一則蘇州科技城金茂府維權事件，將中國金茂送到了輿論的風口浪尖。

靠着高端豪宅定位、“科技住宅”的宣傳口號，中國金茂旗下的金茂府系產品，一直被視爲科技豪宅的代名詞。

然而，當幾百名業主用健康的代價，戳破了金茂府高端科技住宅的泡沫，中國金茂的危機，或許才剛剛开始。

近年來，中國金茂在規模擴張的道路上不斷加速。而爲了達到這一目標，在很長的一段時間內，中國金茂的策略就是高價拿地、建高端豪宅。

然而，隨着房地產行業進入深度調整期，中國金茂這一策略也遭遇打擊。在銷售規模增長乏力的同時，中國金茂還不得不面對高地價侵蝕利潤空間的苦果。

已經有多起金茂府維權事件表明，中國金茂存在欺瞞購房者、亂收品質提升費、裝修品質低劣等問題。

而中國金茂的產品力下滑，或許正是高價地帶來的“苦果”。

規模訴求之下，頻頻拿下高價地

最新數據顯示，今年1-10月，中國金茂累計取得籤約銷售額1231億元，同比下降37.16% 。

在房地產市場極度疲軟的當下，中國金茂的這一表現並不難看。不過，很顯然，中國金茂今年2400億元的銷售目標，應該是徹底達標無望了。

在今年上半年業績發布會上，中國金茂總裁李從瑞坦言，“今年是整個行業大幅度下降的一年，行業銷售同比下降在25%以上。金茂年初2400億目標，今年看來完成可能性不大，但會全力以赴衝刺最好的業績”。

近年來，一向穩健的央企中國金茂，也开啓了規模擴張模式。

數據顯示，2015年-2021年，中國金茂分別達成了301億元、485億元、694億元、1280億元、1608億、2311億元 、2356億元的銷售業績。

而中國金茂的擴張策略，就是高價拿地高價賣房，打造豪華高端產品。

近些年，中國金茂先後在上海、北京、寧波、深圳等地拿下地王項目，因此被業內冠以“地王收割機”的稱號。

高價拿地的不利表現也是存在的。

數據顯示，2016年-2018年，中國金茂的歷年毛利率基本維持在30%-40%之間。而隨着期間高價地在財報中逐漸體現，中國金茂的盈利能力也在不斷下降。

2019年，中國金茂的整體毛利率降至29%。在2020年，這一指標降到只有20%。而在2021年，中國金茂的毛利率跌至18.6%。

或許在中國金茂眼裏，銷售規模成了公司的優先級任務。

地王痛點，高價地或許並不賺錢

然而，作爲一家房企，再大的規模也需要利潤來支撐。

而中國金茂面臨的問題是，有些地王項目或許已無利潤可言。

比如深圳龍華金茂府。

2016年6月，中國金茂和中國電建的聯合體以82.9億拿下龍華新區A816-0060地塊，溢價率超100%，樓面價高達5.68萬元/平。

而該地塊开發項目，即爲龍華金茂府。

拿地3年後的2019年末，龍華金茂府才入市。考慮到巨額的拿地成本、3年开發周期、建安成本以及現房銷售的高資金成本，彼時龍華金茂府的开盤價，達10.3萬元/平方米。

然而據業內人士推測，即便是這個價格，也只是在保本價邊緣。

令中國金茂頭疼的事情，還在後頭。

彼時，正值深圳樓市最火爆的時期，大小樓盤供不應求。但是，龍華金茂府的銷售成績卻遠不及預期。

有行業人士就曾直指龍華金茂府的痛點，中國金茂在龍華這樣一個剛需爲主的地段打造高端豪宅，產品定位顯然是錯誤的。

但中國金茂也有“苦衷”。

天價拿下了地王，不打造高端豪宅，如何賣出高價。要知道，即便是10.3萬元/平方米的價格，也只是賺了個吆喝。

顯然，龍華金茂府正是中國金茂吞咽地王“苦果”的一個縮影。

湖州金茂南太湖未來之窗

更爲苦悶的還在後面。

自2020年以來，房地產行業進入“寒冬”，整體市場的銷售去化面臨巨大的壓力。

雖貴爲央企代表，但中國金茂也無法獨善其身。

爲了去化，中國金茂也走上了以價換量的道路。

數據顯示，2021年中國金茂的合約銷售均價爲每平方米17842元，較2020年20459元大幅下降。

手握衆多地王項目，中國金茂還得降價銷售，這如何賺錢？

口碑向下，成本考慮或存減配現象

既然賺錢變得如此之難，中國金茂只能從成本上“下手”了，這就不可避免地導致減配交付的問題。

而上文提到的龍華金茂府，再次成爲了維權代表。

入住不到一年時間，龍華金茂府便出現各種發黴、漏水、強烈、電梯損壞等問題。

作爲中國金茂旗下高端豪宅的代表，龍華金茂府賣到了上千萬的價格，卻從科技住宅，變成了“老破小”的樣子。

廊坊龍河新城

因此，龍華金茂府業主進行了堅決維權，主要問題如下：

而自去年以來，已有多起金茂府維權事件，給中國金茂的口碑和招牌，造成了極大的負面影響。

如今，蘇州科技城金茂府維權，再次將中國金茂送到了輿論的風口浪尖。

據業主表示，住進小區一年左右的時間內，有多名兒童經常流鼻血，還有227名業主因小區的新風系統污染健康受損，患上了呼吸道感染、咽喉炎、肺結節等疾病。

而問題的關鍵，直指金茂府科技住宅的內核——“三恆系統”的新風系統。

經業主發現，本應該將室內新風運送給空調系統、再送到每個業主家的通道早已斷开，反而是地下室空氣穿過布滿灰塵的過濾網被送到業主家中，導致業主長期呼吸車庫內的汽車尾氣和混濁空氣。

而根據此前其他金茂府的維權內容：

或許，蘇州金茂府同樣是在飽受投訴的、且在無法改變建築結構和整套系統的情況下，很可能截斷了進風管道。

也許，歸根結底，還是項目成本的問題。

作爲追求規模擴張的“法寶”，高地價——高端住宅——高售價的策略，如今卻成了中國金茂沉重的包袱。

而嘗到地王“苦果”之後，中國金茂的經營思路明顯發生了改變。

今年以來，中國金茂基本都是底價拿地，整體拿地溢價率僅爲0.6%。

只不過，當下仍是此前高價地的消化期，中國金茂要想恢復盈利能力、修復口碑和招牌，恐怕仍需時日。

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