迄今擁有140年歷史的張園，是上海現存規模最大、保存最完整、建築風格最豐富的石庫門建築群，曾經也有個非常響亮的名號： 海上第一名園。 而從12月开始，西區就將作爲張園中最先完成更新的核心區域正式迎來對外开放。換句話說，一個足以比擬新天地的上海石庫門建築新地標，已經初步煥發出了新生…… 事實上，在張園進入保護性修繕過程的4年來，社會各界對這裏的期待值一直在不斷攀升，尤其是去年7月，太古地產同靜安置業籤約，官宣介入張園的保護开發後，這種期待已經攀至頂峰，大家都想知道： 有了太古地產的加入，張園到底會煥新出什么樣的面貌？
01
關於張園，有這樣一個說法：
上海石庫門建築最經典的路段在石門路沿线，石門路最經典的建築路段在南京路張園。
很多人都知道張園承載的厚重石庫門往事，也知道“海上第一名園”的名號，卻是未曾明白擁有住宅煙火氣的石庫門和名園之間關聯何在。
最早的張園，並非是如今這樣的石庫門建築群，在150多年的上海，張園所在還只是一塊農田。
在1872年時，這塊農田被英國商人格龍闢成了花園住宅，後又流轉至和記洋行（和記黃埔前身，後由李嘉誠收購）之手，直到1882年，被中國商人張叔和买下並豪擲千金擴建重改，“張家花園”張園的故事才正式拉开帷幕。
在張叔和的打造下，這個以西式建築爲主、又兼顧了中西合璧的娛樂性花園，成爲了清末民初之時上海最大、最有特色的市民公共活動場所。
關於張園“海上第一名園”的美譽
作爲上海最早對市民开放的遊樂場、也是近代中國第一公共空間，張園見證了上海的第一盞燈、第一輛自行車、第一個室外照相館、第一部話劇……甚至擁有當時罕見的過山車、激流勇進等娛樂設施。
諸多歷史名場面也曾在張園上演：孫中山、黃興在這裏演講《地方自治》、梅蘭芳在這裏進行了上海首演、霍元甲在這裏比武……
孫中山、黃興於張園演講《地方自治》
1909年霍元甲張園比武不战而勝
張園作爲經營性私家花園的歷史結束於1919年，因爲在新時代的衝擊下難以維系經營而被迫分割出讓，後由28家开發商塑造出了28種風格各異的43棟、約170幢石庫門裏弄建築，張園之中也彌漫了百年的煙火氣息……
張園舊貌
這樣一個張園，牽動的是整個上海甚至是全國人的心弦，豔姐猶記得當年張園开始徵收改造後，很多人都怕張園沒了風味，害怕那訴說着時代變遷的一磚一瓦消逝，有人曾哀嘆：
近百年的張園石庫門生活場景，就此成爲了海派文化的一部分史料。
雖然張園從煙火氣十足的住宅裏弄變成了商辦型的綜合體，但豔姐細觀下來，作爲上海市中心首個用了“留改拆”的城市更新項目，整個項目的保護和傳承意義也要大於改造，雖然可能跟很多人期盼的有所出入，但是如今的張園其實更像是換一種功能形式重新融入市民生活之中。
這次率先面世的西區包含了16幢修繕完成的建築，12月开始，大家就可以欣賞到：
始建於1921年的威海路588弄30號——中西合璧新古典主義風格的獨立式花園洋房，前有花園，後有附樓，典型的巴洛克風格建築，最早是花旗銀行买辦王俊臣所有，也是名家設計出品，對比修繕前後，幾乎可以說是最大限度地保留了原貌。
修繕前
修繕後 
原爲李鴻章侄孫李蔭軒產業的威海路588弄31號——同樣是巴洛克風格建築、近代花園式裏弄住宅，因爲原本建築的損壞程度不大，修繕後完全是原汁原味。
修繕前
修繕後 
始建於1921年的榮康裏——典型舊式石庫門裏弄，三排一字型構造不僅被完整保留了下來，還對原本已經略顯破舊的牆體進行了修復，青磚牆面搭配紅磚帶飾，盡可能還原出了舊式的風採。
整體布局
修繕前 
修繕後 
始建於1925年之後的德慶裏——與德慶裏神似而形相異，主屋以磚木結構爲主、雖無紅磚元素，卻別有一番風韻，現存有南側三弄三排，擁有騎樓式的夾弄大門，建築空間、樣式等都被保留了下來，用水泥砂漿仿石做了復原，沿街的外立面如今通過山牆山花和外挑陽台，也呈現出了別樣的風貌。
整體布局
修繕前 
修繕後 
始建於1927年的震興裏——曾是中國著名集郵家張賡伯的住宅，同樣是較典型的石庫門裏弄住宅、青紅磚的搭配，但又是不同於德慶裏的另一番風採。
修繕前
修繕後 
還有兩排石庫門建築組成的福如裏、獨立四層裏弄公館威海路588弄25號、主體採用了清水紅磚牆的修德裏……
不難發現，除了損壞程度較高的建築，幾乎所有的建築布局、風貌、甚至是牆壁上留下的歲月痕跡……都盡可能做了1:1的保留或還原。不止是西區已經復原的這些建築，在張園的修繕方案中，這個區域中所包含的全部：
42棟、170幢、甚至細化到2053個房間、每一塊地磚，都被一一清晰記錄在案、做好標號和修繕。
“一幢一檔”，是爲了做出最好的還原所無奈選擇的“笨辦法”，顯然也是一個非常艱難的過程，但是從西區的呈現效果來看，再漫長的等待也是值得的。
在張園的規劃方案中，以東西爲界，“東靜西鬧”，東部主要是以酒店、創意辦公等爲主，而這一次率先开放的西部則是打造商圈商街，引入國際頂尖的品牌，幾個關鍵詞：
首店、首秀、首發。
如今，在修舊如舊的張園西區，已經雲集了安塏第俱樂部、藍瓶咖啡、寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、法國希思黎、江詩丹頓等重奢品牌，顯然又是一個世界級的頂級商業地標。
迪奧精品店
大家都知道，承載着三條地鐵线的南京西路最大的問題是，所有的換乘均爲在地上完成，路癡出了一條线可能要找半天才能找到另一條。而未來，在張園之下，還將建立起三线換乘通道，成爲整個南京路商圈的終極樞紐。
唯一遺憾的是，雖然依舊是石庫門，曾經的煙火痕跡也盡可能保留了，但是有了高端的品牌、沒了原本制造煙火氣的居民，張園似乎還是回不去了……
不過豔姐也認爲，如今的張園，更像是對過去140年來綜合呈現，既是一個“活着的石庫門博物館”，同樣也是再現了清末明初時那個“海上第一名園”的風採。
那時的張園是中西合璧的代名詞，走在時代前沿；如今的張園，同樣是在國際化的上海，承載着厚重的歷史，走向時代前沿，成爲了上海進一步走向世界不可或缺的一張名片。
02
雖然在張園的煥新中，以輕資產模式入局、肩負運營管理重擔的太古地產更像是“協助方”，但是這樣一座地標性建築的誕生，不得不讓豔姐再次注意起這家港資房企。 實話說，今年以來，太古地產的存在感實在是太高了…… 尤其是尤其是一度在業內引起譁然的“十年千億港元”投資計劃。在這張“十年千億港元”的藍圖中，香港、內地和東南亞市場都被計劃在內，但太古地產主席白德利也曾明言： 計劃將一半資金投到內地市場。 也就是說，未來十年裏，計劃投資500億港元的內地市場會是太古地產發展的最核心所在，所看重的程度甚至超過了大本營香港…… 雖然如今大家都在說，港資在磨刀霍霍殺回內地市場，但是目前有較大的實質性動作的企業其實還不算太多，而從計劃的投資周期和投資金額來看，“搶灘內地市場”中態度最明確、聲勢最大的就屬太古地產。 更重要的是，太古地產的發聲是和實質性動作並行的。 過去一年多來，太古地產不僅是相繼迎來了前灘太古裏、北京三裏屯太古裏西區、張園西區幾大重磅地標型建築的落成开業，又新添了4個地標性商業項目。 最早是在今年3月，太古地產首入西安，落座小雁塔歷史文化區，計劃投資100億人民幣打造西安新地標——第四座太古裏，預計2025年底落成。
03 實話說，盤完之後，豔姐還是有些被震撼到，要知道，盡管進入內地這么多年，但是在去年以前，太古地產在內地的項目大概有： 北京三裏屯太古裏、成都遠洋太古裏、上海興業太古匯、廣州太古匯、北京頤堤港…… 頂多用上兩只手，也足夠數了，幾年一個項目的頻率，可謂相當之佛系。 但可怕的是，幾乎每一個項目，只要不是對當地太不熟悉的人，應該都有所耳聞，真的落地就是新地標。 更可怕的是，如果這么算來，這一年多的時間，太古地產在內地的動作似乎已經不比過去20多年來得少了…… 就算都說如今是港資抄底的最好時機，但是這未免過得也太滋潤了些吧？除了港企共有的低槓杆、慢周轉开發邏輯，豔姐發現太古地產擁有一個非常穩固的基本盤和战略優勢，有些層面是內地房企羨慕不來的，有些是可以學習但內地房企大概很難學會的。 1、強底蕴：200多年歷史“大靠山” 今年，是張園的140周歲，同樣也是太古地產的50周歲。 如今的房企都在謀求做百年企業，而太古地產，不僅自個已經走過了半百，其母公司太古集團甚至： 已經走過2個百年了…… 甚至早在張園誕生的16年前，太古集團就和上海有了深厚的淵源： 1866年，太古集團开啓中國業務初探時，就是在上海起航的，而其“太古”之名也是當時爲了配合中國傳統而生的純正中文名。 太古集團最早是一家小型的進出口公司，經過兩百多年的發展，已經成爲了一個非常多元化的龐大企業，其版圖大致是這樣的：
截自太古集團官網
依托於這樣一家企業，太古地產底蕴之深厚，也可想而知，這種程度的參天大樹，一般房企還真羨慕不來。 2、夠挑剔：非優質城市地標不做 太古地產行政總裁彭國邦曾在接受採訪時分享過未來在城市選擇上的投資原則，主要有兩條： 首選“頂流”——一线和新一线城市，尤其是大灣區的城市以及已經有成功經驗的北、上、廣，會加強投資。 備選“潛力股”——零售基礎比較強的城市。 去年以來，加上首進的深圳、西安、海南三亞，以及此前就已進入的北京、上海、廣州、成都，滿打滿算，太古地產才布局了7個城市，除了擁有強勁零售基礎的海南三亞，都是一线城市或者的足夠優秀且有特色的新一线城市，還都是在最優越的地段。 優質城市優質地段本就站在了巨人肩膀上，再有一個成熟優秀的开發運營商，不想做成地標都難，而這種資產，也是最能抵御市場風險的。 這種战略定力實話說是在過去二三十年間“唯規模論”的內地房企非常難達到的境界。但反觀大部分港資房企，經歷過香港樓市的腥風血雨後，他們看內地市場眼裏是沒有“規模”的，开發周期長、變現慢也不是問題，因爲他們的每一筆投資都非常簡單直接：要將其變成最優質的長期資產。 所以像太古地產的战略布局中，有一點也始終明晰：寧缺毋濫。 3、夠專一：战略聚焦，幾乎純商業探索 在太古地產，還有個非常鮮明的特徵，那就是其在內地的發展模式非常專一，幾乎是純商業探索，或者說專注於以零售爲主導的探索模式。 而在太古地產的計劃中，內地500億港元的投資目標也很明確，預備去用來發展大約5個有一定規模的商業項目。 要知道，港資在內地的开發，雖然都熱衷於做超大型綜合體地標，但是都或多或少會涉及住宅开發，比如瑞安，瑞虹新城和上海新天地都有非常大體量的住宅項目。 然而一個非常讓人匪夷所思的事是，除了前段時間剛剛籤了合作意向書的前灘太古匯，在太古地產已經完成正式籤約的項目中： 西安太古裏是太古地產進入內地以來，第一個也是目前唯一一個擁有住宅業態的項目，太古地產也將這個項目中獻上內地住宅开發的首秀。 不過，在今年籤了合作意向書的前灘太古匯中，也將會有一定體量的住宅，這似乎意味着太古地產終究還是沒能逃過住宅“吸金”的誘惑。 但是豔姐翻閱了其行政總裁彭國邦的部分採訪，卻發現太古地產依舊非常堅定： 住宅項目如果有可能可以發展，但會是作爲綜合發展項目的一個部分而存在。 說白了，住宅在太古地產的內地版圖中，在以後的很長一段時間裏，也頂多能起到錦上添花的效用。 但是另一個問題又來了，住宅可以做爲商業的配套而存在，太古地產過去應該有很多順理成章做住宅的機會，爲何直到現在才在內地初探？是因爲沒有經驗嗎？ 但現實是，除了內地，中國香港、美國、越南、泰國、新加坡、印度尼西亞……太古地產都塑造了很多廣受好評的高端豪宅。 之所以內地成爲了那個意外，豔姐猜測2點原因。 一是要打出差異化、並聚焦優勢領域。 會打造優質住宅的本土开發商本就已經足夠多了，與其去搶奪不確定性的市場，不如堅定做好战略聚焦，只做自己最具備優勢的零售商業——直到今天，內地高端商業市場的依舊是被太古地產等港資所引領。真正由內地房企自個兒打造的商業地標，少之又少。 二是因爲在這樣一個充滿不確定性的市場，只有這樣可以長期發展的業態，才是足夠確定的。 所以據說，過去太古地產也拒絕了很多住宅开發的機會，豔姐猜測，若非足夠打動太古地產的西安太古裏中自帶有住宅屬性，內地市場還不知道何時才能看到太古地產的住宅風採。 結語張園的探索在太古地產是相當罕見的輕資產模式，在此之前，太古地產的內地業務中，也僅有一個北京三裏屯太古裏西區同樣採用了輕資產模式。 在一向熱衷於重資產模式拓展業務的太古地產，似乎是未來將發力輕資產的信號。但事實卻並非如此。 熟悉上海的人應該知道，上海的興業太古匯同樣在南京西路，甚至就在張園的對面，並且，興業太古匯的原型大中裏同樣是歷史長達百年的大型石庫門建築群。
所以太古地產躬身入局張園，很大程度上也是因爲能夠和興業太古匯形成合力。 而三裏屯太古裏西區的輕資產參與，同樣是因爲可以加大原有三裏屯太古裏的規模，增強勢能。
簡單來說： 做輕資產，不過是因爲能夠對原有的重資產項目起到強化作用。 而未來，太古地產如果再次布局輕資產，大概率也會是因爲這個原因。 上述這些都是太古地產官方對外表明的態度。
這大概是豔姐看過的战略定力最強的一家房企，堅定地抵御了外界的很多誘惑，只朝着自己的既定目標而去。就像今年，50周歲的太古地產擬定的那個志慶主題一樣： “創流不息”(ORIGINAL. ALWAYS.) 在這樣一家企業，百年，大概也真的只是時間問題。
本文參考資料、圖片來源：
上海靜安、上海發布、上海張園、太古地產、上海交大文化遺產保護中心等
主編：張豔 責編：Nanako -往期精彩推薦-
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標題：上海再添世界級地標：140歲張園回歸！背後這家港企最近“王炸”頻出...
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