※全文約1300字，閱讀全文大約需要4分鐘

01

扣預後的資產負債率維持平穩

4家房企超80%

截至2022年中期，E50房企扣除預收账款後的資產負債率平均爲69.6%，相比2021年底的69.7%處於持平的狀態，對房企來說下調的難度越來越高。扣除預收账款後的資產負債率在60%以下的房企僅有三家，包括中海、上實城开和合生創展，其中中海作爲央企長期維持健康的財務結構，經營狀況穩定，突出的融資能力有望不斷引導公司搶佔市場份額，實現真正意義上的慢中求進。扣除預收账款後的資產負債率在[60%,70%)之間的房企數量最多，達到29家，其中有24家房企位於65%-70%之間，對大多數房企來講，只是堪堪滿足三道紅线標准。扣除預收账款後的資產負債率在[70%,80%)之間的房企數量有14家，既包括碧桂園、正榮、力高、美的置業這樣的民企，也包括綠城、金融街、大悅城這樣的國央企，我們認爲這類房企或多或少都存在債務壓力，尤其是銷售市場低迷對民營企業的現金流轉增大壓力，可用資金減少，若出現債務集中到期的情況，或對公司造成沉重的打擊。部分市場化國企雖然債務壓力普遍較高，但是公司不缺乏相應的融資渠道，債務集中到期很難對公司產生致命的影響。扣除預收账款後的資產負債率超過80%的房企有4家，分別爲中南、綠地、中交和建業，除建業因銷售受損導致償債能力出現較大的變動後，中南、綠地和中交則是長期積累的結果，公司在2021年和2022年紛紛降低有息負債來緩解債務壓力，但短期內仍需關注債務到期的情況和償債進度。

總的來說，相比淨負債率和現金短債比，扣除預收账款後的資產負債率最能考驗房企的債務壓力，指標不僅涵蓋有息負債的規模，也包括公司對供應鏈的欠款。以往房企還可通過借新還舊和資金快速回籠的方式償還債務，但是當借債規模增速長期高於銷售的增速後，房企的債務壓力就會明顯加重，三道紅线和預售資金監管的加強更是限制房企現金流的源頭，最終引起大範圍的債務違約現象，由此造成金融機構、供應鏈對房企的不信任，只有當企業債務增長幅度再次低於公司的銷售或收入增速後，產業鏈間的信心體系或將重新確立。因此我們認爲相比較關注房企的債務違約頻發，需要給企業更多的時間，實現債務規模的下降，進入到債務增長的周期底部，構建企業健康發展的前提條件。

02

預收账款增長放慢是直接原因

短期看重穩定性和連續性

預收账款是影響扣除預收账款後資產負債率變動的主要指標，當房企的預收账款規模越高，扣除預收账款後的資產負債率就越小。2022年中期此指標相比2021年維持平穩，根本原因在於預收账款規模增長受限，根據億翰智庫對房企預收账款的統計，整體相較2021年底僅增長1.5%，遠低於往年水平，而影響預收账款增長有三個的因素：一是疫情頻繁的點狀爆發，導致項目施工周期延長；二是房企普遍出險，現金流承壓導致項目停工；三是住宅市場成交冷淡，購房者觀望情緒濃厚，銷售額下降帶來的預收账款規模增長大幅放慢。

對房企來說，預收账款不僅反映公司的銷售增長情況，也反映未來實現結轉收入的規模，因此企業普遍重視項目的穩定开工和銷售回款的快速流轉，我們認爲對部分企業來講，當前最重要是保持經營的穩定性和連續性，短期內可暫時減少對利潤的看重，當公司度過債務高壓期和市場下行周期後，可再次回歸對盈利能力、成長能力的重視。

聲明：本文觀點僅代表作者觀點 

版權歸億翰智庫所有

未經授權請勿隨意轉載 

如需轉載請聯系後台或在此文後留言

轉載時請注明出處：

億翰智庫（ehresearch）

感謝配合！

本文作者可以追加內容哦 !