$中梁控股(HK|02772)$  11月13日，中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股”，2772.HK）發布公告稱，鑑於所處的行業經營環境及融資日益惡化，加之銷售下跌、預售資金監管愈加嚴格，公司可用於支付境外債務的資金持續受壓，預期不會在寬限期內支付2023年4月票據I及2023年4月票據II的到期應付利息。

同時，中梁控股在公告中表示，已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，以確保公平對待所有境外債權人，並立即尋求境外債務的全面解決方案。預期境外的債務問題短期內對公司整體境內業務經營不會產生重大影響。

目前，中梁控股已聘請國泰君安國際擔任財務顧問，盛德律師事務所擔任法律顧問，協助其與境外債權人進行透明的對話，共同探討一切可行方案，尋求全面解決現有困難的方法，以確保公司的長遠未來，維護所有持份者的權益。

中梁控股表示，面對行業困境，公司目前正採取措施全力保交樓、穩經營及維護境內融資，爲所有持份者保存價值。

實際上，今年以來，房地產行業環境持續惡化，房企融資遇阻，銷售持續下行，在這種背景下，中梁控股一直堅持保交付和穩經營兩手抓。

在交付方面，據了解，今年前10月，中梁控股已累計交付近50000套房。在經營層面，今年以來，中梁控股的融資性現金流持續流出，截至9月30日，公司未經審核的有息負債總額已由去年底的401.8億元壓降至285.8億元。同時，中梁控股一直全面履行其所有境外債務的還款義務，自去年7月起，已累計向境外債權人支付利息和本金超過12億美元。截至11月13日，中梁控股境外債務未償還本金共計11.81億美元。

接下來，中梁控股表示會採取措施加快銷售及現金回款，提高經營效率、控制風險、節約成本。中梁控股期待與境外債務持有人交流和合作，呼籲他們給予耐心、理解和支持，與公司一起共同尋求全面的境外債務解決方案，克服行業困難。

另據從市場上獲悉，中債信用增進公司已將包括龍湖集團、新城控股和美的置業在內的开發商列爲首批受益於“第二支箭”計劃的發行人。同爲民營房企陣營的中梁控股也正有意積極申請，希冀在未來獲得發債融資。

保交付 前10月交付近50000套

在保交付的大勢下，住房作爲生活中最大的“安全感”來源，客戶對於交付品質要求也愈加嚴苛。10月，中梁控股在成都、西安、濱州、溫州、貴港等地多個項目迎來盛大交付，在過去的10個月，中梁控股已累計交付近50000套房，爲無數個家庭开啓了美好生活的新篇章。

今年上半年，中梁控股就將保交付置於公司經營战略的發展首位，堅決貫徹“保交樓、穩民生”。爲此，從年初开始，中梁控股專門制作了保交付的專題片，在月度高管會、周一高管學習會上循環播放，強化大家的意識。另外，中梁控股還專門召开保交付的專題會，以月度爲單位，進行區域復盤，爲保交付提供支持和保障。

爲保證交付品質，中梁控股狠抓項目質量管理，面向所有工程項目採用全周期管理措施，以嚴苛的施工工藝、工程標准及工序等舉措，爲品質保駕護航。

不僅要提升產品品質，提升交付力也是提升服務力。

爲此，中梁控股全心升級“薈心服務”體系，在置業、交付、入住、生活的每一個場景，爲業主提供360全周期的服務。

當前行業大環境下，“保交樓”爲市場健康發展的主旋律。“高質量交樓”是民生所需，也是企業以初心與使命爲客戶兌現幸福的承諾。

隨着大衆對美好生活追求的不斷升級，業主在置業過程中更傾向於“看得見、摸得着”的品質體驗。爲此，中梁控股通過樣板先行、工地开放等舉措，打造“先驗房後收房”的交付理念，同時，通過真實性、落地性和直觀性的“所見即所得”實景樣板展示，打造薈心交付力，讓業主安心等待，放心收房。

中梁控股在交付中，還特別設置高級管理層陪驗環節，意在聽取業主意見、提升交付體驗。不僅如此，中梁控股推出極具公司特色的尊崇服務體驗，讓業主收房更有儀式感、歸家更愉悅。

得益於突出的交付力，中梁控股獲評樂居財經2022年樓盤交付滿意度典範企業。

步入第四季度，中梁控股也表示，將繼續以薈心交付爲支點，推動高質量交付，提升薈心服務品質，爲業主購房、交付、入住全程護航，以品質家園贏得業主的信任和口碑。

促銷售 連續三月環比增長

除了保品質、保交付，中梁控股還在狠抓銷售。

在中梁控股管理層看來，“等靠要”是沒有出路的，房企還是要基於自身的經營端進行改善。

今年以來，房地產市場持續疲弱，房企銷售整體復蘇力度較弱。從中指院發布的數據來看，前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。

雖然房企整體銷售恢復乏力，但中梁控股銷售端在逐步回暖。

11月3日，中梁控股發布10月未經審核營運業績。數據顯示，今年前10月，中梁控股累計合約銷售金額爲約人民幣576億元，累計合約銷售面積約558.4萬平方米。10月單月，中梁控股實現合約銷售金額約55億元，雖然同比仍處於下跌態勢，但環比增長幅度超過20%。值得注意的是，自8月起，中梁控股已經連續三個月實現銷售環比增長。據其內部人士透露，公司回款與銷售比達到85%以上，一定程度上保證了公司現金流穩定。

償債務 境內公开債清零境外推進整體重組

在業內，中梁控股是“平衡術”做的較好的房企，所謂平衡指的就是現金流與債務的平衡。

目前，由於房企融資渠道被堵，疊加市場下行、銷售不暢，不少房企短期資金壓力較大，到期債務無法兌付導致行業違約現象頻繁發生。

相比這些公开市場違約的房企，中梁控股選擇對債務進行主動管理。

在境外債方面，今年4月，中梁控股宣布對旗下兩筆分別於5月和7月到期的美元債券進行交換展期，兩筆舊債券實際平均展期期限爲1.4年，交換條件爲1%現金激勵。此外，彼時中梁控股還將一筆於2022年8月到期的私募美元債成功展期至2023年。

今年以來，房地產行業情緒與經營、融資環境持續惡化。民營房企融資持續減少，多宗房企負面信貸事件爆發，加上從嚴的疫情管控措施影響需求，購房者情緒持續低迷，房地產銷售普遍下跌。在這樣的背景下，中梁控股做出了暫停支付境外債的決定，選擇將有限的資源傾斜於保交付和穩經營。

在境內債務方面，11月7日，中梁控股披露已按期完成“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支持專項計劃”的全部本金及預期收益兌付和分配。在該筆債券兌付完成後，中梁控股境內公开債務全部“清零”。

在民營房企流動性普遍緊張的當下，中梁控股在財務層面也保持了相對穩健。

從中期報告數據來看，上半年，中梁嚴控槓杆，有息債務總額減少至人民幣307億元，降幅達到24%；淨負債率24.4%，有息債務總額和淨資產負債率在國內房企中處於較低水平；現金短債比保持1倍以上，在房企因流動性緊張而導致現金指標惡化的背景下，中梁控股“三道紅线”各項指標持續優化，繼續保持在“黃檔”。

2022年即將結束，在剩下的時間裏，中梁控股也表示將會繼續堅持底线原則，保交付和穩經營兩手抓，既要想方設法銷售去化、獲得回款，以增厚現金流，同時也要不斷提升交付力，爲更多業主兌現幸福承諾。

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