一天之內，公募行業“雙喜臨門”，兩只爆款基金成爲市場焦點。

1月9日晚間，2022年首單REIT基金——嘉實京東倉儲基礎設施披露認購結果。公告顯示，战略投資者、網下投資者和公衆投資者總認購份額204.37億份，認購價格爲3.514元/份，因此本基金最終發行累計吸引了近720億元資金參與。

雖然REITs“上新”的節奏加快，但市場追逐的熱情持續火熱，新品爆款頻出。有業內人士分析，目前公募REITs產品均如期完成分紅，對投資者具備吸引力。且REITs底層資產滿足優質投資標的要求；與股票相比，REITs具有一定抗跌屬性，受投資偏好穩健的投資者青睞。未來，保險和偏好長久期產品的銀行理財子或將越來越多地把REITs納入投資組合。

京東與嘉實基金的“跨界”之作，也是首只民企倉儲物流公募REIT——嘉實京東倉儲基礎設施披露認購申請確認比例結果的公告。

該基金認購分爲战略配售、網下認購以及公衆認購三個部分。

战略配售方面，截至2023年1月6日,《發售公告》中披露的32家战略投資者皆已根據战略配售協議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額並全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量爲3.50億份，佔基金發售份額總數的比例爲70%。

據公告披露，本次募集的战略配售基金份額與《發售公告》中披露的擬募集的战略配售基金份額一致，即战略投資者有效認購申請確認比例爲100%。

網下認購方面，截至2023年1月6日，《發售公告》中披露的69家網下投資者管理的192個有效報價配售對象已按照《發售公告》的要求進行了網下認購並全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量爲103.7億份。

據公告披露，募集期間，網下投資者有效認購申請份額總額超過《發售公告》披露的擬向網下投資者發售的基金份額數量，本基金對有效認購且足額繳款的網下投資者及其管理的有效配售對象 的認購申請採用“全程比例配售”的原則予以部分確認。本基金網下投資者配售比例爲1.01256546%。

公衆認購方面，截至2023 年1月5日，公衆投資者的有效認購基金份額數量爲 97.17億份

據公告披露，募集期間，本基金公衆投資者的有效認購申請份額總額超過《發售公告》披露的擬向公衆投資者發售的基金份額數量，基金管理人對公衆投資者的認購申請採用“全程比例配售” 的原則予以部分確認。根據本基金登記結算機構業務規則，本基金2023年1月5日（公衆投資者募集期）公衆投資者配售比例爲0.46397260%，這意味着投資者認購一萬元僅能獲配46元。  

據了解，基金發行當日便提前結束募集並進行比例配售。從發售情況來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT面向公衆投資者募集總額爲0.45億份，認購價格爲3.514元/份，公衆認購金額超341億元。從配售比例來看，最終公衆發售配售比例爲0.46%。從战略配售、網下認購以及公衆認購三個部分綜合測算，而本基金最終發行累計吸引了近720億元資金參與。

此外，1月9日盤後，中庚基金發布公告稱，決定提前結束中庚港股通價值18個月封閉股票基金的募集，據記者獲悉，截至1月9日15時左右，該基金的募資規模接近首募上限20億元，一日之內誕生兩只“日光基”，2023年公募行業开門之作頗爲亮眼。

有業內人士分析，基金的認購火爆現象充分顯示投資者對該產品投資價值的認可。嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產爲京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標准倉庫，招募說明書顯示各項目歷史運營情況良好，近三年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經營性淨現金流爲正，疫情期間也未發生減租、免租情況，現金流穩定，市場風險更低。

具體來看，重慶項目所在的重慶市經濟發展迅速，項目的建造品質較好，區位位於物流集聚區，租金單價與周邊可比物業相近，資產價值爲6.24億元，由於2016年2月建造之初成本較低，因此當前市場價值較高。武漢項目所在地武漢市呈現全面恢復、快速增長、質效提升、穩中向好態勢，極大提升了物流行業景氣度，截至去年上半年項目評估價值較账面價值增值幅度高達130.91%。

廊坊項目雖運營不滿三年，但符合發行條件，廊坊市屬於環京主要物流節點城市，憑借天然的區位優勢承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，成爲了地區性物流中心和全國物流節點區域，因而對於倉儲物流尤其是高標倉的需求較爲旺盛。項目京東物流自租的租約長度爲6年，高於業內平均水平的3年，且運營至今出租率爲100%已進入穩定運營階段。

三個項目均可實現長期穩定收益，從需求角度來看，京東物流對於高標倉需求是長期持續的，綜合搬倉成本和業務需求因素，京東物流持續以符合市場價格水平租賃的可能性較高，項目出租率大概率可保持穩定，具備持續運營能力。從所屬行業來看，運輸、倉儲和物流平台管理是物流的三個核心環節，項目公司所持有的倉儲物流基礎設施在物流領域中發揮着關鍵性作用，未來發展空間巨大。

公开資料顯示，該基金擬由王藝軍、魏晨熙、孫磊、張卓共同管理，四人均具有5年以上基礎設施投資管理經驗。其中王藝軍現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部負責人，現兼任國家發展和改革委員會PPP專家庫入庫專家、中國基金業協會資產證券化專業委員會委員。魏晨熙現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部副總監，曾負責基礎設施及不動產項目的證券化、REITs 及私募投資。孫磊擁有貨運物流實業工作經驗，現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部高級經理，曾負責多個城市的基礎設施的運營管理相關工作。張卓擁有物流園運營管理經驗，現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部高級經理。

資料顯示，截止1月9日，我國已有公募REITs 25只，已上市24只，項目涵蓋收費公路、倉儲物流、產業園區、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。其中倉儲物流共有2只，分別爲中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，而從走勢來看，市場無疑對這類資產相當認可，兩只產品上市後分別上漲28.2%與24.19%。

展望2023年，中金基金認爲，在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，公募REITs市場仍將持續擴容。其底層邏輯在於以下三個方面：

第一，價值回歸與價值發現。隨着二級市場情緒理性回歸，公募REITs逐步开始價值回歸與價值發現過程；投資者對REITs項目的認可，有助於資產價值的提升。整體來看，REITs市場表現出與權益、債券市場低相關性的特點，在2022年震蕩行情中表現良好，是具備一定投資價值的資產配置標的之一。

第二、項目分紅帶來更高吸引力。REITs產品具有強制分紅的要求，投資人的收益來源爲投資REITs的資本利得及股息收益；目前公募REITs產品均如期完成分紅，對投資者具備吸引力。

第三、未來投資者多樣性不斷豐富。REITs底層資產滿足優質投資標的要求；與股票相比，REITs具有一定抗跌屬性，受投資偏好穩健的投資者青睞。未來，保險和偏好長久期產品的銀行理財子或將越來越多地把REITs納入投資組合。

而在擴容的同時，市場對於基礎設施REITs產品的認識理解也在不斷深化迭代。無論是首發還是二級市場，不同產品的表現出現了較爲明顯的分化。這體現了投資者對於單個基礎設施資產價值認知不斷清晰完善。未來對於基金管理人的主動管理運營能力及成果的要求將會不斷提高。

平安證券研報指出，REITs後期需要看具體資產類型的基本面修復程度。不同資產類型的貝塔系數不同、收益波動性不同，不同資產之間的基本面修復的股性有一定差異。向後看：受此前疫情影響最大的高速公路、產業園板塊的修復彈性可能相對更大，保障房、倉儲物流這類本身出租率相對較高的板塊次之，能源基礎設施板塊重點關注其盈利的持續性，生態環保板塊當前估值仍不便宜，建議等估值便宜的時候逢低配置。

校對：趙燕

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