熬過周期底部，才能享受到新政策的紅利。

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作者 | 國勝 編輯 | 小白
近期，房地產行業先後迎來了信貸、債券、私募股權“三只箭”，回暖跡象明顯，地產股在11月實現大漲。房地產交易行業也將從中受益。 （來源：） 11月30日，居住產業數字化服務平台貝殼（BEKE.N，02423.HK）發布三季度業績：總交易額7371億元，同比下降11.3%，環比上升15.3%；淨收入176億元，同比微降2.8%。 雖然還沒有體現出新政策的影響，貝殼三季度176億元的收入已超出此前指引的165億-170億，體現了貝殼在逆境中的韌性，也體現出公司“一體兩翼”战略迎來收獲期。

（上海疫情中貝殼經紀人爲風控小區居民分揀蔬菜）

“兩翼”業務實現大幅增長

去年，貝殼董事長彭永東提出“一體兩翼”的战略布局，“兩翼”分別是整裝大家居事業群與惠居事業群。三季度，“兩翼”業務表現優異。 其中，家裝家居業務實現收入18億元，可比口徑比去年同期增長超過40%，環比增長34%。 貝殼家裝家居的業務模式是B2B2C。 8月19日，貝殼旗下聖都家裝“一心一億”整裝聯盟發布會在杭州啓動，由聖都家裝聯合方太、奧普（603551.SH）、顧家（603816.SH）等17家品牌，以聖都平台爲載體進行合作。 “一心一億”聯盟旨在解決新時期家裝業務中環節多、流程長、不確定性高的痛點，聯盟以提升銷售額和提供更具性價比的產品和服務爲目標，助推實現聖都、材料商、客戶的三方共贏。 在C端，貝殼的經紀人隊伍开始積極主動向客戶做家裝服務的推介和陪看，旗下整裝品牌被窩家裝正在逐漸收獲消費者的認可。被窩家裝實現了城市層面7至8月單月合同額破億和單季度盈虧平衡兩項成就，並成爲北京領先的整裝服務品牌。 貝殼在房產交易行業積累多年的技術和經驗也在家裝賽道得到了有效利用。 比如公司的智能工地業務，利用貝刻工地攝像頭等技術將裝修現場復刻成虛擬三維空間，再結合AI識別、线上巡檢等，有效杜絕了各種安全隱患、提高了工地整潔度。客戶還可以實時觀看或者查看當日施工結束後的混剪視頻，了解裝修的過程。 三季度，公司新興業務及其他的收入同比增長45.8%，達到8億元。 經過持續的迭代發展，貝殼租房已經形成了租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構托管服務、投資共建房源等由輕到重的各類產品和服務。 在集中式公寓領域，貝殼旗下新青年公寓致力於爲城市年輕人提供從一張牀到一間房的多種類型房源，自今年2月在上海落地以來，截至6月底項目總量已經達到2979套。 公司重點發力的是分散式公寓。基於多年市場經驗公司推出了“貝殼省心租”（分散式房屋租賃托管服務），這是一種不對業主的托管房源進行額外裝修或重新裝配的服務。 “省心租”利用品牌和規模優勢爲業主和租客解決了租金穩定性、租後不省心等問題，而且摒棄了靠二房東喫差價的盈利模式，而是鎖定了溢價率。 截至三季度末，貝殼租房業務的籤約口徑在管房源量超過8.5萬間，環比增長100%。其中，“省心租”在管規模突破5萬套，環比增長近70%，並已經進入13個城市。

降本增效，提升房產經紀人價值感

在“一體”業務中，貝殼最讓人印象深刻的無疑是經營層面的降本增效。截至三季度末，公司活躍門店數量3.97萬家，同比減少19.7%，環比僅減少3.4%；連接活躍經紀人37.27萬名，同比減少20.4%，環比僅減少2.0%。 在居住服務行業由“規模發展”轉向“高質量發展”的趨勢下，貝殼有效留存優質產能，門店和經紀人結構不斷改善。今年二季度與一季度相比，從業時間超過3年的經紀人數量佔比提高了10%，店均和人均效益也在提高。 在留存的經紀人中，貝殼努力幫助其實現職業化發展路徑，提高長期福祉。 根據貝殼今年進行的兩次對全國8萬多名平台經紀人的調研顯示，經紀人對職業的認可度不斷提高。 三季度，公司存量房淨收入同比增長16.6%至72億元。新房方面，9月份公司的“快傭”策略收入佔比已經達到34%，三季度國有房企銷售佔比從37%提高至42%，幫助公司提高了回款能力，前期已計提壞账的部分账款也得到回收。

財務穩健，兼顧股東和社會價值

在財務上，風雲君還注意到，貝殼已經連續四個季度實現經營活動現金流淨流入，其中三季度淨流入20億元。這是經營穩健的積極信號。 截至三季度末，公司账上現金及現金等價物、受限資金、短期投資合計達到575億，比去年底增加了2.5%。與此同時，公司的短期借款僅有6個億，租賃負債的流動部分不到44個億。 公司流動性不存在任何問題。 9月1日，貝殼還开啓了一項回購計劃，到明年9月底將回購不超過10億美元的股票。截至9月底，公司已經回購了約330萬份美國存托憑證（ADS）。 （來源：） 除了爲股東創造價值外，貝殼還積極創造社會價值。公司將門店打造成爲城市和社區的補給站，爭做“社區好鄰居”。 在上半年的上海疫情中，上海鏈家超3000名經紀人走進1854個社區作爲志愿者，服務超過5萬戶家庭，貢獻了超5.7萬小時的公益服務。 今年8月重慶爆發山火，貝殼在當地的三位經紀人自發投入救火。 此外，貝殼打造的公益項目“我來教您用手機”走入第四個年頭。截至今年10月底，該項目已經走進全國55個城市，組織手機公益課堂4513個，累計开展手機課超過1.5萬節，服務老人超50萬人次。 8月，貝殼公益“我來教您用手機”團隊獲得了《哈佛商業評論》中文版和北京外企人力資源服務有限公司（FESCO）聯合評出的高能團隊獎之特殊貢獻獎。 凡事預則立，不預則廢。在這一輪的地產下行周期中，貝殼管理層面對市場調整堅決採取一系列風險控制、成本管理及效率提升措施，引導公司渡過了市場周期底部。 在地產行業反彈的曙光到來前，公司業績體現了此前一系列舉措的成效，營收超預期的同時，“兩翼”業務實現大幅增長。 與此同時，公司的現金流和財務狀況非常健康，並於9月份开始了爲期一年不超過10億美元的股票回購計劃。而且公司員工積極參與抗疫、救災等活動，爭做社區好鄰居，更是爲社會創造了價值。 免責聲明：本報告（文章）是基於上市公司的公衆公司屬性、以上市公司根據其法定義務公开披露的信息（包括但不限於臨時公告、定期報告和官方互動平台等）爲核心依據的獨立第三方研究；市值風雲力求報告（文章）所載內容及觀點客觀公正，但不保證其准確性、完整性、及時性等；本報告（文章）中的信息或所表述的意見不構成任何投資建議，市值風雲不對因使用本報告所採取的任何行動承擔任何責任。

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