500強企業營業收入所佔市場份額增加6.11個百分點，頭部企業的創收能力愈加強勁。

行業進一步分化，頭部企業優勢效應明顯。2021年，百強企業營業收入達3422.46億元，同比增長23.33%，高於500強企業增速（21.76%）。百強企業營業收入均值超過30億元，是500強均值的3.45倍，同時，百強企業營業收入在500強企業中佔比進一步提升至69.05%，在行業中的市場份額則進一步提升至25.79%，較上年增加2.27個百分點。

二、夯實基礎服務航道，大力發展增值服務業務

2021年，500強企業基礎物業服務收入達3579.54億元，同比增長17.48%，較上年增加2.96個百分點。多種經營服務收入1376.62億元，同比增長34.51%，持續保持30%以上的增速。從營收結構來看，2021年，500強企業基礎物業服務收入在總營業收入中的佔比72.22%，較上年下降2.63個百分點，但仍超過七成，仍是物企營收貢獻的主力。多種經營服務收入在總營業收入中的佔比則持續提升至27.78%，其中，社區增值服務收入、非業主增值服務收入佔比分別爲11.09%和9.30%，分別較上年增加1.50個百分點和1.34個百分點，多種經營服務逐漸成爲企業新的價值增長點。

三、社區增值服務利潤貢獻大，潛在盈利空間廣

2021年，500強企業毛利和淨利潤分別爲937.17億元和492.14億元，均值分別爲1.87億元和9842.71萬元，分別同比增長24.76%和22.39%，增速分別較上年減少22.06個百分點和11.70個百分點。毛利率和淨利率分別爲18.91%和9.93%，分別較上年增加0.45個百分點和0.05個百分點。

盈利結構持續優化，多種經營服務毛利佔比持續提升。2021年，500強企業多種經營服務毛利同比增長40.31%，顯著高於基礎物業管理服務（15.45%）。同時，2021年多種經營服務毛利佔比較上年增加4.67個百分點至42.11%，佔比持續提升。其中，社區增值服務毛利佔比較上年增加10.68個百分點至22.34%，增長顯著。非業主增值服務毛利則受地產下行等因素影響，佔比則較上年減少3.41個百分點至14.24%。

從毛利率上看，多種經營服務毛利率普遍會高於基礎物業管理服務。2021年，多種經營服務毛利率爲28.67%，較上年增加1.19個百分點，顯著高於基礎物業服務毛利率（15.16%）。其中，社區增值服務毛利率達38.09%，較上年增加15.63個百分點，非業主增值服務則較上年減少11.97個百分點至28.94%。

四、多舉措強化成本管控，降成本見成效

1、人力成本佔比仍超半數，營業成本率進一步下降

鑑於規模效應、科技化建設初見成效，物企的成本控制能力進一步提升。2021年，500強企業營業成本率進一步減少至81.09%，較上年減少0.45個百分點。

2021年500強企業人員成本佔比仍超半數，較上年減少0.19個百分點至51.74%。同時，2021年500強企業外包成本佔營業成本的比例達17.77%。廣義上的員工成本仍約是成本的七成。

2、單位面積運營效率提升，蕴含成長潛力

2021年，500強企業人均管理面積較上年增加2.48%至5664.93平方米/人，單位面積創收能力達30.74元/平方米，較上年增加10.33%。同時，500強企業的創收能力和盈利能力進一步提升，人均創收和人均淨利潤分別爲17.42萬元/人和1.73萬元/人，分別同比增加13.55%和27.46%。

03

從業人員分析：人才結構持續優化，行業吸引力逐步增強

一、行業勞動密集度仍較高，人員隊伍規模持續擴大

物業管理行業成爲穩定就業、拉動就業的重要平台。2021年，500強企業直接或間接提供就業崗位達403.89萬個，較上年增加6.36%，在穩就業、促就業方面發揮重要作用。

行業勞動密集度仍較高，操作員人數佔比達87.0%。500強企業經營管理人員37.0萬人，同比增長2.84%，佔從業人員總數的13.0%；操作員人數達247.58萬人，較上年增長8.46%，佔從業人員的87.0%。

非核心業務適度的外包，一方面可以優化內部人員結構，將人員更聚焦於服務本身，以提升服務品質，另一方面更利於精細化管控，提升企業成本管控能力。2021年，500強企業外包投入人數119.31萬人，佔一线員工總人數的32.52%。

二、高素質專業人才逐步增加，行業吸引力不斷增強

2021年500強企業從業人員中本科生、碩士研究生、博士研究生三者分別佔比8.09%、0.30%和0.01%，總和仍不足一成，但較上年增加0.15個百分點。高中以下人數最多，佔比達到55.21%，較上年減少0.12個百分點；隨着行業的快速發展以及行業社會價值和地位的提升，行業將有望吸引更多優質人才的入駐。

三、建立健全激勵機制，吸納和保留人才的競爭力提升

充分發揮薪酬回報是調動員工積極性，提高工作效率的重要手段。2021年， 500強企業從業人員年人均工資爲6.03萬元，較上年同期增長1.90%，低於百強企業（6.48萬元）。

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