毫無疑問，中國的房地產行業目前正在經歷一次大洗牌。

信貸政策的收縮和密集出台的調控措施，昭示着房地產正朝着越來越健康的方向發展，但不可避免地，一些企業不得不經歷陣痛。

時代變了，風口變了，房地產的故事終究也跟着變了。

當前乃至未來幾年，房企的時與勢，將一直都是穩。大浪淘沙的趨勢下，優勝劣汰的自然法則將無比適用。但孰優孰劣，又該如何去衡量呢?

國企央企自不用說，融資成本的優勢和國家保底的雙重buff疊加，有底氣應對這場寒潮。而在民營企業陣營，一些企業靠着可怕的財務自律，讓人刮目相看。比如龍湖，“三道紅线”之下，連續五年維持綠檔。

這家被市場偏愛的房企，究竟穩在哪裏?

1 有質量的業績增長

近兩年來的調控政策，仿佛給房地產行業念了一道“緊箍咒”。政策的“三道紅线”和信貸的“兩道紅线”，讓許多房企不得不改變高槓杆的習慣，而龍湖憑借多年的自律與克制，使其能夠在強監管下依然按照自身節奏發展。

根據10月12日龍湖發布的2021年9月業績公告顯示：截至9月末，累計實現合同銷售金額2019.3億元人民幣，同比增加155.9億元，同比增長8.37%;實現合同銷售面積1183萬平方米，同比增加84.4萬平方米，同比增長7.68%。

而從8月發布的2021半年報數據來看，今年上半年，龍湖集團實現營業額606.2億元，同比增長18.5%;實現合同銷售額1426.3億元，較上年同期增長28.4%。



更值得一提的是，截至2021年6月30日，龍湖在手現金及銀行存款共計994.7億元，較年初增長27.8%。

對於房企來說，現金流既是行軍的“糧草”，也是攻城略地的“彈藥”。在合同銷售額1426.3億元的情況下，龍湖在手的現金將近千億，這頗爲難得。今年多數房企面臨銷售不利的境遇，而龍湖的業績表現，還是其一貫的風格，就是穩健。

截至上半年末，龍湖淨負債率較去年同期進一步下降至46.0%;現金短債比達到5.48倍(剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.91)，剔除預收款後，資產負債率爲68.3%。



所有項目不僅全部綠色達標、保持“零踩线”，並且在絕對數值上也均保持了其正常的增長步伐，甚至可以和許多央企和國企平分秋色。

這是龍湖第五年保持在綠檔，他不矜不伐，卻值得信賴。

2 有底氣的資源儲備

市場的回落、密集的調控、信貸的收緊等一系列的打擊下，民營房企的信心一再被打擊。剛剛過去不久的第二批集中供地中，央企國企成了拿地的主力軍，民營房企則大多數選擇了，拿地意愿低迷，觀望情緒明顯。

二批次集中土拍拿地金額TOP20房企中，央、國企比例佔比高達85%，僅有3家爲民企，其中，龍湖雖然拿地步調相對放緩，但相比其他房企的克制，龍湖還是保持了其正常的拿地節奏。

截至2021年上半年末，龍湖總土儲約爲7717萬平方米，較期初增長4.3%，權益建面5367萬平方米，權益比69.5%。按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發展，土地儲備充足。



在當下的變局中，房企有各自的战略，大多數企業選擇放緩拿地的節奏，保持觀望。龍湖則顯得不刻意，還是按照正常的節奏走，既沒有激進，也沒有過於保守。

另一方面，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個百分點至4.21%，且債務平均年限爲6.18年，均屬於行業極低水平。

3 有眼光的战略布局

作爲一家民營房企，龍湖做到了獨一份的存在。在幾輪行業變局中，穩扎穩打，做到如今備受市場和資本的青睞，除了長期的財務自律，不貪功、不冒進，其战略上布局的超前也是一個重要原因。



2018年，龍湖發布空間即服務战略。目前龍湖主營六大航道業務，包括C1地產开發、C2商業運營、C3租賃住房、C4智慧服務、C5房屋租售、C6房屋裝修，並積極試水養老、產城等創新領域。

在地產开發這個車頭下，多元化業務發展持續擴大，並越來越成爲其營業收入的重要組成部分。

就今年上半年來說，除地產开發業務外，包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入47.8億元，物業管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅开發航道的營業收入佔總營業收入達到14%。商業方面，截至今年上半年，开業總面積達到524萬平方米，整體出租率爲97.8%，總租金收入達到37.1億元，同比增長39.0%。在租賃住房領域，截至目前，冠寓开業已超過10萬間房間，租金收入同比增長45%至10.7億元，整體出租率爲94.1%。另外，上半年末龍湖智慧服務實際管理面積2.05億平方米，較期初增長19%，營業收入也實現了穩步增長，同比增長57%到39億元。



可以看出，在多年的沉澱與磨礪後，龍湖的多元化布局开始逐漸發力，對未來开始“雄心勃勃”，在轉型賽道上逐漸有了起色。今年，龍湖再度宣布多元化跨界，开始涉足醫療健康產業及智能硬件科技領域，在這些賽道上能做出什么成績，還不好說，但這種居安思危的思維和布局，或許值得借鑑。

4 有格局的發展理念

龍湖發展至今，已經二十八年。回顧龍湖的發展之路，不難發現，他是那種屬於踏踏實實做產品，老老實實搞經營的典型。

龍湖並不屬於激進的那一類，在房地產大躍進的那幾年，沒有去復制高槓杆的成功，而是堅持自己的發展航道。

自律是龍湖管理層的一致共識：嚴格遵守財務紀律，始終保持一定余量，不把公司逼到爲了還錢去融資的水平。

這種思路指引下，龍湖不借“貴錢”。這意味着龍湖必須對借款量做出一定限制，並且控制投資量，不能像高槓杆房企那般通過投資量實現盈利增長。

房地產是個高槓杆行業，但過度借貸和承擔過高的利息，一定會讓企業“背着棉花包下水——越背越沉”。

也正是這種凡事“留一手”的做法，讓龍湖“三道紅线”出台後，仍然能夠擁有主動權和自主選擇。

5 有情懷的處事原則

在貴陽，龍湖也是穩健和質量的代表。近段時間，許多开發商的大批項目一窩蜂地降價，給市場蒙上一點陰霾。全城降價之下，實際上給予購房者的體驗是比較憂慮的。縱然特價能吸引一波銷量，但購房者對樓市的信心和對开發商的信任在這個過程中會被消耗。

好在還有像龍湖這樣的一批房开，沒有參與到價格混战，堅持用高質量的產品和細致的服務來維持穩健的業績，是他們，在爲焦灼的市場建立信心，在維護房企的整體形象。

龍湖在貴陽的幾個項目，一直是關注度比較高的，即便是在市場比較冷淡的當下，項目的銷量一直可觀。

原因無他，財務狀況的穩健前文已備述。另外便是產品的優質和物業的細致。

龍湖在貴陽的項目算不上多，但似乎每個的口碑都不錯，原因就在於對品質的專注。貴陽許多項目，示範區跟交付區的差距，比小姐姐卸妝前跟卸妝後的區別還大，龍湖則是少有的例外。



龍湖的景粼天著、湖山原著在都已經交房，從目前的口碑來說，幾乎是一致好評。而其他的幾個項目也都已經做出了實景，而以龍湖的原則，基本上所見即所得。比起語焉不詳的規劃圖，購房者可以更直觀地看見未來將居住在什么樣的環境中，確實能讓人安心不少。

至於物業，龍湖的物業在行業內有“鑽石物管”的稱號，連續12年，全年服務滿意度保持在90%以上。《龍湖物業服務標准白皮書》中近3000項服務標准，堪稱魔鬼細節。

好的物業是生活舒心的前提，龍湖的物業是真正把業主當成自己人。如果說龍湖的產品讓你住得好，那龍湖的物業則讓你住得體面。



平穩、健康、可持續的發展，必然是未來樓市的遠景目標，房企需要適應行業新常態，擁抱調控監管，轉變發展模，才會有美好的未來。

龍湖的做法，或許可以借鑑。毫無疑問，中國的房地產行業目前正在經歷一次大洗牌。

信貸政策的收縮和密集出台的調控措施，昭示着房地產正朝着越來越健康的方向發展，但不可避免地，一些企業不得不經歷陣痛。

時代變了，風口變了，房地產的故事終究也跟着變了。

當前乃至未來幾年，房企的時與勢，將一直都是穩。大浪淘沙的趨勢下，優勝劣汰的自然法則將無比適用。但孰優孰劣，又該如何去衡量呢?

國企央企自不用說，融資成本的優勢和國家保底的雙重buff疊加，有底氣應對這場寒潮。而在民營企業陣營，一些企業靠着可怕的財務自律，讓人刮目相看。比如龍湖，“三道紅线”之下，連續五年維持綠檔。

這家被市場偏愛的房企，究竟穩在哪裏?

1 有質量的業績增長

近兩年來的調控政策，仿佛給房地產行業念了一道“緊箍咒”。政策的“三道紅线”和信貸的“兩道紅线”，讓許多房企不得不改變高槓杆的習慣，而龍湖憑借多年的自律與克制，使其能夠在強監管下依然按照自身節奏發展。

根據10月12日龍湖發布的2021年9月業績公告顯示：截至9月末，累計實現合同銷售金額2019.3億元人民幣，同比增加155.9億元，同比增長8.37%;實現合同銷售面積1183萬平方米，同比增加84.4萬平方米，同比增長7.68%。

而從8月發布的2021半年報數據來看，今年上半年，龍湖集團實現營業額606.2億元，同比增長18.5%;實現合同銷售額1426.3億元，較上年同期增長28.4%。

更值得一提的是，截至2021年6月30日，龍湖在手現金及銀行存款共計994.7億元，較年初增長27.8%。

對於房企來說，現金流既是行軍的“糧草”，也是攻城略地的“彈藥”。在合同銷售額1426.3億元的情況下，龍湖在手的現金將近千億，這頗爲難得。今年多數房企面臨銷售不利的境遇，而龍湖的業績表現，還是其一貫的風格，就是穩健。

截至上半年末，龍湖淨負債率較去年同期進一步下降至46.0%;現金短債比達到5.48倍(剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.91)，剔除預收款後，資產負債率爲68.3%。

所有項目不僅全部綠色達標、保持“零踩线”，並且在絕對數值上也均保持了其正常的增長步伐，甚至可以和許多央企和國企平分秋色。

這是龍湖第五年保持在綠檔，他不矜不伐，卻值得信賴。

2 有底氣的資源儲備

市場的回落、密集的調控、信貸的收緊等一系列的打擊下，民營房企的信心一再被打擊。剛剛過去不久的第二批集中供地中，央企國企成了拿地的主力軍，民營房企則大多數選擇了，拿地意愿低迷，觀望情緒明顯。

二批次集中土拍拿地金額TOP20房企中，央、國企比例佔比高達85%，僅有3家爲民企，其中，龍湖雖然拿地步調相對放緩，但相比其他房企的克制，龍湖還是保持了其正常的拿地節奏。

截至2021年上半年末，龍湖總土儲約爲7717萬平方米，較期初增長4.3%，權益建面5367萬平方米，權益比69.5%。按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發展，土地儲備充足。

在當下的變局中，房企有各自的战略，大多數企業選擇放緩拿地的節奏，保持觀望。龍湖則顯得不刻意，還是按照正常的節奏走，既沒有激進，也沒有過於保守。

另一方面，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個百分點至4.21%，且債務平均年限爲6.18年，均屬於行業極低水平。

3 有眼光的战略布局

作爲一家民營房企，龍湖做到了獨一份的存在。在幾輪行業變局中，穩扎穩打，做到如今備受市場和資本的青睞，除了長期的財務自律，不貪功、不冒進，其战略上布局的超前也是一個重要原因。

2018年，龍湖發布空間即服務战略。目前龍湖主營六大航道業務，包括C1地產开發、C2商業運營、C3租賃住房、C4智慧服務、C5房屋租售、C6房屋裝修，並積極試水養老、產城等創新領域。

在地產开發這個車頭下，多元化業務發展持續擴大，並越來越成爲其營業收入的重要組成部分。

就今年上半年來說，除地產开發業務外，包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入47.8億元，物業管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅开發航道的營業收入佔總營業收入達到14%。商業方面，截至今年上半年，开業總面積達到524萬平方米，整體出租率爲97.8%，總租金收入達到37.1億元，同比增長39.0%。在租賃住房領域，截至目前，冠寓开業已超過10萬間房間，租金收入同比增長45%至10.7億元，整體出租率爲94.1%。另外，上半年末龍湖智慧服務實際管理面積2.05億平方米，較期初增長19%，營業收入也實現了穩步增長，同比增長57%到39億元。

可以看出，在多年的沉澱與磨礪後，龍湖的多元化布局开始逐漸發力，對未來开始“雄心勃勃”，在轉型賽道上逐漸有了起色。今年，龍湖再度宣布多元化跨界，开始涉足醫療健康產業及智能硬件科技領域，在這些賽道上能做出什么成績，還不好說，但這種居安思危的思維和布局，或許值得借鑑。

4 有格局的發展理念

龍湖發展至今，已經二十八年。回顧龍湖的發展之路，不難發現，他是那種屬於踏踏實實做產品，老老實實搞經營的典型。

龍湖並不屬於激進的那一類，在房地產大躍進的那幾年，沒有去復制高槓杆的成功，而是堅持自己的發展航道。

自律是龍湖管理層的一致共識：嚴格遵守財務紀律，始終保持一定余量，不把公司逼到爲了還錢去融資的水平。

這種思路指引下，龍湖不借“貴錢”。這意味着龍湖必須對借款量做出一定限制，並且控制投資量，不能像高槓杆房企那般通過投資量實現盈利增長。

房地產是個高槓杆行業，但過度借貸和承擔過高的利息，一定會讓企業“背着棉花包下水——越背越沉”。

也正是這種凡事“留一手”的做法，讓龍湖“三道紅线”出台後，仍然能夠擁有主動權和自主選擇。

5 有情懷的處事原則

在貴陽，龍湖也是穩健和質量的代表。近段時間，許多开發商的大批項目一窩蜂地降價，給市場蒙上一點陰霾。全城降價之下，實際上給予購房者的體驗是比較憂慮的。縱然特價能吸引一波銷量，但購房者對樓市的信心和對开發商的信任在這個過程中會被消耗。

好在還有像龍湖這樣的一批房开，沒有參與到價格混战，堅持用高質量的產品和細致的服務來維持穩健的業績，是他們，在爲焦灼的市場建立信心，在維護房企的整體形象。

龍湖在貴陽的幾個項目，一直是關注度比較高的，即便是在市場比較冷淡的當下，項目的銷量一直可觀。

原因無他，財務狀況的穩健前文已備述。另外便是產品的優質和物業的細致。

龍湖在貴陽的項目算不上多，但似乎每個的口碑都不錯，原因就在於對品質的專注。貴陽許多項目，示範區跟交付區的差距，比小姐姐卸妝前跟卸妝後的區別還大，龍湖則是少有的例外。

龍湖的景粼天著、湖山原著在都已經交房，從目前的口碑來說，幾乎是一致好評。而其他的幾個項目也都已經做出了實景，而以龍湖的原則，基本上所見即所得。比起語焉不詳的規劃圖，購房者可以更直觀地看見未來將居住在什么樣的環境中，確實能讓人安心不少。

至於物業，龍湖的物業在行業內有“鑽石物管”的稱號，連續12年，全年服務滿意度保持在90%以上。《龍湖物業服務標准白皮書》中近3000項服務標准，堪稱魔鬼細節。

好的物業是生活舒心的前提，龍湖的物業是真正把業主當成自己人。如果說龍湖的產品讓你住得好，那龍湖的物業則讓你住得體面。

平穩、健康、可持續的發展，必然是未來樓市的遠景目標，房企需要適應行業新常態，擁抱調控監管，轉變發展模，才會有美好的未來。

龍湖的做法，或許可以借鑑。

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