@房財經 李琦

古稀之年的金惠明低調如故，但他的大華集團高調起來了。

11月25日，大華集團官網高調撰文，稱“與建設銀行總行籤約，大華是上海唯一入選房企”。這篇文章，令上海其它本土房企有些難堪，駁了綠地集團張玉良的面子。

用“唯一”這個詞，似乎很不大華。創立30年來，金惠明向來低調有加，爲了躲避關注度，他甚至把大華股權分散給家人持有。在官網上，也絲毫找不到他的痕跡。

大華的轉變，或許從一次搬家开始。

2022年3月1日，大華集團的總部搬遷到上海普陀區大渡河路388弄1號，橘黃色的“大華集團”LOGO高高掛在大樓頂上。之前的30年，它始終沒有離开發家之地上海寶山區大場鎮，那座金碧輝煌的大樓，也從來沒有掛出大華的標志。

觀察一家企業，官網是一個最佳的窗口。

盡管大華集團在刻意隱藏金惠明，但卻愿意展露公司取得的成績。“集團新聞”一欄裏，幾乎被各種獎項充斥。尤其那個與建行籤約的頭條，十分扎眼。

有一句俗話：越缺什么,就越是炫耀什么。

營收逆勢大增234%之謎

地產行業下行，大華集團卻迎來大幅增長。

截至2022年6月30日，大華集團的營收爲222.82億元，比2021年上半年增長了155.9億元，增幅高達234%。

這是一個瘋狂的數字。

在2020年、2021年，大華集團的全年營收分別爲251.31億元和261.58億元。換句話說，大華集團今年半年的收入，抵得上去年將近90%的業績。

這很不正常。

2022年上半年，TOP100門檻值不及百億。其中，TOP10房企門檻值爲858.2億元，較上年下降47.7%；TOP30房企門檻值爲325.8億元，較上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別爲216.4億元和70.3億元，同比分別下降49.7%和60.4%。

以大華集團的營收，首度進入前50強。營收增加，伴隨着利潤水漲船高，從去年上半年淨利5.8億元上漲到19.82億元——利潤率爲8.68%。

上半年營收大增，但總資產卻減少了，從去年年底2072億元減至2023億元。目前，大華集團總負債爲1561億元，負債率爲77.25%，比去年年底少了1%左右。一年內到期的非流動負債約93億元，同比大增43%。它手上的存貨還有1434億元。

但從經營活動產生的現金流量淨額看，2022上半年爲-55.46億元，而2021年上半年爲104.13億元。整體上看，截至2022年6月31日，大華集團手握現金216.94億元——其中4.5億元爲受限資金、18.6億元爲預售監管資金，上半年新增現金爲-34.25億元。

在大華集團披露的前五名的欠款大戶裏，上海市寶山區大場鎮人民政府欠款約8.3億元，是最大的欠款戶。

在融資方面，11月1日，上交所公司債券項目信息平台顯示，“海通-大華商業物業資產支持專項計劃”項目狀態顯示爲“獲受理”。該債券品種爲 ABS，擬發行金額17.16億元。

最牛鎮長變身記

由於大華集團沒有上市，導致它多了幾分神祕感。

實際上，它是地產行業內最早的拓荒者之一。1988年，上海市寶山區大場鎮成立了一家鎮辦企業——大場房地產公司。當時，它還屬於集體所有制企業。

10年後的1998年，大場房地產公司改制，並正式改名爲大華集團，注冊資本11億元，有兩大股東：上海寶山區大場鎮經濟聯合社持股85%、上海華翔房地產开發有限公司持股15%。它們都是大場鎮政府所屬的企業。

2002年底，上海寶山區大場鎮經濟聯合社將所持大華集團75%股權、上海華翔房地產开發有限公司將所持大華集團15%的股權，轉讓給金惠明等34 名自然人股東，大場鎮政府只保留了10%的股權。

當時，大華集團注冊資本爲1.1億元，有人質疑賤賣給金惠明了。

於是，大華集團搖身一變，從鎮辦企業變成了民營企業。爲什么是金惠明等接盤？這段歷史很少被提及。

廣爲流傳的故事是：1992年，40歲的金惠明被任命爲寶山區大場鎮的副鎮長。金惠明憑借僅5000元人民幣的啓動資金，成立了上海大場房地產开發經營有限公司。

在2005年7月，金惠明等34名自然人股東將其所持本公司90.00%的股權轉讓給上海華強投資、上海華禾明實業、上海華禾惠實業、上海華禾寧實業、上海華禾順實業和上海華繡投資，股權分別是30%、26.0273%、13%、8.3909%、8.3909%和4.1909%。直到目前，幾經增資之後，他們的股權比例一直沒變。

但這些股東背後，關系十分復雜，金惠明、金建明、金福明兄弟，以及金惠明之女金玲隱藏在大華集團七位股東的背後，並成爲大華集團實控人。

詳細穿透可發現，上海華強投資：金惠明70%、金玲30%；上海華繡投資：華強投資、金惠明、華禾明實業、金福民、王建華等23名個人股東；上海華禾惠實業：金惠明50%、金毅30%、陳洪珍20%；上海華禾惠實業：華強投資、華禾明實業分別持股；上海華禾寧實業：華強投資、華繡投資、華禾明實業分別持股；上海華禾順實業：張寶根、張榮菊、沈靜佳、華強投資、華禾明實業分別持股。

大致可以測算，金氏家族在大華集團持股總額超過80%。這種股權設置，讓金惠明的股權分散，當過政府官員的他，很懂得隱藏自己。

隱祕的鎮長級富豪

金惠明是個隱祕的富豪。

在2005年，福布斯公布中國富豪榜，金慧明以27億元的個人財富排在第36位。在2021年，他以18億美元財富位列《2021福布斯全球億萬富豪榜》第1750名。

出生於1953年6月的金惠明，有很多耀眼的社會職務：中共上海市第八次黨代會代表，上海市第十二屆人民代表大會代表，上海市寶山區政協委員，上海市工商聯住宅產業商會執行會長，上海市房地產行業協會副會長。還曾獲得“上海市精神文明建設優秀組織者”、“中國房地產企業卓越貢獻100人”等榮譽。

在2002年完全掌控大華集團後的16年歷，大華集團的發展不溫不火，而同發家於上海的綠地集團卻攻城略地，成爲房地產巨頭。

直到2018年，大華集團加快了自己拿地的腳步，而且一直持續到現在。大華集團和董事長金惠明开始頻繁出現在公衆視野裏。在2019年時候，大華集團就以73億的拿地金額排在了全國的第14位。但這一年，大華集團的銷售額才不過237億元。

大華集團的項目在全國都有布局，其中很多項目都是大型社區，加起來有超過1600萬方。除了國內，大華集團在全球範圍內都有項目，它是在2014年开啓的全球化布局，在悉尼、墨爾本等地都有土地儲備，到2016年的時候，大華在澳洲的土儲資源已達到1400公頃。

據大華集團官網披露，業務覆蓋地產开發、建築施工、物業服務、商業運營、酒店運營等，並在高精尖特產業投資、家裝定制、IP 开發運營等方面，目前在全國已开發運營八大平方公裏新城、17個百萬方超大型社區，擁有約70萬業主。

金惠明想把大華集團打造成一流城市更新運營商。他喜歡五行學說，將大華城市更新價值體系演變成金、木、水、火、土新五行生態系統。

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