近日，“中介一哥”貝殼找房發布2022年三季報顯示：

三季度營收176億元，同比下降2.8%；淨利潤7.23億元，同比扭虧爲盈。這也是2021年三季度以來，貝殼首次實現盈利。

值得注意的是，從今年整體業績來看，貝殼的處境仍不樂觀。

2022年前三季度，貝殼找房實現營收439.22億元，同比下滑30%；淨虧損17.63億元，同比大幅下滑。

樓市下行周期，貝殼的轉型之路仍充滿變數。

壹

貝殼三季度總營收下滑，卻能扭虧爲盈，主要靠大力“節流”。

三季度其總交易額爲7371億元，同比下降11.3%。其中存量房總交易額爲4490億元，同比增加18.7%；新房總交易額爲2615億元，同比下降36.2%；家裝家居總交易額爲20億元，2021年同期僅6600萬元；新興業務及其他的總交易額爲247億元，同比下降41.7%。

對於總交易額下滑，貝殼稱主要由於部分地區再出現新冠疫情對市場恢復帶來擾動，而許多开發商依然面臨流動性壓力和交房壓力，導致新房交易市場持續低迷，降幅部分被存量房交易市場尤其是一线城市的恢復所抵消。

疫情反復、樓市低迷，這是不爭事實，貝殼能在此背景下逆勢扭虧，核心在於裁員、關店。

財報顯示，截至2022年9月30日，貝殼旗下門店數量爲41398家，同比減少23.3%；活躍門店數量爲39713家，同比減少19.7%。

同期，貝殼旗下經紀人數量爲402630名，同比減少21.9%；活躍經紀人數量爲372718名，同比減少20.4%。

此外，三季度貝殼研發費用爲5億元，同比下滑51.2%，主要由於研發人數減少，人力成本及股份支付薪酬費用減少。

經紀人和門店數量普遍縮減20%、研發縮減50%，最終讓貝殼緩了口氣。

三季度，其營業成本從去年的153億元下滑16.3%至128億元，運營費用從去年的52億元下滑29.9%至35億元。

相比之下，毛利率達到27.0%，去年同期僅有15.2%。

值得注意的是，對於毛利率上升，貝殼認爲主要由於貢獻利潤率較高的存量房業務收入佔比提升，而存量房業務貢獻利潤率提高又因爲鏈家經紀人的固定薪酬成本減少。

總結來看，貝殼三季度扭虧爲盈，是建立在裁員、關店、縮減研發、降低或取消經紀人底薪等基礎上。

至於貝殼裁員，在過去一年已上演多次。

2021年10月，貝殼被傳將上海分布的研發、金融、品牌等部門進行優化。

2022年3月，貝殼被傳針對二手和新房交易服務事業群員工優化10%；

2022年5月，貝殼再傳出“啓動新一輪裁員”消息，此次裁員涉及產研、運營、中後台等，大部分員工拿到的賠償金額爲N＋1。

接連數次裁員傳聞，與其業績惡化有直接關系。

貳

從2018年成立到美股上市，貝殼一直順風順水。

轉型互聯網开放平台，全力打擊假房源，2020年總交易額突破3.5萬億元，名副其實的中介一哥。

2020年8月，貝殼赴美上市，頂着中國房產中介龍頭的光環，股價一路飆漲，市值最高時曾突破900億美元，笑傲行業。

回歸到業績上，卻顯得骨感。

2017—2021年，在國家“房住不炒”基調下，樓市調控政策不斷趨嚴，限購、收緊信貸、二手房指導價等措施輪番上陣，力壓房價虛火。

政策壓頂，貝殼作爲中介平台業績自然不好。

數據顯示，2017年—2019年貝殼分別淨虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，2020年短暫實現全年盈利後，2021年繼續回歸虧損。

2021年，貝殼還遭受多次重創：創始人左暉離世，股價暴跌70%，市值蒸發4000多億元。

比股價暴跌更危險的是，今年4月貝殼被美國證券交易委員會（SEC）列入“預摘牌名單”，若無法在今年5月12日前向SEC提交證據，證明不具備被摘牌條件，那貝殼可能被列入“確定摘牌名單”。

正因美股有被退市風險，貝殼才選擇回港雙重上市。

左暉離世的第一年，貝殼經歷着重重危機。正如CFO徐濤所稱“2021年的感受是前所未有的難”。

2021年中國樓市持續遇冷，上半年廣州、深圳等地二手房指導價政策發布，下半年信貸收緊，全國市場步入冷清。

全國百強房企2021年銷售額，則出現10年來首次下滑，排名前五房企中，碧桂園、萬科、中國恆大全年銷售額分別下滑4%、11%、36%。

2021年三季度—2022年二季度，貝殼陷入長達4個季度的持續虧損，分別虧損17.65億元、9.3億元、6.18億元、18.68億元。

2022年，全國樓市繼續惡化，即使全年享受各項政策呵護，比如“調整限購、縮短限售年限、調整公積金貸款額度、發放購房補貼、降低首付比例、降低房貸利率”等一系列救市政策，表現還是很拉跨。

數據顯示，1—10月份，全國房地產商品房銷售額爲10.88萬億元，同比下降26.1%。

行業下行期，貝殼作爲頭部房產中介平台，也無法开源，只能從節流上做文章。

穩增長之年，樓市再度被寄予厚望，結果差強人意，基本是被政策從ICU救出，想要重回高歌猛進的勢頭已無可能。

所以對2022年四季度業績展望，貝殼也很保守，預計淨收入爲145億元—150億元，同比下滑15.7—18.5%。

在更遠的未來，房企和中介行業都需轉型升級。 以貝殼爲代表的中介行業，終將走向拼服務與口碑的成熟期。

貝殼去年提出“一體兩翼”战略，即二手房和新房交易服務爲“一體”，整裝大家居事業群與普惠居住事業群爲“兩翼”。

遺憾的是，目前兩翼新業務並未成型。

2022年前三季度，貝殼新房業務、存量房業務分別實現營收203.69億元，188.43億元，在總營收佔比分別爲46.38%，42.9%。

相比之下，家裝家居業務僅實現營收29.53億元，在總營收佔比6.72%。

主業見頂，新業務進展緩慢，貝殼短期內難言走出困境。

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