劉強東剛剛“回歸”，就北京土拍市場重拳出擊，風頭甚至蓋過了一衆房企。

來源 | 野馬財經 作者 | 盧泳志 出品 | 投資人說（touzirenshuo）

春節剛過，有網友爆料在首都機場看到京東集團創始人、董事局主席劉強東；

另有消息稱，劉強東陪妻子章澤天生子後就立即回國工作了。

隨後，#劉強東陪妻子生子後立即回國工作#迅速登上熱搜。

剛剛回國幾天，劉強東再次出現在公衆面前。

這一次，他的風頭甚至蓋過了一衆房企，成爲北京土拍市場的焦點。

2月8日，北京2022年五批次集中土拍結束，本次土拍成交6宗地塊，共攬金132.09億元。

其中，備受關注的亦莊新城地塊被京東以31.12億元底價拿下。

該地塊位於亦莊核心區，緊鄰地鐵亦莊线經海路站，周圍不僅有京東集團總部，還有經海產業園、鋒創科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產業園等數十家產業園。

來源：北京樓sir

從地塊文件可以看出，該地塊是一宗混合地塊，既有住宅用地，還有綜合性商業金融服務業、地下社會停車場，並配建一個12班的幼兒園。

整個地塊規劃建築面積19.46萬平方米，其中住宅部分4.98萬平方米，容積率2.5。

按照“7090政策”計算，住宅數量大概有500套左右。

價格方面，該地塊商品住房的銷售指導價爲5.8萬元/平方米。

而周邊的二手房中，通泰國際公館6萬元/平方米，北京京开壹中心6.7萬元/平方米。

有業內人士分析指出，該地塊在土地市場公开出讓，拿地後建設商品住房銷售需要公开开盤銷售。

不過，由於住宅價格偏低、套數不多，也有可能在京東內部消化。

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實際上，在地產行業最輝煌的時候，劉強東就已經准備分一杯羹了。

2017年，京東成立房地產事業部，宣布進軍房地產領域。

當時京東在全國擁有不少土地，但大多用於建設物流倉庫。

當時，外界猜測京東要進軍地產开發，但京東卻想通過互聯網路线切入房地產，搭建一個线上服務平台，5年內實現流量、交易量雙料冠軍。

從結果可以看到，京東的线上平台沒能做成，最終還是走上了快遞公司切入房地產的產業拿地路线。

2012年1月，京東以2.95億元競得亦莊一宗約4.5萬平方米的地塊。

該地塊後建成京東新總部大樓，並於2015年8月正式啓用。

之後，京東开始在亦莊區域深耕。

2017年8月，京東以38.5億元摘得一宗位於京東新總部大廈西側的土地，佔地面積約6.6萬平方米。

不到一年後，2018年6月，京東再次以18.3億元摘得一宗位於亦莊的商業辦公地塊，該地塊緊鄰京東總部大廈，地塊面積約3.3萬平方米。  
經過了短暫的蟄伏，2021年2月，京東再次出擊，以3.56億元拿下亦莊一宗1.1萬平方米的商業辦公用地。

該地塊將用於建設研發中心，技術研發投入將不低於116億元。

2022年6月23日，京東以9.14億元摘得一宗位於亦莊新城的地塊，該地塊緊鄰京東總部大廈，地上、地下建築規模全部自持。

自2012年至今，加上本次拿地，京東在北京亦莊6次拿地，用地類型覆蓋商業辦公、多功能用地以及住宅用地，累計金額達103.57億元，這也充分表明京東深耕於此的決心。

當然，京東在土地市場的徵战，並不限於北京亦莊區域，而是遍布北上廣。

2021年6月18日，京東聯手深圳地產商卓越地產在上海市中心拿下一宗商住辦地塊，成交總價高達99.1億元。

從出讓要求來看，該地塊要求引入互聯網服務與零售、在线新經濟、數字經濟、新一代信息技術類等科技企業，可謂是爲京東量身定制。

在上海拿地一個月後，京東和廣州花都區政府籤訂協議开發“京東（大灣區）智慧城”，拿下1000畝土地。

根據雙方協議， 京東（大灣區）智慧城將分10年开發，主體爲倉儲物流園區。   緊接着，2021年10月9日，京東以總價2.1億元拿下浙江金華金義新區三宗倉儲用地，合計面積400多畝！   在此之前，2021年4月21日，京東集團總投資100億元、佔地1000畝的智能物流示範基地項目與金義新區管委會籤署框架投資協議。

有業內人士表示，京東曾多次自行拿地建設辦公大樓，這也折京東業務的快速擴張與發展。

另一方面，互聯網企業拿下住宅用地大概率會圍繞員工福利房進行，從而提高員工積極性增強企業競爭力。

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在房地產行業不斷爆出破產、跑路、債務違約傳聞的危機時刻，京東如此大手筆拿地，劉強東的信心和底氣從何而來？

最近幾年，京東持續加大投資與發展，無論業務規模和質地，還是整體發展布局與格局，都取得了一些成績。   最新數據顯示，2022年前三季，京東集團淨收入爲2435億元；

其中，淨服務收入爲465億元，同比增長42.2%，佔淨收入的比例達到19.1%，創歷史新高。   對比2021年同期的28億元虧損，京東2022年三季度還收獲59.63億元淨利潤，市場預期淨盈利43.17億元。

截至去年三季度末，京東的年度活躍用戶數達到5.88億，環比淨增超過750萬，DAU（日均活躍用戶數）、用戶購物頻次和ARPU（用戶平均貢獻收入）等指標繼續保持快速增長。   在2022年9月全國工商聯的2022中國民營企業500強上，京東憑借2021年實現9515.92億元營業收入首次排名第一。   爲了持續擴張，京東頻頻進軍資產市場，以獲取更多的融資機會。

其中，2020年6月，京東集團回港二次上市，募集資金約259.43億元；

2020年12月，京東健康赴港香港上市，募集資金約224.84億元；

2021年5月，京東物流登陸港交所，募集資金約207.54億元。   有了錢的京東，不僅頻頻拿地，在自身基礎設施、關鍵技術、實體業務領域也做了大量投資。

近兩年，京東零售在用戶服務方面投入超過400億元。

截至2022年三季度末，京東體系在基礎科學和技術研發上的累計投入已超過900億元。

2022年7月26日，京東集團通過京東物流（2618. HK）收購了德邦控股超過50%的股權，德邦物流也正式並入京東體系。

截至目前，京東體系的員工數量預計將超過54萬人。   對於德邦的員工，劉強東表現出十足的親和力:

“德邦現有員工，不管是外包還是自有的都是我們的兄弟。”

劉強東還表示，自2023年1月1日起，逐步爲十幾萬德邦的兄弟們繳齊五險一金，確保每個德邦兄弟都能老有所養，病有所醫，爲兄弟們提供基礎保障。

更值得一提的是，爲了提高基層員工福利待遇，劉強東帶領高管主動降薪。

自2023年1月1日起，京東集團高級管理人員的現金薪酬降低10%-20%不等，職位越高降得越多。   此外，劉強東表態個人捐款1億元擴充“員工子女救助基金”規模，京東集團及各業務集團還將投入100億元設立住房保障金。

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2023年，是京東創業第20個年頭，因此劉強東的“回歸”顯得極爲重要。   2018年，美國明尼蘇達州事件發生後，劉強東逐漸退居幕後，時任京東集團CMO徐雷兼任首任京東商城輪值CEO，向劉強東匯報。

許雷走到台前後，京東迎來“第二春”。

2018年，京東營收增速跌破30%，創歷史新低，活躍用戶出現負增長。

之後三年內，在徐雷的帶領下，京東營收迅速止跌，再次恢復增長。

財報數據顯示，2019年-2021年，京東始終保持25%-29%的收入增長。

其中，京東零售2019年三季度的經營利潤率增長至3.3%，創下上市以來的最高紀錄。   另據國家統計局數據顯示，2022年前三季度全國實物商品網上零售額爲8.24萬億元，同比增長6.10％，而京東零售前三季度收入同比增速爲8.85％。

實際上，從2018年至今，劉強東從未真正離开過。

作爲京東二號人物，徐雷先後接任京東零售CEO、京東集團總裁和京東集團CEO等職位，但劉強東自始至終都在參與京東整體業務的決策。

據天眼查顯示，劉強東目前仍關聯71家企業，通過直接或間接持股擁有334家企業實控權。   按照行業劃分，劉強東現任職企業主要集中在組織管理服務、技術推廣服務、咨詢與調查，對應比例爲18.57%、14.29%、10%；按地域劃分，主要分布在北京、江蘇，佔比44.28%、20%。

最近一段時間，劉強東开始慢慢“回歸”。

2022年11月底，在京東內部管理會上，劉強東用一句話爲徐雷撐腰的同時，也明確了自己的定位：

“京東最高領導，一個是我，一個是徐雷。這幾年，我一直在嘗試放權，給自己的定位是務虛，老徐是務實。”   另外，劉強東用3個多小時再三強調京東的經營战略，成本、效率、商品、價格、服務被提到了極其重要的位置。

他還對京東的組織效率和战略焦點提出新要求。   了解劉強東的人因此預言，2023年，他會更多參與日常，帶領京東再衝鋒。而劉強東的一系列動作，或許已經說明了一切。

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