唏噓！苦苦煎熬了一年多的時代中國$時代中國控股(HK|01233)$，最終卻還是走到了“暴雷”的地步。

12月30日，時代中國發布公告，稱自2021年下半年以來，中國物業市場的合同銷售及流動資金狀況轉差，集團未能不受此趨勢所影響；由於集團的整體資金緊張，無法公平支付整體的離岸債務，集團預期暫停支付其離岸債務的款項。

作爲粵系房企之一，時代中國又被稱爲廣州的“舊改王”，此前憑借着多次參與舊改項目而逐漸壯大；不過，早在前兩年，市場就已經傳出了時代中國資金鏈緊張的相關消息，而在去年4月，時代中國更是因爲公开發文想要“退掉”20億舊改項目而被投資者熱議。

根據最新的數據顯示，目前時代中國的總負債高達1422億，龐大的債務無疑是壓在其肩上的一座“大山”；此外，在銷售數據方面，時代中國前11個月的累計合同銷售382.01億元，同比下降55.8%，持續惡化的經營狀況對時代中國而言也是一大壓力。

從當下的種種跡象來看，如今的時代中國已經陷入困境，停止支付離岸債務或許只是开始，這個被譽爲廣州“舊改王”的房企，未來需要面對的困難或許還有很多。

廣州“舊改王”的過去

想要了解時代中國這家房企，那就必須從廣州的“舊改”說起。

2007年，作爲廣州首個舊城改造項目的獵德村开始拆遷；3年後，改造建設工程完成，獵德村完成了“舊改”，隨着一個又一個獵德村民搖身變成千萬富豪，巨大的造富效應讓廣州“舊改”成爲了香餑餑，而時代中國也正是從那一年开始入局廣州的“舊改”項目。

2010年，時代中國介入廣州黃埔區紅衛村的舊改，不過相比於獵德、琶洲等“發達區域”，黃埔紅衛村並未受到太大的關注；兩年後，時代中國又並購了經營城中村轉租業務的廣州至德，雖然也同樣沒有掀起太大的浪花，但卻成爲了時代中國加速參與“舊改”的开始。

和被譽爲深圳“舊改王”的佳兆業不同，時代中國參與“舊改”會先和當地村集體打好關系，而後雙方結成“聯合體”，然後向政府申請獲得舊改資格，這種“自下而上”的方法讓時代中國規避了很多的政治風險，也是其能成爲廣州“舊改王”的關鍵。

2020年，廣州开始加速推動城市更新，計劃3年內推進83座城中村、5年內完成183座城中村改造。作爲廣州“舊改王”，時代中國在那幾年參與了不少的舊改項目。

根據數據顯示，從2017年到2021年，時代中國每年累計擁有舊改數量分別爲68個、80個、120個、160個和135個，五年翻了一倍，目前數量僅次於佳兆業的201個，當然，這些項目已經不只是在廣州，還有佛山、深圳、東莞、中山、珠海等多個城市。

隨着參與的舊改項目越來越多，時代中國的體量也迅速膨脹。2020年，時代中國的銷售額來到了1003億，成功突破千億銷售大關，成爲了千億房企中的一員。

不過，正當大家以爲時代中國能繼續“高歌猛進”的時候，沒想到這卻已經是其最巔峰的時刻。來到2021年，隨着國內地產行業开始走下坡路，時代中國的銷售額也下滑到了956億元，再度跌出了千億銷售額的大關。

“暴雷”早有端倪

2022年12月30，時代中國發布公告，主動官宣“暴雷”。

在這份“暴雷”公告中，時代中國聲稱自2021年下半年以來，中國物業市場的合同銷售及流動資金狀況轉差，集團未能不受此趨勢所影響；由於集團的整體資金緊張，無法公平支付整體的離岸債務，集團預期暫停支付其離岸債務的款項。

“熬”到最後一天才官宣，時代中國的暴雷多少令人感到些許唏噓，但其實在很早之前，市場就已經傳出了時代中國資金鏈緊張的相關消息，而到了去年4月之後，隨着時代中國公开發文想要退掉20億的“舊改”項目，其暴雷就已有端倪。

時間拉回到7個多月之前，當時市場流傳出了一封時代中國的“求助信”，信中內容主要提到了時代中國計劃退出廣州裕豐圍村等8個舊改項目，同時懇請當地政府支持協調退回多個項目的舊改履約保證金和前期投入資金，共計21.48億元。

雖然這封“求助信”一度引發熱議，但接下來是否收到退款卻並沒有下文。

而對於時代中國想要退出舊改這件事，業內人士此前分析想要拿回資金並不容易，因爲時代中國舊改項目主要是开發商與村集體籤約，資金投向的是舊改村，而非政府，公益性也正是因爲拿不回資金的緣故，最終時代中國才會發出“求助信”。

很顯然，其實當時的時代中國就已經深陷困境，而拿不回“退款”，則成爲了時代中國“暴雷”的導火索，最終導致了時代中國“暴雷”的發生。

從目前來看，時代中國的處境並不樂觀。先撇开已經決定停止支付的離岸債務不談，從財報來看，時代中國的總負債高達1422億，資產負債率達到了77.31%。

而在這些債務中，時代中國的流動負債爲1042億，其中應付貿易款項及票據爲109.8億，計息銀行及其他借款及應付利息爲164.2億，兩項合計已經超過了270億，而其現金及現金等價物卻僅有56.42億，兩者差距頗大。

很顯然，除了離岸債務之外，時代中國自身同樣也背負着巨大的債務壓力。

“舊改王”將走向何方？

作爲廣州的“舊改王”，在時代中國暴雷之後，很多人聯想到了深圳“舊改王”佳兆業。

在陷入流動性危機之後，深圳“舊改王”佳兆業第一時間把深圳18個項目擺上貨架，總貨值約818億元，其中不少是舊改項目；而在經過5個月的洽談後，近期佳兆業終於等來“白衣騎士”招商蛇口和長城資產，資金緊張的情況得以緩解。

那么，對於時代中國而言，其又能否像佳兆業那樣成功自救呢？答案顯然沒有那么容易。

就項目而言，佳兆業的舊改項目主要來自深圳，很多都是優質的低成本項目，轉手相對容易；而時代中國的舊改項目雖然多來自廣州，但很多卻都是廣州的郊區，如從化、增城等等，還有部分的舊改項目是來自佛山、珠海等城市，轉手難度頗大。

此外，由於近年來房地產行業越來越不景氣，許多的房企都有轉讓舊改項目的打算，去年以來，寶能、奧園、恆大、升龍、雪松控股均有退出或減持舊改項目動作，而有能力接手舊改項目的只有央企、國企，可以說是“僧多粥少”的局面。

作爲廣州的“舊改王”，時代中國若想脫手舊改項目，則需要和其他的房企相競爭，但時代中國本來的體量就不算大，想要和其他大型房企競爭，難度可見一斑。

從種種跡象來看，當下的時代中國想要脫困難度非常大；面對巨額的負債以及持續惡化的經營狀況，停止支付離岸債務或許只是开始，其未來需要面對的困難或許還有很多。

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