地產的春天可能比預想中來得更早。

今年碧桂園半年度業績會時，碧桂園總裁莫斌還說“明年6月或可恢復”。但12月2號碧桂園的月度管理會議上，楊國強一錘定音：“地產的曙光已經顯現。”

預期的變化，可能需要長達數月，但也可能發生在短短幾天。

此前對拐點的到來仍顯謹慎的市場，隨着監管支持融資的“第三支箭”加速放出，並在久旱的房企中迅速起效，而开朗許多。

自11月28日證監會發布房地產行業股權融資方面調整優化措施以來，房企融資的意愿空前強烈。

《鳳凰WEEKLY地產》初步統計，一周多的時間裏，A股已經有世茂股份、萬科、華夏幸福、格力地產、招商蛇口、華發股份、嘉凱城、金科股份、綠地控股等共17家上市房企或涉房企業，發布再融資計劃。

除了陸家嘴、格力地產、招商蛇口籌劃資產重組，其余大多數是向多個特定投資人定增。

上周末萬科和機構的一場小範圍溝通會上，董祕朱旭表示希望做成監管落地融資的第一單。根據流傳出的簡要會議記錄，朱旭稱此爲“追求速度方案”，選擇比較簡單的直接增發，不需要找資產包。

內房股也沒有闲着，趁着這股“東風”，碧桂園、建發國際集團公告配股計劃。碧桂園已是今年第三次配股，加上今年7月和11月的配股，股權融資淨額共計約114億港元。

更意味深長的是，萬科朱旭在上周末的溝通會上表示：“重新开始重視开發業務並積極獲取土地。”

政策的紅利潮中，龍頭企業已經在准備搶跑了。

一掃陰霾

監管的意圖在金融“16條”發布時，已經很明確：親自上陣指導金融機構怎么爲房地產紓困，涵蓋需求端（居民）和供給端（房地產企業和建築企業）融資需求，既有應對購房者的貸款展期，還有延長房地產貸款集中度管理政策過渡期，甚至還有對房企發債進行信用支持。

“這是自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來，政策力度最大、措施最爲具體的一次。”中國首席經濟學家論壇研究院院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成稱。

不過，比起資本市場的歡欣鼓舞，开發商們面對金融“16條”，以及之後放开的銀行保函置換預售金，態度普遍是比較冷靜的。

有多名主流开發商的內部人士對《鳳凰WEEKLY地產》表示，這些融資方式想做成並沒有那么容易。例如中債增需要資質好的抵押物，銀行开保函不僅挑客戶，還可能需要全額存款。

“第一支箭”銀行信貸融資打开，“第二支箭”債券融資支持，都不如“第三支箭”重啓股權融資來得激動人心。

最直接的原因是，股權融資來的錢是不用還本付息的。換句話說，股權融資不會直接增加房企負債規模。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，“第三支箭”相比“第一第二支箭”具有獨特優勢。而這支箭的加速發出，在國泰君安看來，是“超預期”的。

這樣的超預期，讓銷售額排行全國第一和第二的碧桂園和萬科，都按捺不住欣喜。

第三支箭正式宣布幾天後，12月2日碧桂園的內部會議上，碧桂園董事局主席楊國強對全體員工說：“地產的曙光已經顯現。”

圖爲碧桂園董事局主席楊國強

這樣的表態，比半年前樂觀了許多。今年8月的半年度業績會上，碧桂園總裁莫斌說，預算已經做到了明年的6月，並預測大概率到明年6月才能恢復到健康發展的階段。

碧桂園的內部會議後兩天，萬科在北京內部交流會的會議紀要流出，僅僅是文字，也能讀出字裏行間撥雲見日般的开朗。“這次交流首先釋放一個非常積極的信號，开始改頭換面。”朱旭對機構稱，“股權融資方案出來的話，還需要和市場有新一輪的溝通。”

龍頭搶跑

樂觀的同時，中國房地產行業的兩大巨頭似乎已經做好了起跑的准備。

從去年下半年开始，碧桂園就調整了投資策略和投資強度，今年上半年僅拿了9個項目，權益地價約61億元。

而截至今年上半年，碧桂園手上的可動用現金余額約1479.8億元，其中受限制現金僅244.9億元。再加上今年三次配股而來的114億港元，碧桂園的“子彈”是不少的。

碧桂園也許正在伺機而動。

“新形勢下要積極努力想辦法提升市場佔有率。要用發展的眼光看待問題，以前做不到的，今天有可能做到。今天做不到的，以後也有可能做到。”楊國強在內部會議上如此表態。

從收縮投資到提升市場佔有率，可以明顯看出碧桂園的心態轉向。

萬科也站在了起跑线上。

朱旭在和機構的溝通會上透露：重新开始重視开發業務並積極獲取土地。朱旭介紹，近日上海區域首席合夥人、主做开發業務的張海升任公司聯席總裁，就是表明萬科現在开始要主動拿地；對住宅开發業務也不像之前的收縮發展，需要有一個健康正向的增長。

12月2日，萬科在內部發文宣布張海、朱保全出任聯席總裁，張海是萬科开發經營本部的負責人，朱保全是萬科物業“萬物雲”的董事長。有業內人士分析，萬科一向不是“因人設崗”，而是“因事設崗”，聯席總裁模式有助於萬科從組織上形成更強的統籌力。

萬科在溝通會上沒有把話說得太滿。朱旭沒有表明正向增長的規模，僅透露可能有代建和小股操盤，不會完全通過純开發規模去完成。

之所以這么果斷地重啓積極拿地，萬科有自己的預測。朱旭稱，積極拿地不需要等到股權融資做完才开始，因爲萬科覺得後期需求端的政策可能出得會比較多。

“對需求端的政策非常樂觀，後面可能會有很多現在沒有的工具：按揭抵各種費用、首付比例的降低、限購的取消等。”流傳出的會議記錄顯示。

各大主流研究機構也持有類似的判斷，國信證券認爲：“後續不排除有更多供給端、需求端的政策同時出台。”平安證券稱：“我們認爲短期行業主要挑战將由信用端逐步轉移到需求端，預計需求端政策有望進一步寬松。”

“回顧歷史，行業在受到股權融資放开的政策刺激後，也會同時迎來較大幅度的上漲。”東吳證券在最新的報告中稱。

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標題：碧桂園內部會稱“曙光已現”，萬科提“重新重視开發業務”，地產拐點加速到來？

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