近日，證監會消息稱，將恢復上市房企和涉房上市公司再融資，明確支持和放开了房地產企業的重組上市和再融資需求，房企融資渠道再次拓寬。

至此，房地產市場圍繞信貸、債券、股權“三箭齊發”，充分說明“救市先救企”，政府對於支持房地產市場平穩健康發展的態度十分清晰。

在“穩”字背景下，房地產行業政策面明朗，後續市場空間改善預期將逐步好轉，物業管理板塊也有望同步受益，迎來估值修復。密集的政策利好刺激下，地產全產業鏈普遍上漲。港股內地物管股板塊持續走高，世茂服務、融創服務等多家物管企業股價也迎來反彈。

數據來源：富途牛牛

1、地產政策頻出帶來邊際改善，物管行業同步受益

物業管理作爲從房地產行業延伸出來的“下遊”產業，與房企存在着緊密的聯系。

從政策導向來看，連續且明確的政策利好信號不僅提振了房地產行業信心，也是穩住了物業管理行業的基本盤。

此次證監會在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。

措施從需求側和供給側兩端同時發力，在不會直接增加房企的負債規模的同時，也依然可以爲房企融資提供充足的渠道。

值得一提的是，由於房地產行業的金融屬性較強，過去股權融資通道常年處於關閉狀態。本次“第三支箭”的落地是自2018年時隔四年以來再度重啓股權融資，極大的彰顯出政府在穩主體政策上的決心。

另外，保交付作爲促進房地產市場平穩健康發展的重要基礎，措施中明確的提到了融資的資金用途用於政策支持的房地產業務，能夠較大的緩解房企保交樓壓力以及流動性風險。

因此，隨着政策不斷落地獲得實質性進展，預計各房企將如期交付更多樓盤，物業管理企業的在管規模也將受益增長。

回到投資視角而言，在穩增長政策從預期到落地的過程中，房地產行業生態加速重塑，產業鏈中各細分領域的投資機會也在逐步顯現。

其中，物業管理行業輕資產的商業模式決定了其負債率低，且有持續穩定的現金流，整體的經營風險要小於房企，或更具備長期投資價值。板塊反彈之際，一些在前期行業下行時依舊保持穩健發展的優質公司已經开始嶄露頭角。

2、“物業+生活”模式，增添持續發展確定性

站在當下，物業管理行業已進入快速發展期。許多物企开始尋求新的商業模式，構築差異化競爭優勢，以保證自身可持續發展。

以世茂服務爲例，作爲中國領先的綜合物業管理及社區生活服務提供商，世茂服務積極探索“物業服務+生活服務”商業模式，不斷升級服務內容夯實業內領頭地位。

據悉，憑借着行業領先的服務能力、綜合業態的布局能力等優勢，世茂服務榮獲“2022中國物業服務企業綜合實力500強TOP7”等多個頭銜，廣泛獲得業內認可和業主支持。

一方面，物業管理服務作爲世茂服務的基石，能夠在爲公司帶來穩定現金流的同時，還使其在面臨外部市場不確定時保持較高的抗風險能力。

策略上，世茂服務持續外拓並擴大在管面積，從住宅的單一業態向學校、醫院、辦公樓、產業園等多元業態綜合拓展，目前已經建立起多種細分賽道領域的物業服務體系，構建出強大且完善的生態系統。

從數據上來看，上半年世茂服務的物業管理服務收入約爲23.42億元，同比增長16.3%；在管建築面積達2.56億平方米，同比增長46.2%。

另一方面，在消費升級的背景下，服務行業升級已是必然趨勢，生活服務作爲世茂服務的增長極，更能滿足業主個性化的生活需求。

目前，世茂服務的生活服務廣泛涵蓋社區資產管理服務、智慧場景解決方案、校園增值服務、車位資產運營服務、美居服務、新零售服務、養老服務等多個業務，多維度布局打造公司業績增長動能。

其中，世茂服務也在主動探索“物業+養老”的模式。去年，公司收購的椿熙堂如今已經覆蓋長三角地區包括上海、南京等在內的多個發達城市，目前旗下共計運營325個小區養老服務站點，10個養老服務機構和50個居家長護險定點服務網點，服務約20萬老年人。

總的來說，前期在地產行業下行時，世茂服務在保持穩健經營的同時，還在不斷探索新的商業生態和業務機會。不僅體現出公司穿越周期的可持續發展能力，也是爲後續資本市場表現改善奠定堅實基礎。

3、小結

隨着政策利好持續釋放，極大的提振了房地產全產業鏈信心，市場邊際开始回暖，景氣度持續上升。

疊加政策紅利和資本賦能，產業鏈中世茂服務這類穩健發展且優質的物業管理公司有望走出獨立行情，完成估值回歸。$世茂服務(HK00873)$

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