貝殼幾多“挑战”與“難” 拐點何時來?
1年前


烈火出真金,危機亦是契機!


作者:赤耳

編輯:王文

風品:司廷

來源:銠財——銠財研究院


沒有一個冬天不可跨越。


隨着近期防疫政策調整,以及地產業“三只箭”落實,房企迎來一波估值反彈。


12月13日,貝殼控股回購約13.5萬股ADS(美國存托股份),回購價14.4-15.4美元。自12月2日以來,這輪回購已耗資超1231萬美元。


快馬加鞭、提振內外信心之意濃鬱。


01

“省”出利潤 可否持續?

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不努力也不行了。


剛剛發布的三季報,讓外界不乏觀望情緒:


2022三季度,貝殼營收176億元,同比下降2.8%;淨利7.23億元,同比扭虧爲盈,也是2021年三季度以來首次盈利。


可喜可賀,然營收下滑卻能扭虧,如何做到的?


“這是實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果。”貝殼執行董事兼首席財務官徐濤解釋。


換言之,主要靠大力“節流”:


早在2021年10月,貝殼就被傳將上海分布的研發、金融、品牌等部門進行優化;進入2022年,又傳出針對二手和新房交易服務事業群員工優化10%;以及“啓動新一輪裁員”等消息。對此,貝殼曾予以澄清。


不過財報顯示,截至2022年9月30日,貝殼旗下門店數量爲41398家,同比減少23.3%;活躍門店數量爲39713家,同比減少19.7%。旗下經紀人量402630名,同比減少21.9%;活躍經紀人量372718名,同比減少20.4%。


三季度研發費5億元,同比下滑51.2%,主要由於研發人數減少,人力成本及股份支付薪酬費用減少。


一番努力,最終讓貝殼緩了口氣。三季度營業成本從去年153億元下滑16.3%至128億元,運營費從去年的52億元下滑29.9%至35億元。毛利率從 15.2% 提到今年三季度的 27%。


對於毛利率上升,貝殼認爲主要由於貢獻利潤率較高的存量房業務收入佔比提升,而存量房業務貢獻利潤率提高又因鏈家經紀人的固定薪酬成本減少。


即上述扭虧,主要得益企業瘦身收縮,而非真正核心盈利能力改善。那么,一旦重啓擴張進擊,淨利怎么走尤未可知。這種成本壓縮只能是一時之計,長期依賴將不利企業長遠战略布局、可持續發展,即也有邊際效應、雙刃效應。


已有衍生“代價”:三季度總交易額7371億元,同比下降11.3%。其中存量房總交易額4490億元,同比增加18.7%;新房總交易額2615億元,同比下降36.2%。好在家裝家居總交易額達到20億元,2021年同期僅6600萬元,但新興業務及其他的總交易額247億元,同比下降41.7%。


拉長到2022前三季,貝殼營收439.22億元,同比下滑30%;淨虧17.63億元,同比下滑534.74%。


貝殼聯合創始人、董事長兼CEO彭永東預計,即便市場復蘇,從業者回流也有限,未來幾個季度裏,貝殼的門店和經理人數量會保持相對穩定。


所言不虛,上升到行業視角,房地產已告別黃金期。新房銷售、存量房交易仍在低位盤整。“蛋糕”縮小、存量深耕中,即便市場回暖,貝殼來自房產交易的收入也很難回到前幾年盛況。


顯然,貝殼依然在寒冬渡劫。想要真正走出困境,節流之外更要开源。


02

“中介第一股”滑落

幾多“挑战”幾多“難”

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貝殼,曾經代表了房地產互聯網的創新和可能,這是其受到資本熱捧的重要邏輯。


從2018年成立到美股上市,貝殼一直順風順水。


尤其2020年,堪稱高光時刻。這一年,通過轉型互聯網开放平台,全力打擊假房源,貝殼總交易額突破3.5萬億元,坐穩房產中介一哥。當年8月13日,貝殼在紐交所成功敲鐘。頭頂“中介第一股”光環,市值一度突破900億美元。


上市前的溝通會上,面對貝殼模式是否已跑通的問題,創始人左暉稱,“目前貝殼完成了從0到1,還不算完全跑通。”


梳理核心業務模式,即房屋交易平台、ACN模式,通過聚攏更多業內經紀人,利用產業互聯網思維,提升开單效率,獲取更多收益。


高峰時,貝殼平台連接的經紀門店量超5萬家,經紀人超50萬,達到全國總量的四分之一。而左暉目標是,未來擴展到10萬家門店、100萬經紀人。


可謂攜風帶雨、氣吞山河。然過去一年,貝殼平台鏈接的經紀人量降超10萬,門店數量也銳減超萬家。


2021年5月,左暉突然去世,對貝殼帶來當頭一棒。各方嘆息惋惜之余,也在審視貝殼下一步的方向。


平心而論,貝殼也意識到了行業聚集風險、業務單一依賴隱憂, 新帥彭永東強調 “回款安全度大於傭金費率”,運營重點开始更多向家裝、租賃業務傾斜。


然即使拋开跨界難度,這個轉型過程非一蹴而就。時至今日,貝殼收入和盈利模式仍主要來自於傭金和渠道費/分成,2022年前三季,來自平台服務費的收入只有47.1億,佔總體營收只有10.72%。


行業分析師郝瑞表示,掀开互聯網外衣,貝殼仍是一家勞動密集型的中介公司。傭金和渠道費的過多依賴,讓其一度門店快速擴張,但除了規模效應更要警惕規模風險。一定意義上說,上述裁員關店縮費,是貝殼在爲過去大舉激進擴張埋單。


業績說話。2017年—2019年貝殼分別淨虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元,2020年盈利,2021年再次虧損。今年三季度扭虧,但之前連續四季度虧損,前三季虧額仍同比大增。


股價表現也不光鮮,截止美東2022年12月14日,貝殼收盤價14.4美元,相比2020年底的79.4美元,累計縮水超8成;相比20美元的發行價也下跌約三成。


尷尬滑落之下,今年4月,貝殼曾被美國證券交易委員會(SEC)列入“預摘牌名單”。雖最終有驚無險,潛在隱憂還是讓貝殼選擇回港雙重上市。不過從股價看,港股表現也較一般,一度跌破30.85港元發行價,截止12月15日收盤價36.45港元。


種種壓力,也讓高管層負重前行。在業績會和財務報告上,“難”、“挑战”,成爲彭永東高頻詞。接過左暉大旗,這位新掌舵人擔子不算輕。


03

可喜漲勢 規模佔比仍弱

與時間賽跑

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屬於貝殼的拐點何時來?


辦法總比困難多,但方向遠比努力更重要。


2021年11月,貝殼宣布“一體兩翼”战略方針,“一體”是房產交易業務,“兩翼”指家裝業務和租賃(新興)業務。


實際上,意識到行業變化的貝殼許久前就已籌謀轉型。


據媒體報道,2015年6月,左暉和萬科集團高級副總裁劉肖在星巴克喝咖啡時,兩人對合作家裝業務“一拍即合”,當年7月萬科和鏈家宣布正式合作,共同成立“萬鏈家裝”進入家裝業。


不過,五年後萬科選擇退出,萬鏈並入貝殼旗下家居服務平台——被窩家裝,貝殼开始全面進入家裝領域。


2021年7月,貝殼宣布擬耗資80億元收購聖都家裝。2022年4月正式完成收購,貝殼擁有聖都100%已發行和流通的股權。


對於跨界家居家裝,彭永東將其形容爲“翻越第二座山”。


在其看來,在中國居住服務市場,家裝市場與曾被數字化改造的存量房交易市場較相似,空間巨大、高度分散,長期以來盡管保持相對高速的增長態勢,但用戶體驗還存較大提升空間,亟待用產業互聯網的“重”度思維“重”做一次。


不止說說而已,除了重資收購聖都,爲了打开市場,貝殼搭建了業務聯動規則,店東可在向裝修業務導流的客戶籤約後五天內收到傭金,可謂誠意滿滿、亦顯顛覆決心。


2022第三季,貝殼家裝家居完成籤約合同額近20億元,同比提升超60%。貢獻業務收入18億元,同比增長超過40%。


這在行業普遍低迷的大環境下,算得逆勢上揚,成績單拿的出手。


另一翼租房業務,期內包括租房在內的新興業務及其他收入8億元,同比增長45.8%。截至三季度末,貝殼租房業務籤約口徑在管房源量超8.5萬間,環比增長100%。


無需贅言,面對行業逆風,貝殼在努力培養第二增長曲线,成長勢頭令人欣慰。


只是,相比主業,“兩翼”經營規模還是太小了,合計對總收入的貢獻只佔14%。而作爲跨界者,想要在強敵環伺的賽道更進一步、建立規模優勢,阻力挑战也不可小視。


比如家裝市場極度分散,且強專業強體驗,口碑沉澱、產業鏈夯實、產品力打磨都非一蹴而就,需要持續時間蓄力。租賃市場更是長周期、重投入,品控之外還有警惕槓杆風險,急不得。


問題是,看看上述業績股價,貝殼最需要的也是時間。伴隨股價下滑,一些此前陪伴貝殼多年的資本已陸續撤出,如孫正義清倉了貝殼股票,高瓴資本減持1.7%至3.3%。


不禁疑問,貝殼未來前景如何?成長見頂了么?新故事有多少吸引力?


04

懷揣兩個利器 拐點野望

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所幸,貝殼並非躺平。內外提振,一直在路上。


2022年5月31日,貝殼宣布擬設立一項股份回購計劃,將在12個月內回購最高10億美元的ADS(美國存托憑證)。


也是今年5月,創始人左暉去世一周年之際,彭永東發文感慨:“之於行業、團隊,老左就像一把大傘,遭遇烏雲壓頂有他遮蔽風雨。這一年,我們獨自面對每一次的‘難’。”


但敢於做難而正確的事情,一直是大衆對於貝殼的印象。


的確,大事難事面前,信心比黃金更重要,方向比努力更關鍵。從上述表現看,貝殼、彭永東至少目前仍緊握這兩個核心利器。那么,翻盤反轉也就不缺可能。


君不見,行業曙光已越發明亮。


11月28日,證監會決定,恢復上市房企和涉房上市公司再融資。由此,支持房地產融資的“三支箭”全部落地,市場預期有望逐步改善。而最先受益的往往是行業龍頭。消息次日貝殼-W漲超12%。


而更早前的“金融16條”提到,支持各地在全國政策基礎上,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。


貝殼研究院高級分析師唐瑄指出,上述文件沒有限定在首套住房,在支持剛性和改善性住房需求的背景下,未來二套房貸首付、利率有望進一步降低,利好改善需求釋放。


換言之,貝殼已熬過了最艱難時期。


不過,供給端政策改善,市場信心修復,傳導至需求端仍要時間。貝殼預計,第四季淨收入介於145億元至150億元,同比下降約15.7%至18.5% 。


整體看,貝殼仍在轉型升級、收入結構優化、核心競爭力提升的關鍵時期。能否穿越周期、迎來價值新拐點,仍要打個問號。


靠什么破題呢?


三季度財報時,彭永東曾表示,“向內看,這是源於貝殼這一群人所形成的組織文化,對科技向善、品質服務、極致運營有着不可動搖的堅持,讓我們獲得了消費者和服務者的肯定。向外看,這更是源於我們國民經濟的堅實基礎,源於我們每一個小家對‘美好居住’的渴望,所累聚的中國居住領域的巨大需求。”


字斟句酌,答案或許就在其中。


烈火出真金。對於真正優秀企業、企業家而言,危機是一種考驗,也是更上一層樓的機會。


會是貝殼、彭永東么?


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