11月17日晚間，該公司披露消息稱，擬以合計2.15億元的價格出售其位於浙江省湖州市安吉縣及浙江省杭州市余杭區的兩宗項目股權。截至公告日，這兩宗項目的大部分物業已經建成並預備出售，剩余部分正在开發中的物業則將在2025年6月30日前完工並交付。

對於變現資產的原因，祥生控股直言，受市場下行影響，上述項目無法在不產生重大虧損的情況下出售已竣工物業，因而此番轉讓項目股權是變現投資價值的好機會，並借此獲得現金流入紓緩公司流動資金壓力。

01

賣資償債

祥生控股的這筆資金主要分爲股權轉讓價款及應收账款。

具體看來，該公司間接全資附屬公司浙江祥景旅遊將根據協議以合計9244.94萬元的價格轉讓其持有的安吉三特田野牧歌旅遊开發有限公司（下稱“安吉公司”），其中所持有的50%股權作價2296.31萬元，並以6948.63萬元的價格出售账面值爲7819.87萬元的應收账款，相當於折價88.86%。

另一個間接全資附屬公司杭州朗駿企業則以約1.23億元總價的出售杭州春園健康養老服務有限公司（下稱“春園公司”），其中55%的股權作價1343.22萬元，账面值爲1.228億元的應收账款則以約1.09億元的價格出售，折價88.76%。

信息顯示，安吉公司和春園公司分別負責建設及开發位於浙江省湖州市安吉縣及浙江省杭州市余杭區的物業，其中安吉項目尚有約3.34萬平方米的建築面積正在开發中，春園項目开發中的建築面積約2.11萬平方米。

截至2022年6月末，安吉公司和春園公司皆尚未錄得收益，其中前者除稅後溢利12.3萬元，未經審核總資產爲2.36億元，資產淨值約1150.26萬元；後者除稅後溢利約52.85萬元，未經審核總資產約2.12億元，資產淨值約爲478.99萬元。

上述項目的买家爲杭州景陸企業管理合夥企業（有限合夥）（下稱“杭州景陸企業”），主要從事商業管理及顧問服務以及信息咨詢服務。該公司大股東爲浙旅盛景資本投資有限公司，持股比例97.7228%，而後者爲浙江省旅遊投資集團成員，浙江省國資委持有其90%股權，爲最終實控人。

整體來看，此次交易可爲祥生控股回籠資金2.15億元，預計所得款項將用於償還公司債務。

記者注意到，這不是浙江國資第一次作爲买方接下祥生控股的項目股權。今年6月，該公司對外透露稱，擬以9250萬元的價格將湖州交投祥生房地產50%股權出售予合作方浙江省交投控股集團，出售所得資金將用於祥生控股的一般營運資金。

10月，祥生控股公告稱，由紹興市人民政府主導成立的房地產紓困穩保產業基金（下稱“房地產穩保基金”）已經在紹興落地，該公司旗下位於諸暨市的城市之光項目或爲房地產穩保基金項下的潛在受益人之一，自房地產穩保基金收到的任何款項將用於指定項目。

根據“紹興發布”官微此前信息，由於該項目淨資產較高，前期市場口碑較好，紹興穩保基金將注入7億元資金，以確保項目正常交付。

02

艱難求生

上市兩年來，祥生控股沒能在更大的舞台上綻放光彩，籌資償債、穩定經營、保交付是其當下的重點課題。

去年11月18日，該公司股價开盤閃崩，暴跌20%，午間开盤後進一步下挫，收盤跌幅達到53.91%，報1.59港元。一天時間，其市值蒸發超50億港元至48.4億港元。

彼時，市場猜測祥生控股可能遭遇機構做空，或因此前國際評級機構下調其評級導致投資方擠兌，當日晚間，該公司便披露公告強調現有債務並無出現任何違約且公司控股股東並未質押任何股份。

從“無出現任何違約”到實質性違約，祥生控股堅持了不到5個月。

今年1月，該公司一筆3億美元的優先票據部分完成交換要約，而未完成交換要約的1947萬美元則在後續走向違約；3月21日，其一筆2023年到期、本金2億美元、息票率12%的的優先票據未能在30天寬限期內支付利息，構成實質性違約；4月，公司2022年到期的2億美元、10.5%優先票據觸發交叉違約……

連續的債務危機仿佛一場“雪崩”，將這家“黑馬”房企壓在身下。事實上，早在危機前，祥生控股就已經开始出售旗下資產，試圖以此補充資金避免違約。據不完全統計，2022年至今，其已經出售了至少7宗物業，合計回籠資金約17.43億元，但對公司背負的債務而言，這部分資金仍難解渴。

數據顯示，截至6月末，該公司擁有現金及現金等價物約14.73億元，同期銀行及其他借款總額、優先票據及公司債券爲290.09億元，其中約161.7億元將在未來12個月內到期償還，資金缺口明顯。

爲解決債務問題，祥生控股在6月份表示已正式聘請境外專業機構作爲財務顧問，並委任盛德律師事務所作爲法律顧問，牽頭制定全面境外債務問題的方案，並與投資者進行協商。不過相關進展並不順利，其於9月便遭遇清盤呈請。

目前，該則呈請聆訊已被押後至2023年1月25日。相關結果尚未有定論，祥生控股內部卻已經換了天地。

11月14日，其發布公告稱，集團執行董事及副總裁趙磊義因退休辭任，執行董事及集團副總裁韓波則因健康原因離職，同時財務總監陳國農亦因家庭原因離職，自當日起生效，而邱偉潔則將取代陳國農爲公司祕書的聯絡人。

據悉，陳國農來到祥生控股尚不足一年。今年1月末，公司時任財務總監、副總裁談銘恆因追求個人發展而離職，彼時身爲祥生活服務財務總監的陳國農被緊急調任祥生控股，接任談銘恆。如今，這名“救火隊員”也選擇了離开。（來源：地產深度報道）

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