貝殼2022年報：提質增效穿越周期，一二賽道夯實居住消費服務品質

貝殼2022年報：全面步入“有質量增長”，樓市回暖堅守中性市場觀

貝殼2022年報：營收607億元，提質增效穿越市場寒冬

貝殼2022年報：深度推進平台生態治理，全年營業收入達607億元

貝殼2022年Q4淨利潤3.72億，提質增效實現高質量發展

北京時間3月16日，居住產業數字化服務平台貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)發布2022年第四季度和全年財務業績。財報顯示，2022年貝殼全年成交額(GTV)爲2.61萬億元(人民幣，下同)，營業收入爲607億元，全年GAAP口徑淨虧損13.97億元。四季度，貝殼淨收入爲167億元，超出業績指引上限和市場的一致預期，GAAP口徑淨利潤爲3.72億元。

財報顯示，貝殼存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優於市場水平。貝殼新房GTV全年同比下降42%，和市場基本持平，四季度同比下降26%，優於市場水平。可比口徑下，貝殼家裝家居業務全年實現合同額69億元，逆市同比提升31%。貝殼租房業務全年在管規模上突破了12萬間。平台模式的能力價值和延展性得到進一步驗證。

貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東表示：“2021年中开始市場持續下行，但我們相信消費者對美好居住的向往不會發生變化、市場回歸中樞有其必然，也看到了後續市場復蘇的機會。所以我們的心很穩，並在內部快速進行了一系列調整，應對短期波動，備战市場復蘇。面對現在正在回暖的市場，我們會踐行中性的市場觀，做追漲的反作用力。劇烈波動的市場是對行業長期的傷害，我們希望市場良性、有序地回暖。”

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤表示：“面對2022年的艱難市場，我們堅決向一线靠攏，更聚焦業務本質、風險管控、和效率的提升，最大化平台的價值以更好地吸引並留存優質服務者，這使我們實現收入跌幅遠小於市場調整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP淨利潤逆市同比增長，在盈利能力和現金流層面有效地抵御了外部衝擊。2023年，公司“一體兩翼”業務將繼續多元化推進，對於穩健經營、資源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。我們將繼續回歸經營本質，在2022年已經優化到位的成本和費用基礎上，打翻身仗，掙效益錢，支持業務的增長和服務品質的提升；同時我們也會繼續嚴控風險，平衡效率、回款和規模增長的關系，在應收账款安全的情況下，促進與上下遊的合作。”

從“規模增長”步入“有質量增長”，留存優質產能穿越市場寒冬

根據貝殼研究院數據，2022年全國二手市場交易額同比下跌31%，四季度同比下降約3%。克爾瑞百強房企銷售額同比下降42%，四季度同比下降30%。盡管2022年行業充滿了困難和挑战，但一系列廣泛深入的調控措施和長效機制的夯實有效保障和促進了中國房地產市場的長期健康發展。貝殼也抓住這一倒逼自我迭代進化的契機，從“規模增長”步入“有質量增長”的階段。

2022年，貝殼通過一系列管理運營舉措，發揮平台和ACN網絡效應的價值，幫助平台上的門店降低風險、提升效率，保護和穩定了行業優質產能供給。貝殼持續推進大店策略，有效提升了社區的房客源覆蓋能力、多元化業務疊加能力和抗風險能力。貝殼全年幫助平台3,000多個門店進行重組，並持續推進店東的職業化。截至2022年年底，累計超過6,900位店東完成在貝殼花橋學堂的職業化學習。同時，貝殼搭建門店和經紀人分級的基礎設施，建立店、人能力標准，提升平台和店東對門店和經紀人的管理運營能力，更好地建立經紀人的人才梯隊。

同時，貝殼推進二手和新房業務生態治理，堅決打擊破壞生態的行爲。貝殼搭建C端、B端、平台員工全面監察的機制，激勵各方對違規行爲監督舉報。同時貝殼和开發商共同承諾新房銷售無客戶泄露和截客、洗客等行爲，客戶聯系方式在報備和帶看過程中隱藏，經紀人作業的安全感也得到了極大提升。

得益於在2022年全年的一系列努力，貝殼平台經紀人和門店結構、效率都獲得了持續改善。四季度，貝殼除北京上海以外（以下簡稱“非北上”）的城市A類優質門店佔比同比增長5.5個百分點，德佑和貝聯經紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經紀人流失率降至僅3.1%。

二手房交易方面，貝殼重構了平台二手商機的分配機制，新的商機分配基於門店業績積分，經紀人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，經紀人作業更聚焦，爲了獲取商機做的無效動作大幅減少，客戶也獲得了更專業的服務。

新房交易方面，貝殼強化以風控、安全、效益爲核心的策略，堅持不以犧牲經紀人和消費者利益去換取增長。比如，持續迭代开發商風險評估體系來前置管理業務風險；快傭佔比在四季度達到44%，比例較年初翻倍，經紀人回款安全得到保障。快傭項目平均去化套數較非快傭項目高35%，开發商也獲得了更好的銷售去化。國有房企佔比持續提升，其銷售佔比提升至四季度的45%。

一系列深化運營、降本增效的舉措的落地，也使貝殼獲得了平台模式下更穩定的盈利能力。其中2022年存量房業務貢獻利潤率同比提升了2.8個百分點；新房業務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點。新房壞账實現全年衝回，四季度回款天數降至上市以來新低，財務健康度有效提升。

一二賽道聯動夯實居住消費服務品質，“中性市場觀”助力用戶“住”得更好

今年以來，在各類利好政策的促進下，國內房地產市場有所復蘇。數字化服務、裝修、租房等也爲下一階段居住消費的釋放提供了新發力點。作爲居住消費領域的平台企業，貝殼也在不斷探索，依托自身能力和稟賦，和行業夥伴一起爲剛性和改善性住房消費需求提供優質產品和服務，幫助消費者實現“有房住”和“住得好”，促進居住消費健康發展。

過去一年，貝殼在一二賽道的組織結構、作業流程、績效激勵上進行了充分融合，也通過培訓、實習，幫助經紀人獲得裝修的知識能力，提升獲客和轉化。貝殼一賽道（二手和新房交易服務業務）更全面的專業服務能力幫助消費者更好地安家，同時也有效帶動了家裝家居業務和貝殼租房業務的增長。貝殼平台向新居住領域更廣泛的行業延展的能力得到了初步驗證。

基於對低頻、復雜流程、重決策、重线下行業的數字化改造經驗，貝殼也在努力重構整裝行業。通過對行業的數據化、线上化改造，努力讓施工工藝工法標准化，並重構硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，重構基於品質服務的服務者管理和激勵機制、派單機制等環節流程，建立科學管理能力。過去一年，貝殼迭代了Home SaaS 2.0系統，融合了聖都的內控管理以及被窩的精細化管理能力，可以實現整裝/新零售全作業流程线上化，BIM全流程一體化設計，支持施工交付上對工期、質量、材料、品質的強管理。

去年第四季度，供需兩端的房地產支持性政策進一步鋪开。今年以來房價止跌，市場情緒改善。貝殼將繼續堅定落實企業責任，保持務實、理性，始終秉持中性市場觀，積極擁護和堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。

“展望2023年，面對近期市場的復蘇信號，基於中性的市場觀，我們一賽道策略會比較連貫，在降本增效和管控風險的基礎上，持續深化運營，改善生態，抓住高質量增長的機會。23年我們將會在長期的能力上做一些事，這些都需要更加堅定和持續的投入，例如生態治理、整裝的產品和交付、對經紀人日積跬步地提效，去尋找和填補消費者、服務者需求和我們能力之間的差，踐行社會責任，做社會、人民心中的好公司”，彭永東表示。

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