記者丨寧曉敏 見習生丨 屠玲

出品丨鰲頭財經（theSankei）

國內房地產市場暖風吹拂，春天似乎要來了。

劉道明實際控制的美好置業（000667.SZ）仍在寒風料峭中蹣跚，一不小心就會摔跟頭。

2022年11月以來，包括萬科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、保利發展（600048.SH）等股價累計漲幅均超過20%，美好置業的漲幅不足10%。

今年1月上旬，美好置業回復深交所關注函，透露出收購美好裝配的無奈之舉。此前，公司宣告0元收購美好裝配曾遭股東反對。

天眼查顯示，2月1日，美好置業收到深交所關注函，要求其說明持續經營能力是否存在重大不確定性，並充分提示相關風險。

美好置業2023年1月31日披露的《2022年度業績預告》顯示，公司預計2022年度虧損11億元至16億元，扣除非經常性損益後的淨利潤預計爲-9.4億元至-13.4億元。深交所上市公司管理一部對此表示關注

美好裝配曾承載着劉道明脫房轉型夢想，美好置業試圖向房屋智造業務轉型。五年過去了，轉型遠未達預期。

可用資金只有0.21億元，有息負債超29億元，持續虧損的美好置業，全控嚴重資不抵債的美好裝配，硬着頭皮將轉型進行下去。這場豪賭，劉道明究竟有多大勝算？

不得不進行的關聯交易

盡管遭到了較強的反對之聲，但劉道明不得不接盤美好裝配。

2022年12月14日晚間，美好置業發布公告稱，擬與關聯方籤訂《股權轉讓協議》，以0元價格受讓美好建築裝配科技有限公司（以下簡稱“美好裝配”）51%股權。交易完成後，美好裝配將成爲公司全資子公司。

公告一出，質疑之聲此起彼伏。本次收購的標的，不僅不是優質資產，反而更像是劣質資產。

數據顯示，美好裝配持續虧損，2017年至2022上半年，其利潤總額分別爲虧損672.88萬元、1.97億元、5.98億元、10.29億元、9.94億元、10.26億元，累計虧損38.51億元。

截至2022年6月末，美好裝配淨資產爲-28.39億元，已嚴重資不抵債，开具的商業承兌匯票有0.95億元逾期未兌付。因生產經營合同糾紛，被無錫、商河、肥西等多地法院強制執行，列爲失信被執行人。

資料顯示，2020年以來美好裝配涉民事案件257起，其中約94%爲被告身份，已被要求執行及財產保全的金額約1.18億元，尚有130余起案件處於民事一審、二審階段。

如此劣質資產，美好置業爲何還要收購，並將其作爲全資子公司？在A股市場上，通常而言，爲了保上市主體，上市公司往往虧損嚴重、短期扭虧無望的“包袱”剝離，美好置業爲何要“傻傻”地繼續“陷”進去？

這恐怕是美好置業不得不進行的一次交易。

美好裝配是美好置業的並公司，美好置業已經深陷美好裝配之中，主要表現爲提供財務資助。

截至 2022 年11 月末，美好置業累計向美好裝配提供財務資助本金42.27億元、累計資金佔用費10.57億元，合計爲52.84 億元。財務本金具體爲，2019年及以前提供13.86億元，2020年至2022年前11個月分別提供19.97億元、7.43億元、1.01億元。

美好裝配成立於2001年，曾是美好置業控股股東美好集團的全資子公司，2017年，美好置業及其關聯方武漢美純向美好裝配增資，二者分別獲得美好裝配49%股權、6%股權，美好集團的持股比降至45%。美好置業與武漢美純結盟，從而實現對美好裝配控股。

對於收購美好裝配剩下的51%股權，美好置業解釋稱，美好裝配發展不及預期，且其他股東方無力繼續投入改善美好裝配的財務指標，如果任其破產清算，將給公司造成較大財務損失。

事實確實如此，如果美好裝配破產清算，美好置業不僅有5.10億元增資款打了水漂，且提供的52.84億元財務資助款也將無法收回。此番0元收購，讓美好裝配續命，就不會形成巨額損失。

做啥啥虧困局短期難破

股東及投資者質疑美好置業收購美好裝配，與美好置業自身難保有關。

2002年起，美好置業一直從事房地產开發業務。2016年，公司籌劃產業轉型，並在2017年，通過增資美好裝配介入裝配式建築領域，實施產業轉型。此時，正是國內房企瘋狂擴張的時刻。

2018年，美好置業开始收縮地產开發業務，聲稱逐步退出傳統房地產業務。與此同時，公司持續加碼裝配式建築，主要是通過增資美好裝配开始。並以此爲平台，瘋狂擴張。

人員和資金可以佐證。2017年底，美好置業合並報表的裝配式建築的員工人數爲329人，2018年底暴增至2713人。到2020年，公司以房屋智造系統爲口徑披露的員工數量爲1893人，佔員工總數的比重爲95.22%。資金方面，公司頻頻向美好裝配提供巨資進行財務資助就是明證。

裝配式建築業務方面，2021年，營業收入爲7.59億元，同比增長21.71%，佔營收的比重爲21.31%。

但裝配式建築業務持續虧損，美好置業不得不處置此前的一些無效投資。公司曾宣布，擬對多個工廠轉讓、退投和拆除。其中，就包括陽邏工廠、臨邑工廠、靜海工廠、寧鄉工廠等。去年，公司已將大塘工廠作價1.2億元轉讓。

除了傳統地產業務轉型至裝配式建築領域外，劉道明還曾推動美好置業進軍現代農業，同樣是大手筆的風格。

2018年5月，美好置業曾公告稱，公司將投資20億元在湖北監利建設生態農業產業園項目。同年7月，美好置業宣布，與湖北洪湖市籤署協議，計劃3年流轉100萬畝稻田，總投資額達80億元。

現代農業的布局以慘敗收場。2018年至2021年連續虧損，累計虧損6.43億元。2021年底，美好置業叫停了現代農業，聚焦以裝配式業務爲主的房屋智造板塊業務。

在兩個行業的轉型均慘敗，讓美好置業陷入困局。一個十分突出的表現是，虧損、缺錢！

2018年开始，美好置業的扣除非經常性損益的淨利潤（以下簡稱“扣非淨利潤”）下降，2018年、2019年分別爲2.42億元、0.61億元，同比下降64.57%、74.97%。2020年至2022年前三季度，分別爲-4.60億元、-24.58億元、-6.09億元，同比下降861.01%、433.72%、8.15%，不到三年虧損35.27億元。

截至2022年11月底，美好置業貨幣資金余額3.76億元，其中可用資金0.21億元（不含監管資金），而有息債務余額29.11億元，財務壓力較大。

去年三季報顯示，截至三季度末，公司資產負債率達88.88%，爲歷史高位。

美好集團也缺錢。2022年11月16日，美好置業披露，美好集團計劃減持所持公司不超2.43%股權，預計套現約8000萬元。目的是，改善自身財務結構、降低負債率。

收購美好裝配堅定推進產業轉型，無異於一場賭博。劉道明的想法是，美好裝配的產業及市場布局已經完成，無需再投入，一旦市場好轉，有望起死回生。不過，即便劉道明的想法成真，也不是一朝一夕能實現，短期內，美好置業的困局依然難以破解。

需要警惕的是，裝配式建築是房地產开發產業鏈的一環，龍頭房企萬科早已推行裝配式建築。未來，市場將更加激烈，如果美好裝配未能抓住機遇，經營及財務狀況持續惡化，劉道明及美好置業深陷其中恐怕難以自拔。

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