銀行盯上金惠明鎮長,大華營收逆勢暴增234%迷局
1年前

@房財經 李琦

古稀之年的金惠明低調如故,但他的大華集團高調起來了。

11月25日,大華集團官網高調撰文,稱“與建設銀行總行籤約,大華是上海唯一入選房企”。這篇文章,令上海其它本土房企有些難堪,駁了綠地集團張玉良的面子。

用“唯一”這個詞,似乎很不大華。創立30年來,金惠明向來低調有加,爲了躲避關注度,他甚至把大華股權分散給家人持有。在官網上,也絲毫找不到他的痕跡。

大華的轉變,或許從一次搬家开始。

2022年3月1日,大華集團的總部搬遷到上海普陀區大渡河路388弄1號,橘黃色的“大華集團”LOGO高高掛在大樓頂上。之前的30年,它始終沒有離开發家之地上海寶山區大場鎮,那座金碧輝煌的大樓,也從來沒有掛出大華的標志。

觀察一家企業,官網是一個最佳的窗口。

盡管大華集團在刻意隱藏金惠明,但卻愿意展露公司取得的成績。“集團新聞”一欄裏,幾乎被各種獎項充斥。尤其那個與建行籤約的頭條,十分扎眼。

有一句俗話:越缺什么,就越是炫耀什么。

營收逆勢大增234%之謎

地產行業下行,大華集團卻迎來大幅增長。

截至2022年6月30日,大華集團的營收爲222.82億元,比2021年上半年增長了155.9億元,增幅高達234%。

這是一個瘋狂的數字。

在2020年、2021年,大華集團的全年營收分別爲251.31億元和261.58億元。換句話說,大華集團今年半年的收入,抵得上去年將近90%的業績。

這很不正常。

2022年上半年,TOP100門檻值不及百億。其中,TOP10房企門檻值爲858.2億元,較上年下降47.7%;TOP30房企門檻值爲325.8億元,較上年下降49.6%;TOP50房企及TOP100房企門檻值分別爲216.4億元和70.3億元,同比分別下降49.7%和60.4%。

以大華集團的營收,首度進入前50強。營收增加,伴隨着利潤水漲船高,從去年上半年淨利5.8億元上漲到19.82億元——利潤率爲8.68%。

上半年營收大增,但總資產卻減少了,從去年年底2072億元減至2023億元。目前,大華集團總負債爲1561億元,負債率爲77.25%,比去年年底少了1%左右。一年內到期的非流動負債約93億元,同比大增43%。它手上的存貨還有1434億元。

但從經營活動產生的現金流量淨額看,2022上半年爲-55.46億元,而2021年上半年爲104.13億元。整體上看,截至2022年6月31日,大華集團手握現金216.94億元——其中4.5億元爲受限資金、18.6億元爲預售監管資金,上半年新增現金爲-34.25億元。

在大華集團披露的前五名的欠款大戶裏,上海市寶山區大場鎮人民政府欠款約8.3億元,是最大的欠款戶。

在融資方面,11月1日,上交所公司債券項目信息平台顯示,“海通-大華商業物業資產支持專項計劃”項目狀態顯示爲“獲受理”。該債券品種爲 ABS,擬發行金額17.16億元。

最牛鎮長變身記

由於大華集團沒有上市,導致它多了幾分神祕感。

實際上,它是地產行業內最早的拓荒者之一。1988年,上海市寶山區大場鎮成立了一家鎮辦企業——大場房地產公司。當時,它還屬於集體所有制企業。

10年後的1998年,大場房地產公司改制,並正式改名爲大華集團,注冊資本11億元,有兩大股東:上海寶山區大場鎮經濟聯合社持股85%、上海華翔房地產开發有限公司持股15%。它們都是大場鎮政府所屬的企業。

2002年底,上海寶山區大場鎮經濟聯合社將所持大華集團75%股權、上海華翔房地產开發有限公司將所持大華集團15%的股權,轉讓給金惠明等34 名自然人股東,大場鎮政府只保留了10%的股權。

當時,大華集團注冊資本爲1.1億元,有人質疑賤賣給金惠明了。

於是,大華集團搖身一變,從鎮辦企業變成了民營企業。爲什么是金惠明等接盤?這段歷史很少被提及。

廣爲流傳的故事是:1992年,40歲的金惠明被任命爲寶山區大場鎮的副鎮長。金惠明憑借僅5000元人民幣的啓動資金,成立了上海大場房地產开發經營有限公司。

在2005年7月,金惠明等34名自然人股東將其所持本公司90.00%的股權轉讓給上海華強投資、上海華禾明實業、上海華禾惠實業、上海華禾寧實業、上海華禾順實業和上海華繡投資,股權分別是30%、26.0273%、13%、8.3909%、8.3909%和4.1909%。直到目前,幾經增資之後,他們的股權比例一直沒變。

但這些股東背後,關系十分復雜,金惠明、金建明、金福明兄弟,以及金惠明之女金玲隱藏在大華集團七位股東的背後,並成爲大華集團實控人。

詳細穿透可發現,上海華強投資:金惠明70%、金玲30%;上海華繡投資:華強投資、金惠明、華禾明實業、金福民、王建華等23名個人股東;上海華禾惠實業:金惠明50%、金毅30%、陳洪珍20%;上海華禾惠實業:華強投資、華禾明實業分別持股;上海華禾寧實業:華強投資、華繡投資、華禾明實業分別持股;上海華禾順實業:張寶根、張榮菊、沈靜佳、華強投資、華禾明實業分別持股。

大致可以測算,金氏家族在大華集團持股總額超過80%。這種股權設置,讓金惠明的股權分散,當過政府官員的他,很懂得隱藏自己。

隱祕的鎮長級富豪

金惠明是個隱祕的富豪。

在2005年,福布斯公布中國富豪榜,金慧明以27億元的個人財富排在第36位。在2021年,他以18億美元財富位列《2021福布斯全球億萬富豪榜》第1750名。

出生於1953年6月的金惠明,有很多耀眼的社會職務:中共上海市第八次黨代會代表,上海市第十二屆人民代表大會代表,上海市寶山區政協委員,上海市工商聯住宅產業商會執行會長,上海市房地產行業協會副會長。還曾獲得“上海市精神文明建設優秀組織者”、“中國房地產企業卓越貢獻100人”等榮譽。

在2002年完全掌控大華集團後的16年歷,大華集團的發展不溫不火,而同發家於上海的綠地集團卻攻城略地,成爲房地產巨頭。

直到2018年,大華集團加快了自己拿地的腳步,而且一直持續到現在。大華集團和董事長金惠明开始頻繁出現在公衆視野裏。在2019年時候,大華集團就以73億的拿地金額排在了全國的第14位。但這一年,大華集團的銷售額才不過237億元。

大華集團的項目在全國都有布局,其中很多項目都是大型社區,加起來有超過1600萬方。除了國內,大華集團在全球範圍內都有項目,它是在2014年开啓的全球化布局,在悉尼、墨爾本等地都有土地儲備,到2016年的時候,大華在澳洲的土儲資源已達到1400公頃。

據大華集團官網披露,業務覆蓋地產开發、建築施工、物業服務、商業運營、酒店運營等,並在高精尖特產業投資、家裝定制、IP 开發運營等方面,目前在全國已开發運營八大平方公裏新城、17個百萬方超大型社區,擁有約70萬業主。

金惠明想把大華集團打造成一流城市更新運營商。他喜歡五行學說,將大華城市更新價值體系演變成金、木、水、火、土新五行生態系統。


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