祥生控股集團(0.355，-0.01，-1.39%)(HK02599，股價0.35港元，市值10.65億港元；以下簡稱祥生控股)還在苦苦自救。

11月17日晚間，祥生控股發布公告，擬以2.15億元的價格出售安吉三特田野田園旅遊發展有限公司、杭州春園健康養老服務有限公司股權及債權。年內，祥生控股已出售超過17億元人民幣的資產。

最近，祥生控股剛剛經歷了三位高管的人事變動和清算請愿。11月14日，祥生控股發布公告稱，趙因退休原因辭去執行董事及集團副總裁職務，韓波因健康原因辭去執行董事及集團副總裁職務，陳國農因家庭原因辭去公司財務負責人職務。今年9月，翔盛控股因未清償債務向債權人提交了清算申請。

與此同時，銷售業績也大幅下滑。今年1-10月，祥生控股合同銷售總額約220.25億元，同比下降67.78%。在中國指數研究院2022年百強房企股權銷售業績排行榜上，祥生控股排名第56位；2021年同期，祥生控股以683.5億元的股權銷售金額排名第35位。

來源:上市公司財務報告根據上市公司官網圖表劉數據來源:上市公司財務報告根據上市公司官網圖表劉數據來源

債務違約和清算申請。

早在9月29日，浙江省首個房地產紓困基金——紹興穩保基金首個紓困項目正式落地2022年，而這個項目只是祥生控股在諸暨开發的一個項目。因爲淨資產高，前期在市場上口碑不錯。在市場低迷等因素影響下，銷售遇冷，流動性困難。

“穩保基金”共注入7億元，增強項目資金流動性，加快建設進度，確保項目正常交付，賦能項目銷售“徵信”，提振消費者購房信心，增強市場活力。然而，“穩定保險基金”的任何資金都只用於指定項目。對於祥生來說，只能在交強險層面有所幫助。

但對於祥生控股來說，當務之急是恢復流動性，以緩解債務壓力。

半年報顯示，翔盛控股今年上半年未償還金額涉及2022年1月、3月和6月到期的部分優先票據本金，約爲2.194億美元(約14.72億人民幣)，利息2250萬美元(約1.51億人民幣)。因此，公司的優先票據、附息銀行及其他借款共計68.61億元，已經違約或交叉違約，需要按規定支付。

祥生控股表示，已採取多項計劃及措施改善集團的流動資金及財務狀況，並一直與多間金融機構就銀行貸款及其他貸款的續期、展期及置換進行積極磋商；將繼續積極與銀行溝通，爲符合條件的項目开發及時爭取相關項目开發貸款；將繼續尋求其他替代融資和借款，以提供資金履行其現有的財務責任和未來的經營和資本支出；已經制定了一項業務战略計劃，重點是加快物業銷售；已採取措施加快收回未付款銷售收入，並有效控制成本和費用。

截至6月底，祥生控股淨資產負債率爲168%，較2021年末上升15個百分點；有息負債總額達到290.09億元，其中一年內要償還的銀行貸款39.16億元，其他貸款71.48億元，合計超過110億元。

9月23日，祥生控股發布公告稱，9月22日，公司收到申萬宏源(1.43，0.02，1.42%)策略投資(香港)有限公司提交的清算申請，涉及祥生控股未償還債務5000萬美元。10月20日晚間，祥生發布公告稱，公司清算聽證會延期至2023年1月25日。

“截至11月16日，約有40家房企完成了債券展期，約有17家公司計劃啓動債務重組方案。”11月17日，中研院企業事業部研究總監劉水通過微信向全國商報記者表示，目前，大部分脫險的房企首先選擇延長到期債券，延緩回款壓力，爭取時間解決流動性問題。然而，大多數脫險的房企仍未實現整體債務重組，未能走出流動性危機。很難說這個計劃是否成功。

出售資產能緩解流動性嗎？

值得注意的是，“繼續尋找合適的機會出售其在部分項目开發公司的股份，以產生額外的現金流入”被祥生控股作爲改善流動性和財務狀況的重要措施之一。

自2022年1月以來，祥生控股加速出售股權和資產，以緩解流動性。

1月，繼以3.36億元出售諸暨某楊康項目約23.8%股權、杭州西湖區某住宅項目約51%股權後，祥生控股於3月中旬以2.72億元向諸暨郭躍企業管理咨詢有限公司出售台州農村住宅項目約58.5%股權；6月初，湖州商社50%股權以9250萬元出售給浙江商社，交易預計收益約1.27億元。7月12日再次公告，擬以3.4億元的價格將紹興住宅項目公司出售給雅居樂，預計虧損約1.32億元。

11月17日，祥生控股發布公告，擬以2.15億元出售安吉三特田野田園旅遊發展有限公司、杭州春園健康養老服務有限公司股權及債權。

據記者不完全統計，祥生控股年內已出售資產超過17億元。中期業績報告中還提到，上半年“其他收入及收益”由去年同期的約7610萬元增加約431.4%至4.5億元，主要是報告期內處置合營企業的收益所致。

值得一提的是，祥生控股出售的資產大部分是國有企業。

例如，在11月17日祥生控股出售的兩個項目中，买方爲杭州陸晶企業管理合夥企業，主要從事企業管理、咨詢服務和信息咨詢服務。公司控股股東浙旅盛景資本投資有限公司作爲有限合夥人持股97.72%，浙旅盛景資本投資有限公司由浙江省人民政府國有資產監督管理委員會間接控制。

從過去的“1+1+X”战略來看，2021年，祥生控股新增土地儲備權益總額180.7億元，全年土地收購全部位於浙江省和泛長三角地區，其中浙江省佔83%。從銷售金額分布來看，2021年年報顯示，浙江省和泛長三角仍貢獻了90%的業績。今年以來，長三角市場，尤其是浙江和上海市場的彈性也使得祥生控股更容易出售其資產。

2021年上半年，祥生控股拿地更加積極，下半年收縮明顯。8月和9月僅新增兩塊土地，但2022年上半年沒有新增土地儲備。目前，翔盛控股仍擁有總土地儲備1690萬平方米，其中約390萬平方米爲可出售、可租賃及可投資的已建成物業，約1050萬平方米正在开發中，約250萬平方米預留作未來發展。

這也意味着，翔盛控股的自救仍需在出售和發展中尋求平衡。

“房地產企業的核心資產是开發項目。如果市場火爆，房地產企業的核心資產質量較高，能夠有效轉化爲現金流。資產處置和項目銷售均可有效補充和緩解企業現金流，市場回暖後融資環境可能改善，債務展期和再融資難度可能降低。”劉水說。

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