利好政策注入強心劑，高端物管價值凸顯

2022年11月以來房地產刺激政策持續出台，行業去槓杆節奏有望調整優化，疊加疫情封控政策邊際緩和，房地產相關板塊或迎來短期修復行情。我們看好濱江服務作爲背靠優質房企濱江集團(002244.SZ)的高端物管企業，基於關聯企業高安全性以及自身穩固的高品質外拓能力，短中期將受益於房地產刺激政策逐步顯效以及關聯公司較強的銷售韌性和交付能力，借助高端物管定位保持業績長期穩健增長

外拓面積佔比創新高，平均物管費保持行業領先

1H22A公司錄得營收8.3億人民幣(同比+40.6%)，剔除本年度計提源泉稅影響後經調整歸母淨利潤爲2.0億人民幣(同比+39.7%)。截至2022年6月30日，公司在管面積及合約面積分別爲3,544萬平方米及5,736萬平方米，較2021年底分別增長18.3%及15.2%。其中來自第三方开發商在管面積較2021年底增長27.7%至1,844萬平方米，佔總體在管面積比例首次超過50%達到52.0%(FY21A: 48.2%)，新增在管面積中第三方佔比達到72.8%。2022年9月，公司與上海高端住宅小區斐勒公園籤訂物業服務合同，爲公司於上海區域第一個外拓住宅項目，年度合同金額近2,000萬元人民幣，高質量外拓能力日益穩固。1H22A公司平均物業管理費爲4.28元人民幣/平方米/月，新增項目杭州市武林外灘以及海潮望月城物業管理費分別達到6.80元人民幣/平方米/月及5.95元人民幣/平方米/月，保持行業領先

經紀業務穩中向好，硬裝服務持續增厚

1H22A公司5S增值服務同比減少6.6%至6,129萬人民幣，主要受到疫情以及車位及儲藏室銷售量同比下滑影響。優家業務方面(一手及二手房銷售、租賃代理及車位儲藏室服務)，直營經紀平台“濱江優家”於2021年4月正式上线，且於8月开啓首家线下門店，一手及二手房銷售穩步推進，高端項目集中度較高，人均效能位居行業前列，3Q22A二手房業務網籤總銷售額約4.96億元人民幣。優居服務方面方面(硬軟裝服務)，公司已於1H22A啓動硬裝服務，並成立具備裝修資質的子公司，1H22A板塊收入同比大幅增長442.6%至647萬元人民幣。公司硬裝業務主要採用預收款模式，截至2022月6月30日，公司5S增值服務合同負債較2021年底增長8.3倍達到2.3億元人民幣，硬裝業務合同負債相關項目有望於下半年落地，將推動優居服務板塊營收保持較快增長

維持“买入”評級，目標價爲24.0港元/股

我們預期FY22E公司將繼續受益於外拓項目的穩步增長、管理業態多元化提升以及5S增值業務的持續擴張。我們預計FY22E-FY24E收入爲19.6/27.0/35.9億元人民幣，分別同比增長+40.3%/+37.4%/+33.2%；預計FY22E-FY24E歸母淨利潤爲4.3/5.8/7.6億元人民幣，分別同比增長33.8%/33.7%/31.4%，同時公司年度派息比率預計將保持不低於50%的行業較高水平；我們調整目標價爲24.0港元/股，對應FY23E 10.4倍市盈率或2.2倍市銷率水平

$濱江服務(HK03316)$

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