盤中漲幅超150%,地產股史詩級反彈!房地產“金融16條”出台提振行業
2年前

地產股掀起久違的漲停潮。

11月14日,A股、港股地產股領漲。截至午間收盤,同花順房地產开發指數漲2.7%,102支成分股、93只飄紅。其中,A股中天金融(000540.SZ)、粵泰股份(600393.SH)、新華聯(000620.SZ)等7股漲停。港股內房板塊強勢大漲,碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960.HK)一度漲超50%,德信中國(02019.HK)午間收盤大漲 150.91%。

圖源:同花順

消息面上,房地產“金融16條”提振市場信心。

11月11日,央行和銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“《通知》”)。《通知》包含16項具體舉措,被稱爲“金融16條”,政策內容涉及房企融資、保交樓、受困企業風險處置和金融政策等。

《通知》是今年以來,央行首次聯合銀保監會印發房地產融資文件,涉及範圍廣、力度空前。

時代周報記者對比發現,《通知》主要有3項重點新增內容。

其中,支持开發貸款、信托貸款等存量融資合理展期,相當於給开發商加上“緩衝帶”,給予更寬松的債務償還期。其次,今年以來,以房地產、城投企業爲主要投向的融資類信托計劃發行持續收緊。《通知》鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求,意味着房地產信托的“緊箍咒”有所松動。

執行方面,《通知》指出:“對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。”

一名商業銀行高管對時代周報記者表示,此舉相當於爲機構鋪上安全墊,意義重大。自房地產企業密集出險後,多數銀行執行人員不敢將資金批給房地產項目和企業,使得房地產企業合理融資需求得不到滿足。

多名房企、信托和券商從業人士均認爲,《通知》對房地產企業影響重大,將對行業帶來積極影響。在央行和銀保監會的支持下,房地產行業的“政策底”已現。但具體影響力度,仍需看後續執行措施。

支持合理展期

2021年下半年以來,多家房企陷入流動性危機,出險房企數量增加。在融資收緊、銷售乏力的背景下,多家房企出現商票逾期、債券違約。

Wind數據顯示,2021年6月1日至2022年11月13日,共有244只涉房債券出現違約或展期的情況,違約日債券余額共4262億元。上海票交所發布的《截至2022年8月31日的持續逾期名單》顯示,截至8月31日,商票逾期現象的房地產項目公司數量爲2801個,佔房地產企業的67.6%。

償債高峰期已至,房企仍面臨較大的償債壓力。據中指研究院統計,截至今年10月31日,房企待償余額共計30075.9億元;一年內到期的債券合計9552.8億元,房企仍然面臨較大的償債壓力。

債務壓頂,多家房企希望獲得緩衝期,以時間換空間。

《通知》指出,對於房地產企業开發貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。自通知印發之日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類,報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

中指研究院發布研報稱,這項措施將極大緩解房企償還債務壓力,有效緩解房企現金流緊張,特別是對於未出險民營房企將是極大支持。預計在房企債務展期和增信發債後,企業資金壓力或將得到一定緩解。

事實上,在《通知》出台前,富力已搶先喝到展期“頭啖湯”,成爲首家境內外債展期的房企。

11月10日,富力地產宣布,其8筆境內債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期後,8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認爲,部分房企成功展期境內債券,一方面是目前市場形勢的無奈選擇。另一方面,也有地方部門或機構從中協調給予支持的原因。

房地產信托破冰

房地產信托賽道進入寒冬之際,《通知》關於信托基金的定位,助力其順利破冰。

《通知》指出,鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求,鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型,在嚴格落實資管產品監管要求,做好風險防控的基礎上,按市場化,法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求,依法合規爲房地產企業項目並購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

圖源:圖蟲創意

一名房地產信托基金人士對時代周報記者表示,2022年,資管新規正式落地,房地產信托成爲監管部門的重點監管對象,多家機構因資金違規進入房地產領域而受罰,行業進入寒冬,涉房的信托基金體量驟減。

中指研究院統計數據顯示,今年前9個月,房地產企業非銀融資總額7331.5億元,同比下降52.6%。其中,信托佔比16%,同比下降15.1%。

多名業內人士認爲,《通知》鼓勵支持信托產品支持房地產合理融資需求,可以爲房地產增加融資通道,加快融資步伐。但對於房地產信托的監管仍會持續,信托對房地產項目會保持審慎態度。

克而瑞地產研究中心認爲,債券、信托等多渠道支持企業合理融資需求,加快“輸血”短期經營困難的企業,實質性扭轉房企融資困境。具體而言,爲財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持,鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求等。

免責條款推進利好落地

《通知》中的“免責條款”,爲文件執行起重要作用。

《通知》指出,明確按照“後進先出”原則,項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款,對於商業銀行按照通知要求,自通知印發之日起半年內,向專項借款支持項目發放的配套融資,在貸款期限內不下調風險分類:對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。

“之前有不少銀行‘拉清單’,對之前投入房地產項目後形成不良資產的部門和人員進行懲罰,輕則扣獎金、重則裁撤部門。在房企出險後,大家更不敢投房地產企業和項目。”一名國有商業銀行深圳支行的投資經理對時代周報表示,《通知》對相關機構和人員進行免責,在執行層面有开了一個口子,但關於免責細則,預計各個銀行接下來都會有具體細則,具體尺度如何還需看細則而定。

除了“免責條款”,《通知》還明確,應區分項目和集團,支持合理融資需求。

《通知》要求,對於風險識別,金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險,在保證債權安全,資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式,強化貸款審批、發放、收回全流程管理,切實保障資金安全。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,該通知是對近期金融扶持地產穩定一系列政策的總結,也體現了監管層對於地產金融的態度,即穩定槓杆和融資,避免因失靈和去槓杆提速導致系統性風險的發生,重點也挺突出,即保交樓、風險處置、金融消費權益,同時也希望向新市民、租賃等新的地產融資方向轉型。

編輯 駱一帆
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