今年4月時，華潤置地曾進行過一輪組織架構調整，核心是對城市公司進行合並，將華東大區整合爲6大城市公司。

近期，這家央企又有大動作，對多個城市負責人之間的換防和調整，並對部分城市公司進行整合。

具體如下：

華東大區蘇州公司總經理邱中桂調任置地總部工程管理部總經理，蘇州公司由原無錫項目總經理張勇接管；

華西大區蘭州總經理遲海調任華南大區廣西公司總經理，蘭州總經理由原大連公司工程總馬國棟接管；

東北大區長春總經理馮偉調任華南大區福建公司總經理，同時福建與廈門公司合並；

東北大區長春公司與哈爾濱公司合並，由原哈爾濱總經理李榮勇擔任長春總經理。

據華潤置地官網披露，其七大區下屬的分公司也由去年的40個調整爲目前的32個。

圖片來源：華潤置地官網

自2019年以來，房企都在頻繁對總部區域和城市進行組織架構的優化和調整。

相較於以往的分久必合合久必分的民企來講，頭部地產國央企的組織架構還是極爲穩定的。但是近一年多來，包括保利、招商、中海等在內，具備較高市場化程度的頭部央企們也都順應時勢進行了不小的調整，華潤的調整動作也算在情理之中。

事實上，從去年开始，華潤就重新明確了各級組織定位，強調按照“總部做專、大區做精、城市做實”的模式，推動管理扁平化、極強授權力度，來增強組織效率，今年的幾次動作算是對這個模式的延續和進一步落實。

華潤置地總部及子公司/事業部/專業公司架構

圖片來源：華潤置地官網

值得注意的是，在近一年多來的行業深度調整期中，除了直接的組織和內部高量級人才的調整，這家頭部央企也有了諸多新變化。

1、人才招聘端：外部招聘比重放大

都說央企重內部提拔、輕外部招聘，但今時不同往日，央企們對待外部招聘的態度也發生了近乎180度的大轉彎。

去年年底开始，華潤就啓動了“置勝計劃”，前後幾期相繼從萬科、龍湖、旭輝、融創、中海等主流企業引入了營銷總、投資總、設計總、項目總等優質人才，並提出善於打硬仗，具備攻堅克難經歷的需求口號，截止目前來看顯然是非常成功的。

可以發現，如今的華潤比過往要來得更开放包容與市場化，對於擁有TOP房企背景的人來說，也有了更多機遇。

2、融資端：進一步拓寬渠道、資產輕量化

10月底至11月16日期間，大半個月內，華潤接連出讓了包括北京清河萬象匯項目公司在內的多個子公司股權，“賣賣賣”的狀態也一度讓人懷疑華潤是不是也缺錢了？

但事實上，這算是華潤融資的新手段。

所謂的“賣賣賣”大多都是爲了將項目作爲底層資產，做類REITs資產證券化的必要手段。

今年10月時，華潤也曾成功發行了市場上第一單10年期的CMBS“石家莊萬象城資產支持專項計劃”，同樣也是以商業項目爲底層資產，並以物業未來收入來還本付息。

可以看出，在商業賽道上，華潤在內地房企中還是處於相當領先的地位，甚至已經可以通過這一類資產進一步拓寬融資渠道。

而更深層次來看，這是華潤在進一步探索商業地產的輕資產轉型，爲存量商業項目提供了新的退出渠道。

顯而易見，雖同樣處在行業深度調整期，但作爲央企的華潤，展現出的面貌卻是在持續向好的。

3、投資端：霸榜拿地，強勢進軍香港市場

今年華潤賣資產的消息之所以引起了很多人的關注，另一層面在於：今年的華潤，在土拍市場上實在是太猛了！

據中指院統計，1-11月，華潤非常強勢地霸榜了一衆拿地相關榜單，權益拿地金額、權益拿地面積、全口徑新增貨值、權益新增貨值，均位列第一。

前11月，華潤實現了權益銷售額1736.7億元，按819億元的權益拿地金額算，拿地銷售比約47%。

去年，華潤置地新獲取項目61個，權益拿地金額約989億元、權益銷售額約2174億元，拿地銷售比爲45.5%。

均超過了40%的紅线。

不難看出，近兩年來，華潤置地在土拍市場上展現了不同以往的姿態，殺伐果決，甚至是在踩着紅线拿地補倉，可見其對於規模和市場佔位或許還有一定的訴求。

值得注意的是，華潤還在今年10月同恆基地產、嘉華國際、新世界發展、信德集團四家港資籤訂了《战略合作》，將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處於粵港澳大灣區的項目，商討及研究共同合作發展之可行性，以增加雙方在內地和香港的相關業務投資和影響力。

換句話說，在去年9月28日正式成立香港平台公司後，華潤正式就進一步拓展香港市場吹響了號角。

不過直到去年10月中旬，這家央企在港的項目一只手都能數過來，成功獲取的住宅項目、加上當時還在跟進的兩個在途項目，也一共只有5個。

所以華潤一次性牽手四家港資也算是一個战略思維的轉變，尋求同優質企業之間的合作共贏。

4、銷售端：

上述這些向好變化的反面，是華潤在銷售端有所有承壓。

2022年上半年，華潤置地實現合同銷售金額1210.4億，同比下降26.6%；銷售面積587萬平方米，同比下降39%。

這樣的銷售表現，是2017年以來的最低位。

同樣出現疲軟的還有華潤置地的利潤水平。

今年上半年華潤置地實現淨利潤126.8億元，同比下降18.6%；實現歸母淨利潤106億元，同比下降19.2%；毛利潤196.4億元，同比下降15%。

此外，華潤置地的毛利率、淨利率和歸母淨利率均處於低位。

這實則是全行業的共性問題。有不少國央企的朋友在近期“三支箭”齊射後告訴豔姐，事實上，現在大部分企業融資的需求並不那么強烈，除了股權融資等，類似信貸开放形式大於意義，大家更多的不是沒錢借，而是銷售端跟不上，C端需求不足才是當下最爲嚴峻的問題。

而華潤也不可避免地收到了行業深度調整期的影響，但這也是它必須面臨的一個課題，或許也正是因爲銷售端的承壓變化，才進一步促使了華潤近年來的其他調整動作。

結語：

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。

一個行業不管興衰，總有失意者，亦會有得意者。即便是在更傾向於一榮俱榮、一損俱損的地產行業，因爲那不會消亡的10萬億市場，也總有人能夠笑到最後。

往年，我們常常感嘆，國央企規矩太多，不如民企來得开放靈活，雖然穩健，卻少了些向上發展的活力。

但事實證明，優質的國央企也在被時代裹挾着前進，不斷發展進化，也在不斷主動變革、塑造一個更开放向上的組織。

而不管未來的地產格局如何，像華潤這樣“逆勢之下的變革者們”，都勢必會擁有一席之地。

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