2022年，被視作是“冰山”撞上房地產行業的一年。

“預計2022年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這和2013年、2014年和2015年的規模差不多，也可以說回到了10年前。”2022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演講中表示，十年來高歌猛進的地產行業一朝回到十年前。

根據克而瑞數據顯示，行業百強房企銷售額同比降幅超40%。TOP10房企大洗牌，金地、綠城、建發新入圍，恆大、融創、綠地跌落，華潤、保利、中海、招商、龍湖排名更進一步。

在這個“冰山”季，身處地產行業，誰都無法獨善其身，但應對法則不盡相同。有的徹底“躺平”，任由債務違約；有的高喊“保交樓”，掙扎在生死线；有的逆市狂攬土地，劍走偏鋒；有的緊衣縮食，煎熬過冬。

然而，最明智之舉莫過於預見“冰山”，並提前應對，才能淡定避开冰山。

第三增長曲线

時刻保持靈敏的危機嗅覺，似乎是優質房企自帶的氣質。

2021年2月，房地產危機尚未發生時，龍湖內部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發出工資，能不能還得起債？

在更早之前，龍湖義無反顧地自持商業，每年把一部分利潤投入到回報周期長、佔用資金多的商業項目上，而不是衝到三四五六线城市，做大規模，擴大影響力。那時，龍湖被作爲反面典型，直指“保守”、“錯失战機”。

面對質疑，龍湖“風物長宜放眼量”地順勢推出“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的战略，後來升級爲“空間即服務”，把進軍高能級城市和經營性業務提升到公司战略級別。

那時，“冰山”遠在天際，物業之外，龍湖埋下了“第三增長曲线”的種子。2022年，這顆種子變成參天大樹，全年龍湖經營性收入達到234億元，其中投資性物業租金收入爲119億元。龍湖經營性收入創歷史新高，同比增長24%，在這個行業“冬天”實屬難得。

截至目前，龍湖商業已开業商場超過70座，冠寓开業房間數超過11萬間，物業服務持續外拓，並在寫字樓服務、智慧物業服務等細分領域建立起核心競爭優勢，上述經營性業務爲龍湖貢獻穩定的現金流，保持公司充足的流動性，以此應對銷售下滑帶來的行業衝擊。

2022年8月，龍湖推出智慧營造品牌——龍湖龍智造，爲客戶提供前期策劃、方案施工圖BIM設計、开發管理、城市數字孿生、總包EPC、智慧城市解決方案等六大產品服務模塊。

龍湖在“冬天”裏又埋下另一個顆種子。

優化債務結構，量入爲出

種下希望的業務種子，需要長期的眼光與決斷。

債務管控同樣需要考慮長遠，並且能耐心堅持下來，才能在風險來臨的時候，不至於慌亂無措，給自己留足轉圜的余地。在財務管控上，龍湖是出了名的自律。

這源於龍湖進入房地產之前所做的功課，一封廣爲流傳的龍湖內部信中提到，公司在進入房地產不久，就研究了國外許多房地產公司的沒落，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產與資金密不可分，但過度借貸和承擔過高的利息，一定會讓企業“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個規矩：借錢，但不借“貴”的錢。

這條規矩的結果是，龍湖融資成本一直保持低位運行，還有不斷下降的趨勢。2022年中報顯示，龍湖平均借貸成本進一步降低至3.99%，跟大多數有國資背景的地產公司持平。

用“三道紅线”來衡量，龍湖連續六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團淨負債率爲55%，現金短債比達到4.07倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.09倍）。

在行業“寒冬”裏，龍湖還在持續提高公司債務安全度，包括提前贖回3億美元優先票據，提前償還總額高達85.5億港元的銀團貸，至此，2023年內，龍湖已無到期美金債，提前掃清還債的壓力，變短債爲長債，債務結構始終維持在高安全线之上的水平。

還債之外，龍湖還在持續拿地，爲未來儲存土地。受益於長期積攢的口碑與產品力，龍湖地產开發業務的銷售額一直保持頭部水平，2022年，龍湖累計銷售額超過2015.9億元。銷售資金的進账，給了龍湖參與土拍的底氣。

龍湖集團董事長陳序平曾在2022年中期業績會上表示：“高槓杆企業出清後，土地市場的玩家減少，上半年我們獲取的17宗土地的溢價率只有5%，一半是零溢價獲取。未來，我們會繼續聚焦高能級城市。”

2022年，龍湖集團在土拍市場中共計摘得34幅地塊，總建築面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二线高能級城市，權益地價近300億元。跟2021年相比，龍湖拿地的城市從44個縮減到15個，資金流向高能級城市傾斜。

龍湖一邊優化債務結構，一邊在“冬天”積蓄土地，量入爲出，維持安全與發展的平衡，既不冒進，又不至於太過保守而浪費行業機會。

高信用評級，拓寬融資渠道

2022年尾聲，支持房地產的政策一波接着一波，行業回歸健康軌道指日可待。

12月中旬，國務院副總理劉鶴重提“房地產是國民經濟支柱產業”，從地方到中央陸續出台多輪房地產放松政策，且力度與頻次逐漸加強。

行業邊際回暖近在眼前，而率先嘗到政策甜頭的均是優質企業，他們共同的特質是擁有高信用評級。

龍湖在行業最艱難的時候，依舊保持穩定的償還債務節奏。截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成爲少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

因爲高信用評級，龍湖多次獲得監管機構和六大行的“小紅花”。2022年5月，龍湖集團被監管機構選定爲“示範房企”，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資。

8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司爲該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

11月，龍湖獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，並由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。同樣在11月，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成战略合作並籤署協議，龍湖得以繼萬科之後成爲行業第二家與六大國有商業銀行均籤署战略協議的房企。

12月，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功爲龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模爲7億元，已於12月9日實現提款。至此，繼央行“第二支箭“之後，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

獲得多個首單，龍湖在境內的融資渠道得到極大的拓展。龍湖憑借穩定的收入和安全的債務結構，獲得較高的信用評級，從而進一步增強公司的融資能力，資金形成正向閉環，成爲平安度過“冬天”最暖的一把火。

東吳證券認爲，歷經“冰山”季，房地產行業已經進入到了全新的發展階段，由高速發展向高質量發展轉變、由“強者恆強”向“穩者恆強”轉變。$龍湖集團(HK|00960)$

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