來源：債市觀察

自去年曝出多款理財產品逾期之後，佳兆業集團（1638.HK）爲自己擔保的上百億理財產品調整了兌付方案，並在近1年的時間內保持現金兌付。

但佳兆業已經开始放棄原現金兌付方案，並希望通過新的兌付方案，爲自己減輕現金兌付的壓力。

11月14日一則調整兌付方案公告顯示，佳兆業准備一方面降低自身兌付現金的額度，另一方面終止計算錦恆財富產品合同約定的利息，並希望投資人認可“以房抵債”的方案。

簡單來說，就是減少現金兌付，增加實物兌付，減少資金支出。

需要注意的是，佳兆業今年以來還從未發布過月度銷售數據，只表示前三季度累計交付房源9000余套。佳兆業旗下房產的變現能力如何，只能自己去當地親測了。

11月14日晚間，佳兆業集團控股官方微信號發布《關於調整錦恆財富產品兌付方案的公告》稱，自2021年11月以來，已連續完成12期錦恆財富產品本息兌付，即日起推動可落地的實物抵債等多元化兌付方式。

其中最主要的內容就是推出非現金方式兌付方案，抵債資產以國內住宅、別墅、商鋪爲主，以相關債權資產包和相關城市更新項目收益權爲補充。

來源：佳兆業集團控股官微

佳兆業表示，已經和公司籤訂協議參照錦恆財富兌付方案的其他財富產品，按上述方案同步調整執行。

對比佳兆業去年11月公布的兌付方案，這次調整的兌付方式，減少了佳兆業兌付本金的壓力。

佳兆業在2021年11月22日發布的《錦恆財富產品兌付方案》（以下簡稱《方案》）顯示，本息均爲現金兌付，並沒有實物抵債的方式。而且規定，投資人到期的本金，到期當月兌付10%，此後每3個月兌付10%。

據媒體去年現場採訪報道，錦恆財富發行的相關理財產品，最低是30萬元起投，大多是50萬元起投也有個別投了4000萬元、5000萬元的投資者。

以此計算，佳兆業每3個月需兌付給每個投資人的本金爲3萬元到5萬元,或者更多。而調整後的兌付方案是，每人每月兌付1萬元本金，每3個月兌付所有投資人的本金都是3萬元，明顯減少了兌付額度。

此外，關於利息的計算和兌付也面臨縮減。

佳兆業在方案中稱，所有錦恆財富產品合同約定的利息在本方案公告即日起停止計算，已產生的利息待全部投資人本金兌付完成後，另行制定方案。

而在去年的兌付方案中，對於延期兌付的本金，按照一年期商業貸款基准利率4.35%向投資人支付延期利息。延期利息從錦恆財富產品到期日开始計息，直至完成最後一筆本金兌付後停止計息。延期利息支付爲兌付完畢最後一筆本金及到期利息後的第3個月支付50%，第6個月支付完畢。

今年佳兆業尚未透露理財產品的到期利息，但可以參考2021年11月4日佳兆業相關負責人的表述：佳兆業集團通過錦恆財富募集的總本金119.13億元，到期利息8.75億元。

很明顯，佳兆業希望通過減少本息兌付，讓更多投資人選擇“以房抵債”的兌付方式。

去年，佳兆業還在兌付方案中明確表示，公司手上項目的銷售回款或資產處置均可帶來充足現金。但如果目前仍有充足資金，爲何不繼續採用原來的本息兌付方案？

佳兆業並未明確解釋，只是在公告中表述，受當前房地產市場行情影響，資產盤活、資金回籠時間錯配。

自去年理財產品暴雷後，佳兆業境外債務也陷入違約，其中境外債4只優先票據、合計約117.8億美元在去年12月官宣違約。佳兆業隨後宣布重組境內外債務，但目前並未有實質方案推出。

在債務重組遲緩的同時，佳兆業的2021年財報和2022年上半年財報仍遲遲未能公布，佳兆業方面表示是因爲更換核數師和疫情防控等原因造成延誤。與此同時，佳兆業今年還沒發布過銷售數據，而往年則是每月都有銷售數據公布。

隨着時間拉長，佳兆業旗下部分項目开始被相關債權人處理。

11月1日，中國長城資產管理股份有限公司（簡稱“長城資產”）开始轉讓佳兆業一項目債權資產。據了解，長城資產遼寧省分公司持有佳兆業地產（遼寧）有限公司債權，總額約爲9695.36萬元，含利息、罰息、違約金。

該債權抵押物來自位於沈陽市的"佳兆業中心"項目和佳兆業"悅峰"項目，兩項目分別以164套現房寫字間和159.18平米的精裝商業門市作爲抵押。

目前，上述轉讓信息已經在北京產權交易所披露，至2023年04月29日爲止。

而在更早一些的10月份，穆迪撤銷佳兆業的“Ca”公司家族評級，以及“C”高級無抵押評級，評級撤銷前展望爲負面。

今年9月初，有消息稱佳兆業計劃在10月後敲定離岸債務重組路线。但根據最新公告，佳兆業仍在和債權人就重組計劃進行溝通，最終方案還未敲定。

目前，佳兆業憑借粵港澳大灣區舊改項目已獲得相關企業和AMC機構的助力，其中包括中鐵五局、招商蛇口、長城資產、招商平安資產等。

今年4月，招商蛇口曾攜手AMC機構長城資產，以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新爲基礎，設立三方合作平台共同开發。

此外，佳兆業還與中信城开、中信銀行通過服務信托的模式开展合作，中信城开通過融資代建提供一定盤活資金，用於後續項目的建設和开發經營。

對佳兆業而言，在銷售回款受自身品牌和市場下行的不利影響下，借助外力盤活資產至關重要。

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