行業流動性危機的爆發，使得評級機構對房企普遍作出“下調”動作，而打破這一“冰封”局面的，正是龍湖。

2月9日，標普發布評級報告，維持龍湖集團（00960.HK）的投資級評級，展望上調爲穩定。這是自2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

2021年下半年起，地產行業頻繁遭遇“黑天鵝”事件，多家大型房企出現流動性危機，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調地產公司評級和展望。據了解，一年多的時間裏，百強房企內已有超過半數被下調或撤銷評級，下調次數超過250次。

三大國際評級機構的信用評級，是房企海外融資的重要信用背書，經歷評級下調潮之後，海外融資渠道基本停滯。據CRIC數據顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額爲8241億元，同比減少38%。其中，境外債權融資下降尤爲明顯，同比下降了69%。

基於此種背景，標普上調龍湖展望，釋放出國際評級機構對優質中國房企信心回歸的積極信號，同時也展現出龍湖這一行業優秀“示範生”的身份。

經營性收入韌性上漲

堅守財務自律與安全

無論是始終保持優秀底色的財務基本面，還是一直不驕不躁、保持克制的生意邏輯，龍湖總能數次於一衆同行者中脫穎而出。而這次獲得標普認可，更是公司長期高度自律的表現。

標普認爲，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產开發商採取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者，此外龍湖的經營性收入持續增長，公司資金流動性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調爲穩定。

根據龍湖集團此前披露的數據，2022年，包括龍湖智創生活在內，龍湖集團經營性收入創造歷史新高，達到約250.2億元(含稅)，同比增長25%左右，其中投資性物業租金收入約127.3億元（含稅）。

標普稱，穩定的展望反了龍湖集團將在未來12-24個月內改善其流動性緩衝和資本結構。標普相信，該公司還將採取平衡的運營模式，以保持信用指標與評級一致。

截至2022年上半年末，龍湖已連續六年保持“三道紅线”綠檔，現金短債比4.07，平均账期爲6.28年，一年以內到期的短債佔比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業內的較高水准。

進入2022年下半年，龍湖也始終將財務指標保持在安全线內。據標普統計，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現金（不包括監管账戶的現金）約爲450億至500億元，完全可以覆蓋公司到期的短期債務。

此前，龍湖集團原定於2023年4月到期的3億美元債券被提前贖回，其2023年內已無到期美金債。標普認爲，由於該公司現金回收率超過100%，2022年的經常性收入強勁增長約25%，其非限制性現金仍處於高位。在標普看來，受益於公司強大的銷售回款率，以及經營性收入的強勁增長，這些資金進一步提高了龍湖的財務安全度。

數據顯示，2022年全年，龍湖集團地產开發業務取得高於行業平均水平的成績，累計實現合同銷售額2015.9億元，合同銷售面積1304.7萬平方米。此外克而瑞數據顯示，2022年，龍湖集團挺進房企銷售額TOP10，位列第9位，相比2021年提升了1個位次，並且在全國33個城市入圍當地市場前10，在其中22個城市位居前5，盡顯優秀本色。

標普認爲，龍湖集團審慎的財務管理，將在未來12-24個月內逐步將其槓杆率降至4.0倍以下，預計該公司將持續受益於不斷增長的經營性收入。

值得注意的是，當前龍湖的經營性收入主要由商業投資、租賃住房等運營收入及物業等服務收入組成，已形成开發、運營及服務三大業務曲线。

截至2022年12月，龍湖商業已开業商場超過70座，冠寓开業門店超過11萬家，物業服務持續外拓，並在寫字樓服務、城市服務等細分領域建立起核心競爭優勢。

融資渠道多元通暢

融資成本再創新低

2022年12月，國務院副總理劉鶴再次強調“房地產是國民經濟支柱產業”。在此背景下，中央及地方陸續出台多輪房地產放松政策，更有信貸融資、債務融資和股權融資三支箭齊發，幫助優質房企打开了融資通道。

受益於強大的財務“穩健術”，龍湖多次獲得監管機構和六大行的“小紅花”，先後拿下首筆中債增擔保債權、“第二支箭”首單及“內保外貸”首單。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司爲該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。據了解，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，票面利率僅有3%，創中債增進擔保民營房企債券的新低。

同月，龍湖還分別與六大國有銀行達成战略合作並籤署協議，將在房地產貸款、個人住房按揭貸款、並購貸款、債券承銷與投資、保函、供應鏈融資及結算服務等業務領域進一步加深合作。自此，龍湖也成爲繼萬科後，第二家與全部六大行籤訂战略合作協議的房企，顯示出銀行對龍湖發展的認可與信心。

東吳證券指出，未來市場或將不再“唯規模論”，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企，注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠。而招商證券則表示，龍湖現金流結構穩定，駕馭負債能力較強，經營長期堅持量入爲出，打造出了穿越周期能力。

基於此，2022年12月9日，中國銀行利用境內外市場資源，成功爲龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模爲7億元。中國銀行重慶市分行爲龍湖集團开立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函爲擔保，爲龍湖集團境外企業提供貸款融資。本筆貸款12月9日實現提款，用於滿足龍湖集團的流動性需求。

截至目前，龍湖是國內爲數不多保持着全投資級評級的優質房企。其中穆迪認爲，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性爲Baa2評級提供有力支撐，並能夠爲其提供應對短期波動的緩衝。

1月11日，標普發布報告《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國房地產業復蘇曙光乍現》。報告分析表示，2022年末推出的政策爲行業的危機局面畫上句號，行業將在23年緩慢復蘇。隨着利好政策持續落地，中國房企信用評級有望提升，從而提高境外融資機會，進一步鞏固房地產資金流動性。

對此，聯合資信評級認爲，“長期看，構建房地產行業良性循環將爲行業主要發展方向，房企經營模式可能發生變化，但資源仍將向頭部優質房企集中。”

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