剛回國就掏31億拿地,劉強東要做地產大佬?
1年前

劉強東剛剛“回歸”,就北京土拍市場重拳出擊,風頭甚至蓋過了一衆房企。

來源 | 野馬財經 作者 | 盧泳志 出品 | 投資人說(touzirenshuo)

春節剛過,有網友爆料在首都機場看到京東集團創始人、董事局主席劉強東;

另有消息稱,劉強東陪妻子章澤天生子後就立即回國工作了。

隨後,#劉強東陪妻子生子後立即回國工作#迅速登上熱搜。

 

剛剛回國幾天,劉強東再次出現在公衆面前。

這一次,他的風頭甚至蓋過了一衆房企,成爲北京土拍市場的焦點

 

2月8日,北京2022年五批次集中土拍結束,本次土拍成交6宗地塊,共攬金132.09億元。

其中,備受關注的亦莊新城地塊被京東以31.12億元底價拿下。

該地塊位於亦莊核心區,緊鄰地鐵亦莊线經海路站,周圍不僅有京東集團總部,還有經海產業園、鋒創科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產業園等數十家產業園。

來源:北京樓sir

從地塊文件可以看出,該地塊是一宗混合地塊,既有住宅用地,還有綜合性商業金融服務業、地下社會停車場,並配建一個12班的幼兒園。

整個地塊規劃建築面積19.46萬平方米,其中住宅部分4.98萬平方米,容積率2.5。

按照“7090政策”計算,住宅數量大概有500套左右

 

價格方面,該地塊商品住房的銷售指導價爲5.8萬元/平方米。

而周邊的二手房中,通泰國際公館6萬元/平方米,北京京开壹中心6.7萬元/平方米。

 

有業內人士分析指出,該地塊在土地市場公开出讓,拿地後建設商品住房銷售需要公开开盤銷售。

不過,由於住宅價格偏低、套數不多,也有可能在京東內部消化。

01

京東的地產往事

實際上,在地產行業最輝煌的時候,劉強東就已經准備分一杯羹了。

2017年,京東成立房地產事業部,宣布進軍房地產領域。

當時京東在全國擁有不少土地,但大多用於建設物流倉庫。

當時,外界猜測京東要進軍地產开發,但京東卻想通過互聯網路线切入房地產,搭建一個线上服務平台,5年內實現流量、交易量雙料冠軍。

從結果可以看到,京東的线上平台沒能做成,最終還是走上了快遞公司切入房地產的產業拿地路线。

2012年1月,京東以2.95億元競得亦莊一宗約4.5萬平方米的地塊。

該地塊後建成京東新總部大樓,並於2015年8月正式啓用。

之後,京東开始在亦莊區域深耕。

2017年8月,京東以38.5億元摘得一宗位於京東新總部大廈西側的土地,佔地面積約6.6萬平方米。

不到一年後,2018年6月,京東再次以18.3億元摘得一宗位於亦莊的商業辦公地塊,該地塊緊鄰京東總部大廈,地塊面積約3.3萬平方米。  
經過了短暫的蟄伏,2021年2月,京東再次出擊,以3.56億元拿下亦莊一宗1.1萬平方米的商業辦公用地。

該地塊將用於建設研發中心,技術研發投入將不低於116億元。

2022年6月23日,京東以9.14億元摘得一宗位於亦莊新城的地塊,該地塊緊鄰京東總部大廈,地上、地下建築規模全部自持。

自2012年至今,加上本次拿地,京東在北京亦莊6次拿地,用地類型覆蓋商業辦公、多功能用地以及住宅用地,累計金額達103.57億元,這也充分表明京東深耕於此的決心。

當然,京東在土地市場的徵战,並不限於北京亦莊區域,而是遍布北上廣。

2021年6月18日,京東聯手深圳地產商卓越地產在上海市中心拿下一宗商住辦地塊,成交總價高達99.1億元。

從出讓要求來看,該地塊要求引入互聯網服務與零售、在线新經濟、數字經濟、新一代信息技術類等科技企業,可謂是爲京東量身定制。

在上海拿地一個月後,京東和廣州花都區政府籤訂協議开發“京東(大灣區)智慧城”,拿下1000畝土地。

根據雙方協議, 京東(大灣區)智慧城將分10年开發,主體爲倉儲物流園區。   緊接着,2021年10月9日,京東以總價2.1億元拿下浙江金華金義新區三宗倉儲用地,合計面積400多畝!   在此之前,2021年4月21日,京東集團總投資100億元、佔地1000畝的智能物流示範基地項目與金義新區管委會籤署框架投資協議。

有業內人士表示,京東曾多次自行拿地建設辦公大樓,這也折京東業務的快速擴張與發展。

另一方面,互聯網企業拿下住宅用地大概率會圍繞員工福利房進行,從而提高員工積極性增強企業競爭力。

02

京東真的“不差錢”?

在房地產行業不斷爆出破產、跑路、債務違約傳聞的危機時刻,京東如此大手筆拿地,劉強東的信心和底氣從何而來?

最近幾年,京東持續加大投資與發展,無論業務規模和質地,還是整體發展布局與格局,都取得了一些成績。   最新數據顯示,2022年前三季,京東集團淨收入爲2435億元;

其中,淨服務收入爲465億元,同比增長42.2%,佔淨收入的比例達到19.1%,創歷史新高。   對比2021年同期的28億元虧損,京東2022年三季度還收獲59.63億元淨利潤,市場預期淨盈利43.17億元。

截至去年三季度末,京東的年度活躍用戶數達到5.88億,環比淨增超過750萬,DAU(日均活躍用戶數)、用戶購物頻次和ARPU(用戶平均貢獻收入)等指標繼續保持快速增長。   在2022年9月全國工商聯的2022中國民營企業500強上,京東憑借2021年實現9515.92億元營業收入首次排名第一。   爲了持續擴張,京東頻頻進軍資產市場,以獲取更多的融資機會。

其中,2020年6月,京東集團回港二次上市,募集資金約259.43億元;

2020年12月,京東健康赴港香港上市,募集資金約224.84億元;

2021年5月,京東物流登陸港交所,募集資金約207.54億元。   有了錢的京東,不僅頻頻拿地,在自身基礎設施、關鍵技術、實體業務領域也做了大量投資。

近兩年,京東零售在用戶服務方面投入超過400億元。

截至2022年三季度末,京東體系在基礎科學和技術研發上的累計投入已超過900億元。

2022年7月26日,京東集團通過京東物流(2618. HK)收購了德邦控股超過50%的股權,德邦物流也正式並入京東體系。

截至目前,京東體系的員工數量預計將超過54萬人。   對於德邦的員工,劉強東表現出十足的親和力:

“德邦現有員工,不管是外包還是自有的都是我們的兄弟。”

劉強東還表示,自2023年1月1日起,逐步爲十幾萬德邦的兄弟們繳齊五險一金,確保每個德邦兄弟都能老有所養,病有所醫,爲兄弟們提供基礎保障。

更值得一提的是,爲了提高基層員工福利待遇,劉強東帶領高管主動降薪。

自2023年1月1日起,京東集團高級管理人員的現金薪酬降低10%-20%不等,職位越高降得越多。   此外,劉強東表態個人捐款1億元擴充“員工子女救助基金”規模,京東集團及各業務集團還將投入100億元設立住房保障金。

03

劉強東的離开與回歸

2023年,是京東創業第20個年頭,因此劉強東的“回歸”顯得極爲重要。   2018年,美國明尼蘇達州事件發生後,劉強東逐漸退居幕後,時任京東集團CMO徐雷兼任首任京東商城輪值CEO,向劉強東匯報。

許雷走到台前後,京東迎來“第二春”。

2018年,京東營收增速跌破30%,創歷史新低,活躍用戶出現負增長。

之後三年內,在徐雷的帶領下,京東營收迅速止跌,再次恢復增長。

財報數據顯示,2019年-2021年,京東始終保持25%-29%的收入增長。

其中,京東零售2019年三季度的經營利潤率增長至3.3%,創下上市以來的最高紀錄。   另據國家統計局數據顯示,2022年前三季度全國實物商品網上零售額爲8.24萬億元,同比增長6.10%,而京東零售前三季度收入同比增速爲8.85%。

實際上,從2018年至今,劉強東從未真正離开過。

作爲京東二號人物,徐雷先後接任京東零售CEO、京東集團總裁和京東集團CEO等職位,但劉強東自始至終都在參與京東整體業務的決策。

據天眼查顯示,劉強東目前仍關聯71家企業,通過直接或間接持股擁有334家企業實控權。   按照行業劃分,劉強東現任職企業主要集中在組織管理服務、技術推廣服務、咨詢與調查,對應比例爲18.57%、14.29%、10%;按地域劃分,主要分布在北京、江蘇,佔比44.28%、20%。

最近一段時間,劉強東开始慢慢“回歸”。

2022年11月底,在京東內部管理會上,劉強東用一句話爲徐雷撐腰的同時,也明確了自己的定位:

“京東最高領導,一個是我,一個是徐雷。這幾年,我一直在嘗試放權,給自己的定位是務虛,老徐是務實。”   另外,劉強東用3個多小時再三強調京東的經營战略,成本、效率、商品、價格、服務被提到了極其重要的位置。

他還對京東的組織效率和战略焦點提出新要求。   了解劉強東的人因此預言,2023年,他會更多參與日常,帶領京東再衝鋒。而劉強東的一系列動作,或許已經說明了一切。

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