11月24日，隨着惠譽對龍湖集團$龍湖集團(HK00960)$評級報告的正式披露，三大國際評級機構：穆迪、標普、惠譽均在近期完成了對龍湖集團的最新評級。

穆迪、標普、惠譽在最新的評級報告中，均給予了龍湖集團“投資級”的評級。意味着，在房地產行業持續承壓、三大國際評級機構接連下調受評房企評級的背景下，龍湖難能可貴地保持了全投資級的認可。

侃見財經閱讀了三大國際機構的評級報告發現，龍湖集團的資金流動性、穩健的債務是三大評級機構給予“投資級”評級的重要依據。

穆迪認爲，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性爲“Baa2”評級提供有力支撐，並能夠爲其提供應對短期波動的緩衝。

穆迪在報告中表示，龍湖的流動性將保持充足，且短期再融資需求水平較低。具體來說，到2023年底，該公司只有一筆3億美元的離岸債券和總計約100億元人民幣的在岸債券到期或可延期。截至2022年6月，公司無限制現金870億元。

穆迪表示，如果龍湖保持審慎的財務管理、穩定的合同銷售、財務指標以及以穩定的成本獲得各種類型的融資，穆迪可能會將評級展望上調爲穩定。

再看標普的評級報告，其認爲，龍湖充足的現金和管理良好的債務結構緩解了短期風險。截至2022年6月30日，公司無限制現金(不含監管账戶現金)約670億元，完全覆蓋215億元的短期到期債務。

另外，惠譽也在評級報告中指出，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動性，公司財務靈活性也得益於規模龐大的未經抵押的投資物業組合，爲公司提供了可行的融資選擇。

惠譽認爲，龍湖保持着良好的債務結構，截至2022年上半年末，龍湖擁有人民幣220億元的短期債務，佔其總債務的10%。10月31日以來，龍湖提前償還銀團貸款86億港幣，將於12月9日提前贖回3億美元2023年到期的優先票據，合計提前還款超過100億港元，顯示出公司充足的流動性。

需要指出的是，三大國際評級機構重點看好的是優質房企。截至目前，據億翰智庫統計，以穆迪評級爲例，在50強房企中僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級別”評級；標普的評級報告中，僅剩下萬科地產、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽尚且保留下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首开、華發這9家。

同時，近期中國房地產利好政策頻出，也改善了國際機構的展望預期。11月15日，標普、穆迪同時發布報告指出，“第二支箭”、“金融16條”等政策對龍湖等符合要求的开發商具有正面信用影響，有助於他們在債務資本市場進行融資。

另外，瑞銀也重新上調了龍湖評級至“买入”，其認爲，最糟糕的情況可能已經過去。

瑞銀指出，近期包括“金融16條”等重大政策出台，可能標志着房地產行業迎來轉折點，因爲在支持行業的基礎上轉向支持开發商，然而要恢復購房者信心還需要時間，預計政策會進一步調整。

一些向好信號

再看龍湖集團最新的經營業績、財務狀態，也出現了向好信號。

11月11日，龍湖集團在港交所公布的最新經營數據顯示，今年10月地產开發業務實現銷售額202.1億元（人民幣，下同），環比增長5.2%；實現權益銷售額116.8億元，環比增長1.7%，延續持續增長的態勢。1-10月，龍湖集團累計實現銷售額1657.7億元，實現銷售面積1029萬平方米。

公告顯示，2022年1-10月，龍湖集團累計實現經營性收入190.8億元，其中投資性物業收入爲97.5億元。銷售收入和經營性收入持續增長，爲龍湖集團提供充足的資金儲備。

更積極的信號是，龍湖在土拍市場的最新動作。公告顯示，10月，龍湖集團新增7塊土地儲備，總建築面積92.85萬平方米，權益建築面積63.65萬平方米，權益地價56.3億元。顯示出公司充足的流動性。2022年以來，龍湖集團共獲取25塊地，總建築面積301萬平方米，合計權益地價達到222億元。

龍湖的財務端也愈發穩健。據2022年半年報顯示，截至2022年6月末，龍湖集團總資產爲8890.28億元，財務槓杆水平在行業中處於適中水平。

在“三道紅线”方面，龍湖集團已連續六年保持“綠檔”，截至2022年6月末其現金短債比爲4.07在房企中排名第一，剔除預收後負債率68.1%，淨負債率55.3%。

相較於短債壓力，龍湖集團流動性充沛，其账上現金及現金等價物有869.94億元，現金短債比在房企中最高，公司短期償債能力很好。

同時，龍湖的融資渠道也出現了邊際改善的信號。11月10日晚間，交易商協會公告稱，已經受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理了龍湖的增信業務意向。

意味着，央行的“第二支箭”支持民企融資政策落地，龍湖有望成爲首單發行的公司。

政策暖風

近期，關於中國樓市的政策暖風，亦是越來越密集。

11月23日晚間，央行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，其中，在保持房地產融資平穩有序方面，通知提出，穩定房地產开發貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁；穩定建築企業信貸投放；支持开發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩定，支持優質房地產企業發行債券融資，推動專業信用增進機構爲財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持；保持信托等資管產品融資穩定，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。

而就在前2天，證監會、央行、銀保監會、外管局等四大金融監管部門在“2022年金融街論壇年會”上均對金融支持房地產做出明確表態。

政策改善的同時，房企的實際融資也正在加速落地。據克而瑞地產研究的數據顯示，8月至今，房地產融資“开閘”，釋放流動性，直接支持房地產資金規模超過萬億。

11月23日，多家國有大行公告與多家房企籤署了战略合作協議。其中，中國銀行將爲萬科提供不超過1000億元或等值外幣的意向性授信額度，交通銀行將爲萬科提供1000億元意向性綜合授信額度，交通銀行還將爲美的置業提供不超過200億元意向性授信額度。另外，農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科、龍湖、金地五家房企舉行銀企战略合作協議籤約儀式。

而在前不久，龍湖集團已完成200億元中期票據注冊。美的置業150億元儲架式注冊發行也已獲受理，11月16日30億元中期票據項目狀態更新爲“預評中”。

從已受理的房企名單可以看出，目前的融資政策支持仍對房企資質有一定的要求，部分債務緊張或違約的問題性房企發債難度仍較大，而相對優質的房企將率先受益於“第二支箭”的政策支持。

意味着，對於尚未違約、資信良好、基本面相對穩健的民營房企來說，當前正處於機會窗口，可以有效改善短期流動性，率先企穩，步入經營正軌。

而更重要的信號或許是，中國房地產歷史上長達近2年的市場波動和巨大調整，已經度過了最困難的階段，優質房企的融資和經營正在重回正軌，對他們而言，最糟糕的時刻已經過去了。

正如萬科董事長鬱亮所言，“走過黎明前的黑暗，光明就在眼前”。

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